Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции

Принцип падающей и растущей продуктивности . 
 

Зачастую владельцы  производят улучшение строений и  земли для того , чтобы увеличить  отдачу от недвижимости . При этом наблюдается  усиление того или иного производственного  фактора , а значит , и стоимости. Однако по достижении некого предела  дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты . Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .  
 
 

Принцип вклада . 
 

Как правило, произведенные  в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли , если в результате возрастет объем продаж . Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть , что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества , однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно . 
 
 

Принцип конкуренции . 
 

Фундаментальные экономические силы , поскольку они  влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная конкуренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены . однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне . Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию , создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы . 
 
 

Принцип соответствия .  
 

Действие принципа соответствия легко наблюдать в  районах жилой застройки где  преобладание тех или иных домов  формирует определенный стандарт окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля , то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт .  

Развитие принципа ведет к пониманию "чрезмерной" или "недостаточной" застроенности  территории . Жилой дом , на строительство  которого затратили в несколько  раз больше средств , чем в среднем  по округе , будет оцениваться гораздо  ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении . Напротив "недозастроенный" дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей . Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов . 
 
 

Принцип регрессии . 
 

Этот принцип  гласит : когда дорогие и дешевые  объекты недвижимости расположены  в одном районе , то более дорогая  недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе .  

Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует зонирование  и различные участки в различное время были проданы разным владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом , подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .  
 
 

Принцип ожидания . 
 

Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость , предвидя увеличение ее стоимости . Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и спроса "делает погоду" не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов . 

В отдельных  случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владение недвижимостью . 

Влияние на стоимость  общегосударственных актов и  действий местной администрации . 
 

Когда федеральное  правительство принимает общегосударственную  программу или парламент страны издает новый закон , это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость . 

Действия местной  администрации могут оказывать  влияние на конъюктуру рынка недвижимости несколькими путями . Если городские налоги значительно выше , чем в окрестности , то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость . Если местная власть пользуется доверием , укрепляет правоохранительные органы , пожарную службу и местную систему образования , это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны . 
 
 

Зональные различия . 
 

Во многих странах  территория поделена на округа , в рамках которых самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение , канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий , обслуживающих эту сферу . 
 
 

Влияние на стоимость  ближайшего окружения . 
 

Ухоженные тихие  районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес . 

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости . 
 
 
 

Подход с точки  зрения затрат . 
 

Оценивая собственность  с точки зрения затрат на ее создание , сначала определяется стоимость  воспроизведения ранее выполненных  улучшений, затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка . 

Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х  шагов : 

определение стоимости  земельного участка ; 

определение стоимости  воспроизведения улучшений ; 

расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ; 

добавление стоимости  земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства . 
 
 

Оценка по прямому  сравнению продаж . 
 

Основой применения сравнительного подхода является принцип  замещения , согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья , поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей . 
 

Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага : 

сбор всех заслуживающих  внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним  объектов ; 

количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия. 

Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) .  
 
 

Подход с точки  зрения доходности . 
 

Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои средства от обесценения  и получить доход , при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся  в расчет . В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования .  

Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические , социальные, экономические , действующие  в ближайшем окружении объекта  недвижимости . При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки ) .  

Экономическими  факторами , влияющие на окружение , являются : процент домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное управление .  

Существует еще  ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность , дефицит и возможность передачи .  

Спросом называется количество какого-либо товара или  услуг , доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность  заплатить за него . Увеличивающийся  спрос обычно влечет за собой увеличение цены .