Земельная рента

     В итоге мы приходим к важному выводу. Эффективно использовать собственность  на землю (получить доход) можно при  разных формах землепользования: и  когда действует арендатор чужой  земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник  земли полностью сам распоряжается  ею. Это означает, что сельское хозяйство  может успешно развиваться при  плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения  нормального дохода имеют технические  и организационно-экономические  условия производства. Такие условия  имеются у процветающих крупных  хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке  государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические  стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется  изготовление необходимых средств  производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли  промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические  достижения позволяют поднять эффективность  труда во всех отраслях комплекса.⁵

     ПРОБЛЕМЫ  ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В  КРУПНЫХ ГОРОДАХ

     Малеева Т.В.

     доцент  кафедры экономики и менеджмента 

     в городском хозяйстве Санкт-Петербургского

     государственного  инженерно-экономического университета,

     Кандидат экономических наук

     Значение  земли для всего общества трудно переоценить - это единственное место  проживания человека, источник ресурсов для его жизнедеятельности, основной фактор, прямо или косвенно участвующий  в производстве. В городе земля  представляет собой особый многофакторный ресурс, поскольку выступает как:

     - среда проживания населения, основа  формирования специфических условий  жизни человека;

     - база для размещения всех видов  деятельности, связанных с функционированием  и развитием города;

     - объект собственности, способный  приносить доход собственнику;

     - источник формирования доходной  части бюджета; 

     - основа реализации инвестиционных  проектов;

     - объект налогообложения и взимания  платежей за его использование  и т. д. 

     Земельные ресурсы - это не просто территория города, хотя зачастую в практической деятельности и научных исследованиях  эти понятия отождествляются. Безусловно, между ними существует тесная взаимосвязь, однако территория - это характеристика лишь внешней поверхности земли.

     Переход на рыночные отношения в нашей  стране, принципиальные изменения в  формах собственности на землю потребовали  разработки новых подходов к управлению земельными ресурсами города. В дореформенный  период, в условиях государственной  собственности на землю, планирование использования земельных ресурсов города представляло собой систему  административных действий по реализации конкретных проектных решений по его территориальному развитию. Они  полностью обеспечивались централизованными  бюджетными средствами. В городах  была сформирована иерархически организованная система градостроительной планировочной  документации (генеральные планы, проекты  детальной планировки, проекты застройки), в которой определялось где, что  и на какие средства должно быть построено.

     Проведение  на протяжении достаточно длительного  времени в городах административной градостроительной политики обусловило ряд серьезных негативных последствий, в числе которых:

     - экстенсивное использование городских  земель и достаточно жесткое  их функциональное деление внутри  города;

     - наличие значительных промышленных  зон и объектов в центральных  районах городов; 

     - формирование однообразных жилых,  так называемых "спальных" районов,  с ограниченным набором мест  приложения труда; 

     - обострение экологических проблем  в городах, в том числе связанных  с размещением промышленных предприятий  и коммунальных зон; 

     - интенсивные процессы ветшания, вплоть до разрушения, зданий  в исторических центрах городов  в связи с малыми объемами  реконструктивных работ и др.

     Земля является особым экономическим ресурсом города. Она ограничена в пространстве, ее невозможно переместить. При этом существует возможность многофункционального использования городской земли (под  размещение промышленных или жилых  объектов, рекреационных зон, общественно-деловую  застройку и т.п.) и изменения  ее качественных характеристик. И что  особенно важно - направления использования  земли в городе существенно влияют на изменение ее ценности, стоимости  и доходности. Совокупность перечисленных  особенностей земли предопределяет специфику процесса управления ее ресурсным  потенциалом, а также проведение оценки городских земель.

     В настоящее время оценка городских  земель проводится для различных  целей: проведения сделок купли-продажи, получения кредита под залог  земли, определения инвестиционной стоимости земли и др. Отдельного и особого внимания заслуживают  вопросы оценки земли для налогообложения  и определения платы за пользование  городской землей, поскольку через  формирование доходной части городского бюджета затрагиваются интересы не только арендаторов, арендодателей, землевладельцев и землепользователей, но и всего городского сообщества.

     Основными формами платы за землю в соответствии с действующим законодательством  являются земельный налог и арендная плата. В городах основой определения  размера земельного налога являются зоны градостроительной ценности территории (или экономические зоны). Согласно положениям ст. 65 Земельного кодекса  и гл. 31 Налогового кодекса РФ для  налогообложения должна использоваться кадастровая стоимость земельного участка. Однако до настоящего времени  переход к налогообложению земли  в зависимости от кадастровой  стоимости не закончен, налогообложение земли в городах осуществляется в зависимости от градостроительной (в некоторых регионах - от территориально-экономической) ценности земли и ставки налога определены в рублях за квадратный метр земли.

     Ставки  арендной платы за землю в городах  устанавливаются в соответствии с региональными методиками, которые  различаются, прежде всего, набором  параметров и характеристик, учитываемых  при определении ценности земельных  участков. В основе базовой дифференциации ставок арендной платы за землю в  городах также лежат зоны градостроительной  ценности. Еще в 2001 г. Земельным кодексом предписывался переход к налогообложению  земли от кадастровой стоимости  земельных участков, но этот механизм до сих пор не используется.

     Важную  роль в определении размеров платежей играет земельная рента. В условиях города земельная рента образуется в результате синтеза природных, антропогенных и природно-антропогенных  факторов. В зависимости от способа  распределения земельная рента  может повышать благосостояние всего  городского сообщества (как ассоциированного собственника городских земель) или  только отдельной его части.

     И земельный налог, и арендная плата  за землю имеют общую рентную  сущность, однако выражают разные экономические  отношения. Земельный налог выражает отношения между государством и  земельным собственником или  землепользователем, основывающиеся на властном подчинении собственника воле государства. Регулируя величину земельного налога, земельная рента может  изыматься городом в свою пользу. Арендная плата представляет собой  имущественные отношения, основывающиеся на самостоятельности и равенстве  собственника и арендатора. Т.е. арендная плата представляет собой взнос, который в соответствии с достигнутым  соглашением арендатор платит арендодателю за право использовать принадлежащий  ему земельный участок. Общим  верхним пределом и арендной платы, и земельного налога является земельная  рента.

     Практика  государственного управления земельными ресурсами должна опираться на четкую научную концепцию ренты и  адекватную рентную составляющую этого  механизма. А платежи за землю  могут и должны выступать в  качестве естественного регулятора распределения различных видов  деятельности по территории города. Но при этом повышение доходности земельного ресурса города не может достигаться  в ущерб комплексному развитию города как системы.

     В основе изменения системы налогообложения  земли и определения платежей за землю должен быть реализован, прежде всего, научный подход, а не стремление обеспечить скорейшее пополнение бюджета. Та часть дохода от использования  отдельного участка земли в городе, которая обусловлена его местоположением, природными свойствами, инженерной инфраструктурой и пр., должна возвращаться обществу в виде рентных платежей, и от нее необходимо четко отделять доход земельного участка, обусловленный деятельностью его владельца.

     Дискуссионным вопросом при проведении земельной  реформы в городах является определение  рационального соотношения различных  форм собственности на землю, соотношения  частной собственности на землю  в городе и ее долгосрочной аренды. Использование аренды земли, как  единственного механизма вовлечения земельных участков в городе в  экономический оборот, безусловно, ограничивает поиск наиболее эффективных  землепользователей. Частная собственность  на землю, в свою очередь, стимулирует  активность потенциальных инвесторов, способствует развитию института ипотечного кредитования, обеспечивает конкуренцию  и содействует повышению эффективности  использования земельных ресурсов, но она менее привлекательна для  собственника (города). Ряд российских экономистов, ссылаясь на мировой опыт, считает оптимальным следующее  соотношение: 55-80% - собственники земли; 20-45% - арендаторы земли.

     По  нашему мнению, основным хозяином земель, обладающим управленческими правомочиями в области регулирования пространственно-территориального развития, должен оставаться город. Продажа  земельных участков в частную  собственность целесообразна в  форме реализации выгодных для всего  города инвестиционных проектов, а  также точечной приватизации земель, не играющих стратегической роли в  развитии города. Это будет способствовать более объективному формированию цен  на землю и более обоснованному  установлению величины земельных платежей. Подобная практика успешно используется в некоторых странах, например в  Голландии. Так, в собственности  города Амстердама находится 70% его  территорий, которые сдаются в  аренду, обычно бессрочную, их пользователям.

     Реформирование  земельных отношений затрагивает  интересы различных групп и городского сообщества в целом. Во-первых, все  городское сообщество, как ассоциированный  собственник, заинтересовано в экономическом  развитии своего города и улучшении  условий жизни в нем всего  населения. Во-вторых, представители  бизнеса заинтересованы в получении  экономической выгоды, прибыли в  результате своей деятельности. В-третьих, городские органы власти заинтересованы в укреплении городского бюджета, наращивании  объемов инвестиций в городе, повышении  привлекательности города, а также  в доверии, одобрении и поддержке  населением города их действий.

     При этом в современных условиях, при  сильной дифференциации доходов  населения, активизации миграционных процессов, население города крайне неоднородно как по имущественному положению, социальному статусу, этническим и конфессиональным особенностям, так  и многим другим признакам. Значительное расслоение населения по уровню доходов приводит к дифференциации предпочтений разных имущественных слоев к условиям проживания, организации работы транспорта, системы обслуживания и т. п., что необходимо учитывать при разработке стратегических документов территориального развития.

     Основным  источником финансирования и реализации инвестиционных проектов градостроительного развития в современных условиях являются частные инвестиции. Во многих городах, особенно крупных, существует развитая сеть бизнес-структур, организаций, участвующих в градостроительном  процессе: девелоперы, инвесторы, проектировщики, подрядчики и т.д. Развитие публичности  намерений городских властей, доступность  информации о градостроительных  действиях будут способствовать развитию сотрудничества с бизнес-структурами  и, как следствие, реализации взаимовыгодной политики для всех участников градостроительной  деятельности, в том числе достижений общегородских интересов.

     Поскольку земля есть общественное благо, то ее использование ограничено комплексом регламентирующих требований и ограничений. В странах с развитыми рыночными  отношениями в последние десятилетия  широко используется градостроительное  зонирование, регулирование застройки  на основе Правил застройки, определяющих основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования  и вспомогательные виды разрешенного использования. С помощью мероприятий  регламентации землепользования появляется возможность стимулировать общественно  необходимое формирование структуры  землепользования, создавая благоприятные  условия, как для развития частного сектора, так и для удовлетворения потребностей всего общества в целом. При этом сведения о действующих градостроительных регламентах, экологическом состоянии территории, сведения об инженерном обеспечении и гидрогеологических условиях, инвестиционные условия и т. д., как правило, общедоступны. Следует признать, что разработка Правил землепользования и застройки - сложнейший процесс, особенно для крупных городов. Так, в настоящее время в США, где первые зонинги (правила землепользования) появились еще в начале XX в., ряд городов (например, Хьюстон) не имеет зональных планов.