Организация и проведение технической инвентаризации

 

4. Определение состава объекта

 

На начальной стадии работ по технической инвентаризации объекта капитального строительства проводится комплекс работ по определению состава объекта инвентаризации.

Так как на сегодняшний день инвентаризация носит заявительный характер, то первую информацию об объекте получают из заявления собственника, в котором указывается минимальная необходимая информация (наименование объекта по имеющимся правоустанавливающим документам, адрес объекта и цель обращения в организацию технической инвентаризации (ОТИ)).

После получения заявки в ОТИ выясняется наличие технического учета по данному объекту. При этом проверяется наличие технической документации (инвентарного дела) в архивах ОТИ на данный объект. При отсутствии документации и необходимости выполнять первичную техническую инвентаризацию объекта формируется инвентарный объект (объект учета) исходя из правил, обозначенных в инструктивных материалах по инвентаризации конкретных типов объектов.

Инвентарный объект является единицей технической инвентаризации и учета. Назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию, является основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации. Кроме того, должны учитываться технологические или функциональные связи между составляющими объекта, количество строений основного назначения, единство территории, учетной и балансовой стоимости, конструктивных и функциональных частей зданий, пользования и владения.

При проведении текущей инвентаризации возможно изменение состава объекта, например, разделение сложного объекта на более простые составляющие части, которые становятся самостоятельными объектами, исчезновение старых или проявление новых составляющих частей объекта в результате проведения реконструкции или капитального ремонта. В этом случае в техническую документацию вносятся изменения.

 

5. Оценка качества зданий. Показатель качества зданий

 

Техническое состояние строения определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с их описанием.

Обследование конструкций зданий с определением технического состояния и физического износа – самая сложная и ответственная часть работы по технической инвентаризации. Определение степени износа требует от исполнителя соответствующих навыков и большой объективности с тем, чтобы видеть в конструкции главные факторы, влияющие на ее износ, и отбрасывать второстепенные несущественные.

Техническое состояние и физический износ конструкции, как некоторая утрата ее первоначальных качеств, определяются при инвентаризации путем установления потери какой-то части основных свойств конструкции.

Техническое состояние конструктивных элементов определяется,

как правило, по внешним признакам. При этом учитывается, что большинство элементов взаимосвязано. Это позволяет делать заключение о состоянии конструктивных элементов, недоступных непосредственному осмотру. Качество зданий определяется по показателям качества зданий.

Основные виды показателей качества зданий, сооружений

и их элементов:

Показатели ремонтопригодности – продолжительность, трудоемкость и стоимость восстановления при отказах.

Показатели совместимости – количественные характеристики, определяющие взаимную увязку размеров строительных конструкций и стыков; сопрягаемость элементов зданий и сооружений, а также согласованность сроков их службы.

Эргономические показатели – количественные характеристики, определяющие температурный режим, уровень токсичности, запыленность, вибрации, удобство пользования продукцией.

Патентно-правовые показатели – показатели патентной защиты и патентной чистоты, наличие экспорта продукции.

ГОСТ 4.200–78 утвержден Постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства 25 октября 1978 года № 208.

Он устанавливает основные положения системы показателей качества строительных материалов, конструкций, зданий и сооружений и их элементов, инженерного оборудования, а также оснастки и инструмента. Этот ГОСТ является действующим.

Количественные значения показателей качества отдельных зданий и сооружений массового строительства, их элементов и требований к качеству строительно-монтажных работ определяются методами, приведенными в соответствующих стандартах, строительных нормах и правилах.

 

Тезаурус, необходимый в данной теме

Техническая эксплуатация зданий – использование зданий по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Нормальная эксплуатация – эксплуатация, осуществляемая (без ограничений) в соответствии с предусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями.

Содержание жилого дома – комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома (техническая эксплуатация, санитарное обслуживание, текущий и капитальный ремонт).

Эксплуатационные показатели здания – совокупность технических, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик жилого здания, обусловливающих его качество.

Эксплуатационные требования к жилому зданию (элементу) – установленные нормативными документами условия (требования) к жилому зданию (элементу), обеспечивающие его эффективную эксплуатацию.

Техническое обслуживание здания – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов, заданных параметров и режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств.

Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Текущий ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий в целях устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения физического и морального износа.

Снос здания – исключительная мера, связанная с градостроительными и другими объективными обстоятельствами (высокий физический и моральный износ, аварийное состояние т. д.).

Физический износ здания – процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей зданий (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями.

Моральный износ здания – постепенное отклонение основных эксплуатационных показателей, определяющих условия проживания, которые формируются данными технического прогресса в строительстве и эксплуатации жилья в соответствии с развивающимися потребностями населения.

Ветхое состояние здания – состояние, при котором конструкция и основание (здание в целом) перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. Оценка технического состояния здания соответствует его физическому износу в пределах 60–80 %.

Аварийное состояние здания – состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного проживания в нем людей.

Деформация здания – изменение формы и размеров, а также потеря устойчивости (осадка, сдвиг, крен и др.) здания под влиянием различных нагрузок и воздействий.

Отказ – событие, заключающееся в нарушении исправного состояния объекта.

Причина отказа – события и процессы, вызвавшие возникновение отказа объекта. По виду причин отказов различают:

• конструктивный отказ, возникающий из-за несовершенства или нарушения установленных норм проектирования и конструирования;

• эксплуатационный отказ из-за нарушения установленных правил или условий эксплуатации;

• деградационный отказ, обусловленный естественными процессами старения, изнашивания, коррозии и усталости при соблюдении всех установленных правил и норм.

В настоящее время в РФ действует Положение о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.

Методика содержит общие положения, критерии и порядок отнесения жилых зданий и жилых помещений к категории непригодных для проживания.

Организации технической инвентаризации (ОТИ) при обходах жилого фонда составляют предварительные списки непригодных для постоянного проживания жилых зданий и жилых помещений. Представители ОТИ входят в состав межведомственной комиссии при подготовке акта о признании жилого здания или жилого помещения непригодным для проживания. Технический (кадастровый) паспорт дома и соответствующие чертежи здания (помещения), подготовленные ОТИ (по данным на день обращения в комиссию), с указанием износа основных конструктивных элементов и дома в целом либо отдельного помещения, входят в перечень документов, необходимых для подготовки технического заключения о техническом состоянии, целесообразности и стоимости ремонта, реконструкции, модернизации, переоборудования для использования в иных целях или сноса, а также отнесения жилых зданий и жилых помещений к нежилому фонду (включая перепланировку, переустройство и т. д.).

 

6. Техническая инвентаризация отдельно стоящих зданий

 

Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

• основные здания и пристройки к ним;

• строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;

• сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения (проезды, площадки), фонтаны и пр.

Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.

К зданиям относятся архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания.

Здание, дом или строение – постройка, состоящая из одной или нескольких частей как одно целое. Признаками ее единства служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала при отсутствии сообщения между частями; общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В состав здания входят все коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации: система отопления; сеть водо-газопровода и канализации; сеть силовой и осветительной электропроводки; телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; лифты.

К строениям относятся:

в промышленности – производственные корпуса и строения, занятые различными цехами и мастерскими или установками, выполняющими производственные функции;

сельском хозяйстве – здания и постройки сельскохозяйственного назначения;

лесном хозяйстве – здания лесхозов, лесопосадочных и лесозащитных станций, лесопитомников и другие здания, обслуживающие лесное хозяйство;

транспорте – здания вокзалов, станций технического обслуживания, топливно-заправочных станций, депо, диспетчерские, здания грузовых складов и другие здания, обслуживающие транспорт, включая постройки;

связи – здания домов связи, почтамтов, телеграфов, городских телефонных станций, междугородних телефонных станций, радиостанций, телевизионных станций, а также постройки легкого типа – уличные кабины телефонов-автоматов и т. п.;

строительстве – здания строительных организаций – конторы, склады и др., а также здания организаций по обслуживанию строительства и капитального ремонта зданий;

торговле и общественном питании – здания оптовых баз и складов, холодильников, магазинов, рынков, ресторанов, кафе, а также торговые палатки и киоски и другие здания торговли и общественного питания с обслуживающими их постройками;

материально-техническом снабжении и сбыте – здания складов, баз и прочие, включая постройки;

жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании – жилые здания, а также здания жилищного хозяйства, вне зависимости от их ведомственной принадлежности, с обслуживающими их постройками;

здравоохранении, физической культуре и социальном обеспечении здания здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения, включая постройки;