Совершенствование системы управления муниципальной собственностью

 

          Как видно, все сектора муниципальной  экономики отличаются заметной  неустойчивостью своего финансового  положения. Причем это проявляется  не только в чередовании прибыли  и убытков по годам, но и в заметных перепадах их показателей.

          5. Высокий уровень износа объектов  коммунальной инфраструктуры и  сетей.

          6. Значительный моральный и физический  износ оборудования и зданий  ряда учреждений социального  назначения.

         7. Слабое внедрение новых ресурсосберегающих  технологий в области ЖКХ.

     8. Отсутствие системы переподготовки  и повышения квалификации руководителей  муниципальных предприятий, позволяющей  формировать у них современные  компетенции.

             Угрозы.

           1. Сохранение нынешнего уровня  централизации финансовых ресурсов  на верхних уровнях бюджетной  системы страны, тем более, его  повышение, будет означать относительное  уменьшение доли собственных  доходов бюджета муниципального  образования.

          2. Отсутствие достаточных внешних  инвестиций  для качественного  обновления объектов, эксплуатируемых, предприятиями коммунального хозяйства, ЖКХ приведет к резкому возрастанию  издержек, связанных с содержанием  и текущим ремонтом водопроводных и тепловых сетей, очистных сооружений канализации и др.

           3. Сокращение числа федеральных  целевых программ, ориентированных  на улучшение городской среды  обитания, ограничит возможности  финансирования затрат на расширенное  воспроизводство определенных видов объектов муниципальной собственности.

         4. Снижение уровня поступления  собственных доходов в городской  бюджет, рост размера муниципального  долга.

            Возможности развития.

    1. Использование  имеющегося в современном информационном пространстве научного и методического задела для разработки концепции развития муниципальной собственности и совершенствования системы управления ее использованием.

        2. Использование современных образовательных  технологий и креативных программ для формирования учебного центра переподготовки и повышения квалификации руководителей и специалистов муниципального сектора экономики.

            На основании проведенного SWOT-анализа  можно сделать вывод, что  в  системе управления муниципальной  собственностью города Ярославля  в настоящее время присутствует больше слабых сторон, чем сильных. В связи с этим необходимо предпринять меры по устранению большинства слабых сторон путем совершенствования системы управления муниципальной собственностью. Наибольшее беспокойство представляет растущая доля муниципальной недвижимости, не приносящей доход, а также то, что рост поступлений от использования муниципальной собственности в местный бюджет имеет избирательную основу и высокий уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры и сетей. С другой стороны есть и позитивные моменты — содействие малому и среднему предпринимательству, путем поддержания ставки арендной платы муниципальных объектов недвижимости ниже рыночной, а также поддерживание контроля над собираемостью платежей  в бюджет города.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Совершенствование организации управления муниципальной собственностью г. Ярославля

 

3.1 Пути рационализации системы управления муниципальной собственностью города Ярославля

  

       Необходимость стабильного функционирования местного самоуправления, финансовой самостоятельности и возможности оперативного решения имущественных вопросов напрямую связана с распоряжением муниципальной собственностью. В территориально-корпоративной системе возможно применение различных методов управления объектами муниципальной собственности.

         Наиболее применяемым механизмом  распоряжения и управления муниципальной  собственностью является аренда. Доход от аренды муниципальной  собственности может быть получен  муниципальным бюджетом в течение сколь угодно долгого периода времени (в течение времени существования объекта собственности), а доход от приватизации только единовременно. Приватизация, хотя и создает выгодные условия для инвесторов, но в тоже время лишает муниципалитет, во-первых, самой собственности, а во-вторых, доходов от роста цены собственности. Кроме того, муниципалитет утрачивает непосредственный контроль над приватизированными объектами, что может создать дополнительные трудности в такой деятельности, как, например, осуществление генерального плана развития города, зонирование, прокладка коммуникаций и т.д. В этом плане аренда, в том числе долгосрочная - оптимальный способ использования муниципальной собственности. [31, с.157]

         Всё это вполне можно оценить как более рациональное направление использования объектов муниципальной собственности города, поскольку – с одной стороны – объекты муниципальной собственности находятся в экономическом обороте, а с другой – муниципальный бюджет получает определённый объём финансовых поступлений, при этом, как правило, ежегодных. Динамика роста неналоговых поступлений свидетельствует о росте эффективности деятельности Комитета. В то же время, мы видим сложности, обуславливающие недостаточно эффективное использованию муниципальной собственности.

 Таким образом  развитие системы сдачи в аренду  объектов муниципальной собственности  вполне возможна и ее необходимо  развивать в городе Ярославле.

 Передача  муниципального имущества различным  организациям для 
использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов — надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории. Наиболее распространена аренда муниципального недвижимого имущества: зданий, помещений, земельных участков. Значительно реже заключаются договоры аренды движимого имущества и уже совсем редко аренда действующих муниципальных  предприятий. Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: 
сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности 
договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны 
частных владельцев недвижимости и т. д.  [28, с.93]                                  
         При заключении договоров аренды, уполномоченные на то органы местного самоуправления вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но 
предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно.             Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны: 
  - регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами; 
  - действовать в интересах всех членов местного сообщества; 
  - обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности. 
         Отсюда вытекает необходимость в доработке местного нормативно-правового акта о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации. В документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.                                 
         По нашему мнению особенно важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем — ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда, курс доллара или средний уровень заработной платы в городе.         
        Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.                                             
           Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является  крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме 
естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о 
кровле, системе отопления, фасадах, т.е. осуществлять капитальные вложения 
в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, 
мы предлагаем ввести  следующую систему стимулов:                                
        - освобождение от арендной платы в объеме 10-30 % от сметной стоимости 
произведенных работ;                                         
    - увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема 
произведенных работ;                                      
      - возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.                                    
         Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем 
сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери 
бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, 
сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной 
стоимости. 
Теперь мы рассмотрим механизм аренды и в 
отношении движимого имущества. Практически все муниципалитеты большую часть своего движимого имущества передают в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям. Последние за его использование уплачивают налог на имущество, который распределяется поровну между местным бюджетом и бюджетом субъекта федерации. Если то же имущество, тем же предприятиям, по цене, равной налогу на имущество, передать в аренду, вся арендная плата станет достоянием местного бюджета. Кроме увеличения доходов, такой способ отношений с муниципальными предприятиями отводит от муниципального имущества угрозу ареста и распродажи за долги, облегчает процесс демонополизации жилищно-коммунального хозяйства.

 Не так давно (01.10.2012г.) вступило в силу постановление мэра города Ярославля, регламентирующее изменения в порядке расчета арендной платы за переданное в аренду  муниципальное имущество.                               
           С приходом новой команды мэрии был проведен тщательный аудит использования муниципального имущества и произведена оценка эффективности его использования. Информация о том, сколько платят контрагенты за арендуемые муниципальные квадратные метры, была опубликована на сайте мэрии города. Результаты этого аудита впечатляют: рекордно дешевой ставкой оказалась выплата 46 копеек за квадратный метр муниципальной площади. Примерно 80% контрагентов оказались льготниками. На рынке такая низкая ставка не может существовать, особенно в то время, когда бюджет города остро нуждается в средствах, а аренда - это один из источников доходов. К тому же арендные ставки не пересматривались с 2009 года. Поэтому комитетом по управлению муниципальным имуществом была проведена кропотливая работа по изучению возможностей коррекции порядка расчета арендной платы. [36]                           
             Как отметил председатель комитета по управлению муниципальным имуществом Валерий Ушков: «Нами предварительно проведены  многочисленные консультации, к которым привлекли 5 оценочных организаций. Мы пригласили для проведения анализа специалистов контрольно-ревизионного управления, которые указали нам, в частности, на низкие показатели арендных ставок, а также на то, что у нас слишком много безвозмездного пользования муниципальным имуществом. По этим   данным  в течении двух месяцев проводили работы по поиску максимального взвешенного и корректного решения, которое не ударило бы по контрагентам и, в то же время, решило бы проблему бюджетных поступлений.»[33]  
          В итоге специалистами решено было не менять базовую ставку арендной платы, так как рыночная цена недвижимости за эти годы выросла незначительно. Также были пересмотрены и приведены в соответствие с ситуацией на рынке зональные коэффициенты, пересмотрены коэффициенты качества помещений. А также пересмотрена позиция льготного предоставления площадей.  
          Арендные ставки вырастут не для всех у тех, кто платил по максимуму, они могут даже незначительно снизиться. Те, кто платил рекордно низкие ставки, конечно, будут платить больше. Тем не менее, для ряда контрагентов даже повышенная плата будет намного ниже рыночной. Так, если общественная организация снимала помещение в самом центре города из расчёта 2 рубля за квадратный метр в месяц, то будет платить 100 рублей за метр. Но если учесть, что это же помещение можно было сдать из расчёта 600 рублей за квадратный метр, получается, что даже повышенная плата будет льготной. В то же время мы видим, что при новых расчетах городской бюджет как минимум удваивает сборы. При этом льготные ставки будут действовать при аренде помещения не более 50 кв.м. При аренде помещения большей площадью льготная ставка распространяется только на 50 метров, за остальные квадратные метры придется платить по полной программе. 
В Ярославле сейчас сдается в аренду 115 тысяч квадратных метров, действует 800 договоров аренды. Согласно прежним нормативам в городской бюджет за аренду муниципальных площадей поступает 120 миллионов рублей. При новом расчете хотя бы средней оплаты арендной ставки 300 рублей за квадратный метр - доход бюджета составил бы 414 миллионов. Эти деньги крайне необходимы для выполнения самых насущных городских программ.

 С 1 октября 2012 года в городе Ярославле действуют  новые расчеты по арендной  плате для общественных организаций. Это вызвало волну недовольства среди арендаторов, особенно среди многих общественных организаций, но не смотря на это в настоящее время платежи за аренду муниципальной собственности рассчитываются по новым арендным ставкам.

 

 

 

 

 

3.2. Ключевое предложение по совершенствованию системы управления муниципальной собственностью города Ярославля

 

Проведенный нами анализ положений дел в сфере управления муниципальной собственностью города Ярославля, изученный в ходе подготовки выпускной квалификационной работы, позволяет в качестве ведущего предложения по совершенствованию системы управления  муниципальной собственностью предложить следующее предложение по  ключевым моментам, выявленных нами в ходе работы над дипломом, а именно сдавать в аренду нежилые помещения подвала №№ 3-8, находящиеся по адресу: г. Ярославль, ул. Комсомольская, дом 10.

Собственник: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля.

Описание объекта: нежилые помещения подвала №№ 3-8 общей площадью 248,3 кв. м., инженерные сети и земельный участок отсутствуют.

Данный объект выставлен на продажу (аукцион) 19.11.2012 г. Аукцион планируется провести 17.01.2013 года. Начальная цена объекта 6361000,0 руб.

Рассмотрим вариант, если эти нежилые помещения сдавать в аренду по рыночной цене (самая дорогая рыночная стоимость аренды — 600 руб за 1 м2).

1. 248,3 кв.м. * 600 руб./кв.м. = 148980,0 руб.

За один месяц аренды данного объекта городской бюджет пополнится на 148980,0 руб.

2. 148980,0 руб. * 12 = 1787760,0 руб.

За один год аренды данного объекта городской бюджет пополнится на 1787760,0 руб.

Если данный объект продать по начальной цене, то городской бюджет  единовременно пополнится на 6361000,0 руб.

Данная сумма денег окупится через 3 года и 6 месяцев.

6361000,0 руб. / 1787760,0 руб.= 3,6

   Важнейшим направлением  повышения эффективности управления  муниципальной собственностью, работы  муниципального сектора экономики  в 2013 году должно быть увеличение средств, поступающих в городской бюджет от продажи объектов недвижимости, пакетов акций открытых акционерных обществ, сдачи в аренду муниципального имущества, дивидендов.  

     Для  совершенствования управления муниципальной  собственностью  необходимо провести  следующие мероприятия:

     - преобразование муниципальных  унитарных предприятий в открытые акционерные общества;

        - совершенствование  управления путем изменения расчета  арендной платы отдельно для  коммерческих и не коммерческих  организаций,

        - сдача помещений  в аренду на конкурсной основе,

        - заключение договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств;

       - мониторинг неиспользуемых  или используемых не по назначению  помещений, находящихся в хозяйственном  ведении муниципальных унитарных  предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений и сдача их в аренду;

        - проведение  капитального ремонта на объектах  муниципального нежилого фонда  с целью повышения привлекательности  для арендаторов;

       Основные задачи в части управления  муниципальным имуществом предусматривают:

       - увеличение доходов бюджета  города Ярославля от использования  муниципального имущества;

        - создание условий для развития  малого и среднего предпринимательства  в городе;

       - привлечение инвестиций в объекты муниципального имущества, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты недвижимости;

      - контроль за использованием  муниципального имущества путем  продолжения работы по государственной  регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества;

      - повышение эффективности использования  муниципального имущества.

      Основной экономический эффект  будет в выгодной  реконструкции  ветхих объектов недвижимости  – получение максимального дохода  в бюджет.

       Это также приведет к более  эффективному управлению и распоряжению муниципальной собственностью в интересах города Ярославля.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Заключение

          При написании дипломной работы  на тему: «Совершенствование системы  управления муниципальной собственностью (на примере Комитета по управлению муниципальной собственностью мэрии г. Ярославля)»   рассмотрели следующие задачи: понятие и состав муниципальной собственности; основные подходы к управлению муниципальной собственности; изучили способы формирования муниципальной собственности; рассмотрели проблемы в управлении муниципальной собственностью; провели анализ деятельности КУМИ мэрии г. Ярославля; предложили меры по совершенствованию системы управления муниципальной собственности.