Земельная рента

     Дифференциальная  рента может представлять собой  разбухание:

     • издержек производства (ДР по плодородию);

     • издержек обращения (ДР по местоположению);

     • прибавочного продукта (ДР от месторождений  полезных ископаемых).

     Образование дифференциальной ренты учитывается  при планировке городов, при оценке городской недвижимости.

     Принято различать ренту, возникшую в  связи с различием земель по плодородию и местоположению, (дифференциальная рента I) и ренту возникающая в  результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда (дифференциальная рента II).

     Таким образом, дифференциальная рента I подразделяется на две разновидности:

     -рента  по плодородию;

     -рента  по местоположению (расположение  земель вблизи процессов сбыта).

     Дифференциальная  рента по плодородию(I). Различные  участки земли значительно отличаются по производительности. Эта разница  в продуктивности происходит главным  образом различий в плодородии почвы  и таких климатических ров, как  осадки и температура. Именно этими  факторами объясняется, почему почва  в одних районах исключительно  пригодна для производства, скажем, зерна, а в других менее пригодна или не пригодна совсем (пустынные земли). Эти ' различия в производительности отражаются и на спросе на ресурс. Конкурентное назначение цен фермерами приведет к установлению высокой ренты на очень продуктивные земли. Менее продуктивная земля даст намного меньшую ренту, а непродуктивная земля — совсем никакой ренты.

     Дифференциальная  рента по местоположению(I). Местоположение может быть также важным фактором при объяснении разницы в земельной  ренте. При прочих равных условиях арендаторы будут платить больше за единицу  земли, которая стратегически выгодно  расположена по отношению к материалам, труду и потребителям, чем за единицу земли, местоположение которой удалено от этих рынков. Свидетельство этому — чрезвычайно высокая земельная рента в крупных столичных центрах.

     Рента, возникающая в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда, называется дифференциальной рентой II.

     Дифференциальная  рента II возникает в условиях научно-технического прогресса. Новые капиталовложения в сельском хозяйстве и обрабатывающей промышленности неизбежно приводят к росту производительности труда  и снижению издержек. Таким образом, общим результатом является увеличение размера ренты II. Конечно, внедрение  новой техники не делается в одночасье  и соответственно рост дифференциальной ренты II не является частым явлением. Но рента II не исключается из практической деятельности на земле.

     Различие  между двумя формами дифференциальной ренты.

     Во-первых, дифференциальная рента I возникает  на основе экстенсивного хозяйствования, тогда как дифференциальная рента II возникает только на основе интенсификации производства.

     Во-вторых, различие состоит в ее получателях. Дифференциальная рента I полностью  присваивается землевладельцем, а  рента II — частично арендатором. 

     Монопольная рента

     Причина образования монопольной ренты  — монополия на ограниченные факторы  и результаты производства. Условием образования монопольной ренты  являются редкость продукции, ее исключительность. Объектами монополии могут выступать  природный или научный ресурс, интеллектуальная собственность.

     Монопольную ренту присваивает собственник  ресурса производства, редкого товара. Она равна абсолютной величине в  виде разницы между общественной и индивидуальной ценой производства: 

     МР=|Ц0-Цп|, 

     где МР - монопольная рента;

     Ц0- общественная цена продукции т. е. цена производства;

     Цп - индивидуальная цена продукции.

     При этом учитывается абсолютная величина, так как:

     • Цп может быть больше Ц0, если качеством  редкости обладает продукция;

     • Цп может быть меньше Ц0 , если качеством  редкости наделены факторы производства, порождающие более высокую производительность труда. 

     Абсолютная  рента

     Англо-американская экономическая наука данной формы  ренты фактически не признает, хотя практика не может обойтись, например, без такого понятия, как роялти (англ. royalty), представляющих собой фиксированные  отчисления за использование собственности (на недвижимость или интеллектуальной) в процентах от рассчитанного  экономического эффекта, которые выплачиваются  арендатором, издателем или покупателем  лицензии. Роялти - одна из форм проявления абсолютной ренты.

     Марксистская  экономическая наука сталкивается со значительными проблемами при  объяснении источника абсолютной ренты. Но вообще обходить ее вниманием при  анализе рынка недвижимости просто невозможно, совершенно неправомерно. Абсолютная рента существует. Для  уяснения ее сути приведем пример.

     Предположим, в аренду сдается квартира. Арендная плата в данном случае включает в себя амортизацию недвижимости со всеми начислениями и сверх того - некоторую сумму денег. Последняя не является дифференциальной рентой, поскольку Квартира предельно плоха, с отсутствием обычных удобств, нет Хороших средств сообщения с деловым центром города и т. д.

     Эта сумма средств не является монопольной  рентой, поскольку жилье - отнюдь не редкий ресурс и товар. Такая сумма  денег является платой собственнику жилья именно за то, что он собственник.

     Абсолютная  рента — это реализация права  собственника недвижимости при сдаче  ее в аренду или предоставлении в  пользование. Земельный собственник  не даст обрабатывать землю, если ему  за это не заплатят. Собственник  месторождения полезных ископаемых не даст ими воспользоваться, если за это не заплатят. Абсолютная рента - это плата за доступ к владению и пользованию товаром (квартирой, дачей) или ресурсом (природным).

     Таким образом, причиной образования абсолютной ренты является монополия частной  собственности на недвижимость.

     К. Маркс объяснял нарост в цене более  низким органическим строением капитала в сельском хозяйстве по сравнению  с промышленностью. Проще говоря, в XIX в. сельское хозяйство было слабо  механизировано, в нем в массовых масштабах применялся ручной труд. Поэтому считалось, что отраслевые показатели объема прибыли, прибавочной  стоимости в сельском хозяйстве  выше, чем в промышленности. Данное превышение и объявлялось источником абсолютной ренты. Но современное сельское хозяйство - высокомеханизированная отрасль, поэтому, сегодня объяснять абсолютную ренту низким органическим строением капитала в нем неправомерно.

     Решение проблемы не может состоять в том, чтобы считать абсолютную ренту  частью общей прибыли, созданной  в обществе, которая разделяется  на составные части, как, например, при  использовании ссудного капитала прибыль  разделяется на предпринимательский  доход и ссудный процент. Количественно  абсолютная рента сегодня не результат  распадения прибавочного продукта, а  экономический нарост на цене недвижимости. Следовательно, количественно абсолютная рента может быть вычислена по формуле: 

     АР = Цв-Цс, 

     где АР - абсолютная рента;

     Цв - цена недвижимости, по которой она  передается владельцу собственником;

     Цс - цена недвижимости, по которой она  достается собственнику.

     Если  собственник, владелец и пользователь недвижимости! совпадают в одном  лице, абсолютная рента не образуется.

     Теория  абсолютной ренты имеет особое значение для Российской Федерации, поскольку  ее производство в основном ориентировано  на добычу сырья, полезных ископаемых. В соответствии с Федеральным  законом «О соглашениях, о разделе  продукции» значительная доля абсолютной ренты за пользование природными ресурсами должна доставаться собственнику российскому государству, его субъектам  и использоваться на нужды всего  населения.⁴

 

4.Цена земли

     В развитом рыночном хозяйстве земля  становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в  основе цены на земли?

     При продаже земли ее собственник  заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок, по крайней  мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму  ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли  есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли (Цз) прямо пропорциональна величине ренты (Рз) и обратно пропорциональна  ставке депозитного процента (Пц’):

     

     На  рыночную цену земли определенное влияние  оказывает соотношение предложения  и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или  снижения цены: общее количество освоенной  земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать  в оборот заболоченные, пустынные  и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые  пределы.

     Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения  земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс  урбанизации (роста городов) и использования  земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства  аэродромов и т. п.). В связи с  этим государство в ряде стран  идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает  национальные парки и заповедники, в которых в экологических  целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование  земель для городского строительства  и рационального развития отдельных  регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке  земли.

     Одновременно  возрастает спрос на землю. Его предъявляют  крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают  те, кто строит дома за пределами  городов и использует землю для  иных несельскохозяйственных нужд. В  итоге для соотношения предложения  и спроса на землю сейчас типична  ситуация, изображенная на рис. 12.5

     

     Рис. 12.5. Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее

     На  рис. 12.5 показано, что происходит с  ценой при сокращении земельных  угодий, являющихся объектом купли-продажи  на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной  и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.

     Не  случайно во второй половине XX в. в странах  Запада сложилась устойчивая тенденция  к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США  цена земли выросла по сравнению  с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим  этому следствием является еще более  быстрое повышение цены на жилые  дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного  односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов  она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в  размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Между тем выплачиваемая  по процентам сумма оказывается  больше первоначального займа в 2 или более раза.

     Вкладывать  деньги и недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную  «горячку», направленную на покупку  всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с  одной стороны, создаются экономические  предпосылки для получения в  будущем совершенно неоправданных  доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые  и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В  связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.