Договор аренды как правоотношение

     2.2. Ответственность  сторон по договору  аренды 

     В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи. В данном случае речь идет о таком качестве земельного участка, которое полностью или частично препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя (т.е. такого, который в момент заключения договора аренды не знал и не мог знать об этих недостатках)¹⁰⁷.

     При обнаружении таких недостатков  арендатор имеет возможность  восстановить свое нарушенное право  следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора). Вторая возможность - это использование арендатором своего права на самостоятельное устранение недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение этого требования делает действия арендатора неправомерными, так как тем самым нарушаются права арендодателя как собственника имущества. Собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Арендодатель может также заменить земельный участок аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие немедленных действий арендодателя сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться как молчаливое согласие на самостоятельные действия последнего. И, наконец, третья возможность - право потребовать досрочного расторжения договора аренды¹⁰⁸.

     В любом случае арендатор имеет  право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного земельного участка. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением недостатков арендованного участка, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного участка, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части¹⁰⁹.

     Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит общие основания, освобождающие арендодателя от ответственности  за недостатки сданного в аренду имущества¹¹⁰. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данных положений ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество (земельный участок) и участвовать в его проверке в момент передачи¹¹¹.

     Правила п. 2 ст. 612 ГК РФ имеют ряд особенностей:

     1. арендодатель не несет ответственности за недостатки имущества, о которых он знал и предупредил о них арендатора, т.е. в отличие от правил п. 1 ст. 612 (они применяются как в случаях, когда арендодатель знал о недостатках имущества, так и в случаях, когда он не знал об этом) правила п. 2 ст. 612 нельзя применять к случаям, когда арендодатель не знал о недостатках имущества¹¹²;

     2. слова "были оговорены при заключении договора аренды" означают, что арендодатель особо предупредил о недостатках имущества арендатора (например, путем направления ему письма, путем вручения ему письменного извещения, путем устного сообщения и т.п.). Если договор аренды заключается в письменной форме, то и форма "оговорки" недостатков также должна быть письменной. При этом такая "оговорка" должна иметь место не после заключения договора аренды, а при его заключении (т.е. либо до заключения договора аренды, либо непосредственно в ходе процедуры заключения договора аренды)¹¹³;

     3. упомянутые в п. 2 ст. 612 слова о том, что недостатки "были заранее известны арендатору", означают не только то, что последний узнал об этом от арендодателя, но также и то, что он мог узнать о недостатках имущества от третьих лиц. Если будет установлено, что арендатор "знал" о недостатках имущества, то применяются правила п. 2 ст. 612¹¹⁴.

     О том, должны ли быть недостатки обнаружены арендатором при осмотре или нет, можно судить лишь из характера недостатков, особенностей самого имущества, наличия или отсутствия у арендатора необходимых знаний, навыков, подготовки и т.п. В тех случаях, когда для обнаружения недостатков имущества нужны были проверки и арендатор должен был выявить их в ходе этих проверок, то впоследствии (даже если недостатки проявились) арендодатель за них не отвечает. Однако речь идет лишь о тех недостатках, которые не препятствуют пользованию имуществом (в противном случае следует исходить из правил п. 1 ст. 612)¹¹⁵.

     Нужно обратить внимание еще на две особенности  правил п. 2 ст. 612 ГК РФ:

• они применяются, если недостатки имущества были обнаружены при заключении договора аренды. Имеется в виду, что в процессе заключения договора аренды производился осмотр имущества, его проверка и т.п.;
• в равной степени правила п. 2. ст. 612 применяются, если недостатки имущества были обнаружены хотя и после заключения договора аренды, но во время передачи имущества арендатору. В таких случаях следует исходить из правил п. 2 ст. 612¹¹⁶.

     Противоправное  поведение арендодателя заключается  в том, что он не сообщил арендатору о недостатках переданного в аренду земельного участка, что он должен был сделать, т.е. противоправность будет выражена в форме бездействия.

     Вместе  с тем закон допускает определенную диспозитивность, разрешая сторонам известное отступление от установленных им правил, придавая обязательное значение согласованию между сторонами существенных условий договора, например, о размерах, сроках, ограничениях в обращении с арендованным имуществом (земельным участком)¹¹⁷.

     Одним из элементов состава правонарушения является вина. Вина арендодателя состоит в том, что он не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру лежащих на нем обязанностей¹¹⁸.

     Если  арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором¹¹⁹.

     Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены, - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ)¹²⁰. При этом арендодатель не имеет права без согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендатором обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 586 ГК РФ, может повлечь досрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя (п. 3 ст. 586 ГК РФ)¹²¹.

     По  общему правилу ответственность  сторон исключается в случаях  действия непреодолимой силы. Непреодолимую  силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.  

      Заключение 

     Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По сфере своего использования он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи». Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Таким образом, аренда занимает важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, причем и организациями, и гражданами, и государством, и муниципальными образованиями.

     Договор аренды (имущественного найма) относится  к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права.

     Анализ  норм действующего законодательства и  характера отношений сторон при  аренде имущества позволяет сделать  следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.

     Анализируя  выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

     Договор аренды закрепляет законные права и  обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

     Исходя  из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для  данного договора:

     Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

     Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

     В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

     Синаллагматический  характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств.

     Договор аренды отнесен к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный характер. Однако это не означает, что стороны должны халатно относиться к составлению и процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткая формулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование. Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических лиц).

     В настоящее время правовое регулирование  договора аренды отвечает требованиям  экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т.п. Появились новые виды договора аренды, такие как финансовая аренда (лизинг); по новому зазвучал договор аренды предприятия.