Договор аренды как правоотношение

     В Земельном кодексе РФ вопросы  аренды регулируются главой IV (посвященной различным видам пользования землей). В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004 года.

     Аренде  земельных участков посвящена ст. 22 Земельного кодекса РФ.

     Сдача в аренду участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».¹⁸ По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола.

     За  арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: сдаче в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором (ср. ст. 264 ГК РФ), передаче прав и обязанностей по договору другому лицу, внесению в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д¹⁹.

     Для норм, регулирующих этот договор, характерно повышенное внимание к защите прав и интересов арендатора. Примечательна норма, устанавливающая, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ)²⁰.

     Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные  объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

     Передача  в пользование (в том числе  на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом  РФ «О недрах»,²¹ Водным кодексом РФ,²² Лесным кодексом РФ.²³

     Предоставление  в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:

     а) участки недр и водные объекты  предоставляются в пользование  по лицензиям, которые выдаются уполномоченными  государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 – 53 Водного кодекса РФ). Участки лесного фонда – на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;

     б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса РФ); участки недр – на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования²⁴.

     Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов. Они выдаются в соответствии с договором аренды или безвозмездного пользования, соглашением о концессии либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ, – непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст. 34 – 37, 42 – 43);

     в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предусматривает предельные сроки пользования (см. п. 3 ст. 610 ГК РФ). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным²⁵.

     Выделив ряд норм специального регулирования аренды транспортных средств, Гражданский кодекс наряду с этим указывает, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Кодексом, особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. 641, 649). Они связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами, и т.д²⁶.

     Специальные правила, регулирующие аренду отдельных видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ,²⁷ Кодексе торгового мореплавания РФ,²⁸ Кодексе внутреннего водного транспорта РФ²⁹.

     Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом от 27 февраля 2003 года № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».³⁰

     На  основании анализа гражданского законодательства и юридической  литературы, можно сделать вывод о том, что легальное определение договора аренды полно отражает все черты и признаки рассматриваемого договора - добровольность, равноправие сторон, возмездный характер и др.

     Для законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора³¹.

     Таким образом, с принятием гражданского законодательства договор аренды приобрел цивилизованный характер; российским законодательством детально регламентируется механизм не только заключения, но изменения и расторжения договора аренды. Особенностью договора аренды является то, что договор, может быть, расторгнут (изменен) по требованию одной из сторон после предупреждения, срок которого не может предшествовать истечению срока взноса арендной платы. Нормы, регулирующие срок предупреждения досрочного расторжения (изменения) договора, дифференцируются в зависимости от того, является ли предметом договора аренды движимое или недвижимое имущество. 

     1.2. Юридическая характеристика договора аренды 

     Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ)³².

     В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК РФ сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич³³. Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК)³⁴.

     Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам  вещно-правовой защиты и признании "свойства следования" за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав³⁵. Однако правовед А.А. Иванов считает, что "это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права"³⁶.

     Итак, цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды)³⁷.

     Цели  обеспечить передачу имущества во временное  пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

     Возвращаясь к понятию договора аренды, можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско—правовых договоров.

     Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) — он относится к категории гражданско—правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля—продажа, мена, заем³⁸.

     Обращает  на себя внимание также то, что в отличие от дореволюционного российского гражданского законодательства арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования, полученным в аренду имуществом, — ему по общему правилу принадлежит и право владения указанным имуществом. Иными словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями)³⁹.

     Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом⁴⁰.

     Наделение арендатора статусом титульного владельца  позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно—правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором⁴¹.