Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции

Тема: Принципы и факторы, влияющие на ценообразование  недвижимости в условиях конкуренции  
 
 
 
 
 

В настоящее  время , когда в России появилась  нормативная база купли и продажи  объектов недвижимости и формируется  механизм банкротств предприятий, все  чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости ( в том числе земельных участков ) , при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества , выделении доли участков предприятий , реорганизации , ликвидации , а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы , начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому , все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. 

Понятие стоимости  трудно поддается четкому определению  и имеет множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться  со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее . 

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости . 

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая  вещь - доход от использования данного  объекта . Доход есть выраженное в  деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше . 

Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный  с получением дохода от использования данного имущества .  

Оценка стоимости  предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных  средств , материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени .  

В зависимости  от цели функций оценки различают  отдельные виды оценочной стоимости  предприятия . Например , при сделках  купли - продажи предприятия или  его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость . 

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление  от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость .  

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий " равновесия ", т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о "нормальной " ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий : 

мотивация продавца и покупателя является типичной ; 

обе стороны  хорошо информированы , например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно  пониманию своего интереса ; имеется  достаточное время , чтобы выявить  реакцию рынка на сделанное предложение ; 

платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ; 

компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью  представлена договорной ценой без  каких-либо дополнительных уступок  и связанных льгот . 

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры. 

Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка . Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования. 

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или  иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у  него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную , к примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования . 

Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная .  

Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода . 

Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится  получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный  капитал . Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все  затраты на получение дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с владением собственностью , не имеет сколько-нибудь существенного значения .  

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в  виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке . 

Например , крупная  страховая компания приобретает  инвестиционный объект с целью получения  долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью , и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период .  

В приведенном  примере , даже несмотря на то , что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны , чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в ценные бумаги . 
 
 

Принципы оценки недвижимости . 
 

Процесс оценки недвижимого имущества заключается  в оценке стоимости имущественных  прав владельца . Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .  
 
 
 

Принцип спроса и предложения . 
 

В любой области  хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость .  
 
 

Принцип изменения . 
 

Все природные  и социально-экономические условия  меняются , любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям , как  доступность ипотечного кредита  на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон .  
 
 

Принцип замещения . 
 

Ценность конкретного  объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно различается . 
 
 
 
 
 
 
 

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования . 
 

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования  для оцениваемых строений и участка  земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими  возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями . 

Анализ свободного участка производится для того чтобы  определить наиболее рентабельный вариант  его использования , не замыкаясь  на существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внимание .  

С течением времени  представления об оптимальном использовании  может измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания . Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт , чем ферма . 

Поскольку стоимость  недвижимости меняется под действием  внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.