Договор аренды как правоотношение

• Твердых денежных платежей, вносимых периодически или единовременно;
• Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• Предоставления арендатором определенных услуг;
• Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ)⁶².

     Самым же распространенным видом арендной платы является плата в определенных суммах. Для некоторых видов договора аренды арендная плата устанавливается  только в этом виде (например, по договору проката).

     Арендная  плата может быть установлена  только в национальной валюте, т.е. в рублях. В Конституции РФ (ст. 75) закреплено, что защита и обеспечение устойчивости рубля – основная функция Банка России, которую он осуществляет независимо от других органов государственной власти⁶³.

     Сторонами договора может быть предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме эквивалентной  определенной сумме иностранной  валюты или в определенных денежных единицах, по курсу Банка России на день реализации платежа. При этом колебания курса, ставки или коэффициента не расценивается как изменение арендной платы. Она является зафиксированной в строгой форме⁶⁴.

     Возможны  ситуации, когда размер арендной платы  в договоре не предусмотрен. Но целесообразней отражать это условие в договоре, так как его отсутствие может стать причиной спора не только между участниками правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией.

     Сроки внесения арендной платы определяются сторонами самостоятельно. На практике обычно арендная плата вносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. В договоре могут быть оговорены отсрочка платежа или предварительные платежи. Арендная плата осуществляется также перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не более одного раз в год⁶⁵.

     Форма договора аренды урегулирована в  ст. 609 ГК РФ⁶⁶. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ)⁶⁷. Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

     Существуют  определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может заключаться в устной форме. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор не должен являться по сути договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон⁶⁸.

     Таким образом, договор аренды преимущественно  заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. ГК РФ). Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным⁶⁹.

     Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.

     Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение  его срока. Однако если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ)⁷⁰.

     От  договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив  об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для отдельных видов договоров аренды законодатель может установить иные сроки. Например, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ)⁷¹.

     Предупреждение  об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Оно действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица⁷². В законе (п. 2 ст. 610 ГК РФ) ничего не говорится о форме, в которой должны совершать предупреждение об отказе от договора его стороны. Поэтому она должна подчиняться общим нормам о форме сделки и последствиях ее нарушения (ст. ст. 158 - 163 ГК РФ), а также п. 1 ст. 609 ГК РФ о форме договора аренды⁷³.

     Если  арендатор, не предупредив в надлежащем порядке арендодателя, фактическими действиями (например, выездом из арендованного помещения, прекращением эксплуатации оборудования и пр.) прекращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных сроков - месячного либо трехмесячного⁷⁴.

     Если  арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке арендатора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного  оборудования, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков⁷⁵.

     Договор аренды, заключенный на определенный срок, как срочная сделка может  быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом.

     Согласно  ст. 619 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

     1) пользуется имуществом, допуская  существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества;

     2) существенно ухудшает имущество;

     3) не вносит арендную плату более  двух раз подряд по истечении  установленного договором срока платежа;

     4) не производит капитального ремонта  имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора⁷⁶.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок⁷⁷.

     Согласно  ст. 620 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

     1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

     2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

     3) арендодатель не производит являющийся  его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

     4) в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, имущество  окажется в состоянии, непригодном для использования⁷⁸.

     Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон не является исчерпывающим. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ) допускает⁷⁹, что договором аренды могут быть установлены другие оюююююснования досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. По общему правилу, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной⁸⁰. Вместе с тем если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК РФ, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (ст. 310 ГК РФ)⁸¹. Поэтому если в таком договоре будет присутствовать условие, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно, в определенные сроки, предупредив контрагента, отказаться от договора, то такое условие нужно признать ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели.

     По  общему правилу, если иное не предусмотрено  договором, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ)⁸².

     При прекращении арендных обязательств также прекращаются залог права аренды и обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

     Когда договор аренды прекращается, то в  соответствии с нормами ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором⁸³. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер⁸⁴.

     Анализируя  выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств. 

      Глава 2. Содержание договора аренды

     2.1. Права и обязанности  сторон 

     Арендодатель  несет следующие обязанности, которые  корреспондируют с соответствующими правами арендатора.

     1. Арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество в состоянии, которое должно отвечать условиям договора и назначению имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, которые препятствуют пользованию имуществом, даже если он не знал о них при заключении договора аренды⁸⁵.