Договор аренды как правоотношение

     Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно—правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК)⁴².

     Предоставление  арендатору вещно—правовой защиты и  признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в  юридической литературе как основания  отнесения этого права к числу  вещных прав Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно—правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно—правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам⁴³.

     И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования  арендованным имуществом. В современном  гражданском законодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не трактуется столь широко, как это имело место в дореволюционном российском гражданском праве. Во всяком случае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК РФ предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615)⁴⁴.

     Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений отнюдь не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре⁴⁵.

     Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др⁴⁶.

     В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности, применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике⁴⁷.

     С точки зрения общей характеристики гражданско—правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

     Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора⁴⁸.

     Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

     Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности  в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать⁴⁹.

     В договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

     Синаллагматический  характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное  исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества⁵⁰.

     Гражданское законодательство классифицирует стороны  договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны – арендодатель и арендатор.

     Арендодатель  – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст. 608 ГК РФ). Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления⁵¹.

     Арендатор – это лицо, заинтересованное в  получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет⁵².

     Им  может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее  во временное владение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату⁵³.

     Таким образом, субъектами договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

     Говоря  об арендных правоотношениях, стоит  отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды⁵⁴.

     Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ)⁵⁵.

     Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество⁵⁶.

     Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основные объекты договоры аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи⁵⁷. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (ст.53 Земельного кодекса РФ). Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается несогласованным, и такой договор не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные права, не могут выступать объектом арендных правоотношений⁵⁸.

     Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор  аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок⁵⁹.

     Законодательными  актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных  видов имущества (п.3 ст. 610 ГК РФ). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст. 627 ГК РФ)⁶⁰. Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст. 10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

     Порядок, условия, сроки внесения арендной платы  определяются договором (п. 1 ст.614 ГК РФ). В случае, когда договором эти условия не оговорены, считается, что установлены сроки и условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько разновидностей арендной платы. Это могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либо работ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться между собой, например деньги и услуги⁶¹.

     Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде: