Организация и проведение технической инвентаризации

 

                                                 ВВЕДЕНИЕ

 

Составной частью национального богатства страны является недвижимое имущество, включающее объекты градостроительной деятельности. Одно из основных направлений в системе управления недвижимым имуществом – технический учет зданий и сооружений на территориях городов и других населенных пунктов, промышленных зон и зон иного назначения, т. е. определение состава, состояния, стоимости этих объектов и учет их принадлежности.

Работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, позволяющая упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов, – существенная часть работ по технической инвентаризации.

Важность технической инвентаризации также связана с тем, что на ее основе могут определяться амортизационные отчисления, производиться страхование строений, исчисляться налоги и пр. Учетно-техническая документация может использоваться в работах, связанных с планированием и реконструкцией населенных пунктов, с отводами земель под новое строительство и т. п.

В настоящее время техническая инвентаризация сформировалась как единая структура организаций, производящих инвентаризацию объектов. Все это определило задачи и цели ее проведения, взаимосвязь с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормальное осуществление работ по технической инвентаризации и паспортизацию основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1 Организация и проведение технической инвентаризации

Техническая инвентаризация объектов производится в следующем порядке:

• изучается имеющаяся на объект документация, изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы;

• определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации;

• проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы;

• в камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей разрезы здания или/и сооружения; заполняются данными учета разделы технического паспорта;

• проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы;

• материалы технической инвентаризации регистрируются в архиве ОТИ. Для работ используются исполнительные строительные, геодезические и землеотводные материалы, технические проекты, сметы и другие чертежи, графики и т. д.

Графические материалы выявляются в эксплуатационных организациях, в подразделениях городского хозяйства, а также в бюро технической инвентаризации.

По этим материалам определяются границы инвентарных объектов и объемы работ. Составляется сметно-финансовый расчет, составляется график, заключается договор на проведение работ.

 

1. Организация и проведение работ при первичной технической инвентаризации

 

А) Техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется на основании договора подряда, заключаемого организацией технической инвентаризации (ОТИ) с правообладателем или органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической инвентаризации.

Б) Техническая инвентаризация объекта недвижимости, находящегося в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться ОТИ по заявлению любого из собственников на основании заключенного с ним договора подряда.

В) Установление конкретных составляющих объекта недвижимости производится правообладателем на основании проектной документации на строительство (реконструкцию), исполнительной учетно-технической документации и разрешения на ввод (акта ввода) здания в эксплуатацию.

Г) Подготовительные работы:

• ознакомление с правоустанавливающими документами;

• заключение договора с заказчиком на проведение первичной технической инвентаризации здания;

• изучение материалов предыдущих обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

• определение количества персонала, необходимого для проведения технической инвентаризации в полном объеме в установленные договором сроки;

• подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

Д) При необходимости – съемка земельного участка, относящегося к объекту инвентаризации.

Е) Съемка, обследование и техническое описание объекта и его составляющих и составление абриса.

Ж) Составление ситуационного плана.

З) Составление плана объекта (плана расположения зданий и сооружений на земельном участке).

И) При необходимости построение поэтажных планов зданий.

К) Вычисление площадей и объемов.

Л) Составление экспликаций к планам.

М) Определение физического износа объекта.

Н) Определение инвентаризационной стоимости объекта.

О) Составление технического (кадастрового) паспорта (технического описания объекта).

П) Проверка и приемка выполненных исполнителем работ.

Р) Технический учет объекта (присвоение инвентарного номера и включение материалов технической инвентаризации в архив ОТИ).

С) Согласование документации с Заказчиком, передача ему оригинала технической документации и подписание акта приема-передачи выполненных работ.

 

2. Организация и проведение при текущей технической инвентаризации

 

А) Текущая техническая инвентаризация проводится по заявке правообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Б) Подготовительные работы при текущей технической инвентаризации объекта недвижимости осуществляются ОТИ в следующей последовательности:

• ознакомление с правоустанавливающими документами;

• заключение договора с заказчиком на проведение текущей технической инвентаризации объектов недвижимости;

• изучение материалов предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

• определение количества персонала, необходимого для производства обследований объекта во всем его объеме в установленные договором сроки;

• подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

В) Обследование объекта недвижимости в целях выявления фактов возведения, восстановления, надстройки, реконструкции или сноса объекта или его составляющих.

Г) Сравнение полученных в результате обследования сведений с имеющимися у инвентаризатора сведениями об объекте.

Д) Определение измененных количественных и качественных характеристик объекта.

Е) Внесение соответствующих дополнений и изменений в техническую документацию (технический (кадастровый) паспорт объекта).

Ж) Определение инвентаризационной стоимости объекта в случае принадлежности его физическому лицу.

З) Составление выходной документации на объект.

И) Проверка и приемка выполненных работ.

К) Включение материалов текущей технической инвентаризации

в архив ОТИ.

 

 

3. Объекты учета и исполнительной документации

 

      Объектами, подлежащими технической инвентаризации, являются комплексы зданий и сооружений, отдельно стоящие здания и сооружения, как завершенные, так и не завершенные строительством, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные здания и сооружения. Единицей технической инвентаризации и учета является инвентарный объект.

Основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию.

Наряду с основным, признаками инвентарного объекта являются:

• единство территории;

• технологическая или функциональная связь;

• наличие одного или нескольких строений основного назначения;

• единство учетной и балансовой стоимости;

• единство конструктивных и функциональных частей зданий;

• единство пользования и владения.

При проведении технической инвентаризации на каждый объект изготавливается техническая документация.

Согласно действующим положениям и нормативным документам

государственный технический учет проводится по следующим направлениям:

1. Здания, к которым относятся  жилые и нежилые строения гражданского  и производственного назначения.

2. Объекты внешнего благоустройства, а именно: проезды, площади, мосты, зеленые  насаждения и др.

3. Объекты передающих  устройств: сооружения водо-, тепло и электроснабжения, канализации, связи, нефте- и газопроводов и др.

4. Объекты электротранспорта: сети и сооружения, обеспечивающие  движение трамвая и троллейбуса, парки и депо для их обслуживания.

В связи с этим особое внимание обращается на определение объектов учета. Так, в соответствии с действующим законодательством, недвижимые объекты, подлежащие техническому учету, можно описать следующими признаками:

• прочно связанные с землей;

• их назначение.

        Связь объекта градостроительной деятельности с землей не означает, что он обязательно располагается на земельном участке или имеет в своем составе обособленную территорию.

Поэтому основным признаком для объекта технического учета является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта или целью отвода земельного участка, например: водовод, теплотрасса, школа, больница и т. п.

Таким образом, объектом (единицей) технического учета является инвентарный объект:

• отдельно расположенное здание или сооружение; коммуникации; объект внешнего благоустройства;

• комплекс – совокупность зданий, хозяйственных строений и/или сооружений, связанных общим назначением и находящихся на обособленном земельном участке.

При проведении технической инвентаризации на каждый объект в ОТИ составляется технический паспорт, к которому прилагаются:

• горизонтальные (в том числе поэтажные) планы, продольные и поперечные разрезы строений или сооружений;

• инвентарный план (план территории) с ситуацией, составляющий объект инвентаризации;

• абрисы и другой полевой материал.

В рамках реализации Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007, вступившего в силу 1 марта 2008 года приказом Минюста от 18 февраля 2008 года № 32, утверждены формы кадастровых паспортов, которые оформляются только для государственной регистрации объекта недвижимого имущества и оформления права собственности. Установлен переходный период до 1 января 2013 года. Именно с этого момента планируется по всей стране ввести кадастровый учет объектов недвижимости, в результате которого процедура описания объектов и постановки их на учет полностью поменяется.

В переходный период государственные органы, занимающиеся технической инвентаризацией, должны свою деятельность выполнять в полном объеме и получать все характеристики, которые они получали до изменения законодательства, т. е. полностью вычерчивать все планы, подсчитывать инвентаризационную стоимость и т. д. Следовательно, технические паспорта будут использоваться, и оформляться в течение всего переходного периода.

       Концепция, принятая правительством, такова: планируется создать Федеральные автономные учреждения, которые будут заниматься кадастровым учетом и регистрацией прав собственности на объекты недвижимого имущества. Будут созданы объединенные реестры (системы учета).

Форма кадастрового паспорта, представленная в Законе 221-ФЗ, отличается от формы технического паспорта тем, что содержит только те сведения, которые необходимы для регистрации прав на объекты недвижимости. Все остальные характеристики, получаемые в процессе проведения технической инвентаризации: материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации и т. п. и учитываемые в техническом паспорте, в кадастровом паспорте не указываются. Он содержит минимум характеристик и состоит из двух страниц: одна с описанием объекта недвижимости, вторая – ситуационный план.