Оценка рыночной стоимости встроенного нежилого помещения

 

1.2. Экономическая ситуация Сысольского района¹

 

Лесозаготовительная деятельность

За 2011 год объем отгруженных  товаров собственного производства по виду деятельности «лесозаготовки» по крупным и средним организациям района сложился в сумме 226,9 млн. рублей (7% в общереспубликанских объемах отгрузки), что на 4 % меньше, чем за рассматриваемый период 2010 года. Объем производства древесины неотработанной – 513,7 тыс. плот.куб.м (97% к 2009 г.).

Развитие сельского  хозяйства

На 1 января 2012г. агропромышленный комплекс Сысольского района представлен 5 сельскохозяйственными предприятиями, 2 перерабатывающими предприятиями, 2 обслуживающими предприятиями, 2 подсобными хозяйствами, 50 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, личными подсобными хозяйствами граждан (5991).

Строительство

Объем выполненных работ  по виду деятельности «строительство»  в 2011 году составил 38 млн. рублей. За счет бюджетных средств был выполнен капитальный ремонт СОШ с.Чухлэм, стоимостью 15,9 млн. руб., строительство лыжной базы в с.Визинга стоимостью 8,86 млн. руб. Строительные работы выполнены сельскохозяйственными организациями района: ООО «Межадорское», ООО «АГРОресурс», ООО «Визинга».

В 2011 году за счет всех источников финансирования в Сысольском районе введено в действие 4808 кв.м. общей  площади жилых домов, что составляет 155% к уровню 2010 года. В том числе  введено силами индивидуальных застройщиков – 2549 кв.м. что на 18 % больше ввода 2010 года.

Развитие малого бизнеса

За 2011 год оборот розничной  торговли в целом по району составил 742,1 млн. рублей, что на 0,1% (в сопоставимых ценах) меньше чем за 2009 года 608,7

Малый бизнес

По состоянию на 1 января 2012 года в сфере малого бизнеса осуществляли деятельность 301 предпринимателей, 1 среднее предприятие, 24 малых предприятий и 63 микропредприятия.

По состоянию на 1 января 2011 года - 295 предпринимателей, 1 среднее  предприятие, 23 малых предприятий  и 80 микропредприятия.

За 2011 год число субъектов  малого предпринимательства уменьшилось, что связано с закрытием не ведущих деятельность организаций  и индивидуальных предпринимателей.

В течении 2011 года на территории района зарегистрировались 88 индивидуальных предпринимателя и 6 юридических лиц (в 2010 году соответственно 81 и 13).

Ситуация, когда недействующие предприятия закрылись, а вновь зарегистрированные начали деятельность, положительно отразилась на основных показателях деятельности малых предприятий.

Оценивая текущее состояние  малого предпринимательства в муниципальном  районе, необходимо отметить, что при  уменьшении количества субъектов малого предпринимательства за 2011 года по сравнению с 2010 годом наблюдается  увеличение численности работающих на 21%,, рост средней заработной платы на 31 %. Наибольшая заработная плата отмечена в отрасли «лесозаготовки, лесное хозяйство», хотя данный показатель по отрасли снизился по сравнению с 2010 годом на 7%. Уменьшилась средняя заработная плата и в торговле. По сравнению с 2010 годом увеличилась заработная плата в сельском хозяйстве на 16% и в строительстве на 20%, что связано с увеличением объема произведенной продукции и выполненных работ. В целом по району оборот малых предприятий за 2011 года по сравнению с 2010 годом вырос на 96 %. Наибольший удельный вес в общем обороте малых предприятий приходиться на розничную торговлю, сдала вторую позицию за 2011 года отрасли «строительство» отрасль «лесозаготовки и лесное хозяйство». Строительство в районе представлено только малыми предприятиями, поэтому рост оборотов в данной отрасли хороший показатель развития экономики района. Наблюдается увеличение оборота в сельскохозяйственной отрасли на 34 % за счет вливания инвестиций на технологическое перевооружение (реконструкция животноводческих ферм, приобретение нового оборудования и техники). Инвестиции на техническое и технологическое перевооружение сельского хозяйства увеличились более чем в 3 раза. На 13% увеличились инвестиции в лесное хозяйство и в лесозаготовки.

Уровень жизни населения

Одним из индикаторов, характеризующих  социальную обстановку в районе, является изменение просроченной задолженности  по заработной плате. По состоянию на 1 января 2012 года суммарной просроченной задолженности по заработной плате  в районе по данным статистики нет (без субъектов малого предпринимательства)

1.3. Анализ рынка торговой недвижимости с. Визинга.

 

В с. Визинга исторически сложилось разделение на жилую и административную части; так, центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается исторический центр села – ул. Советская, а также наиболее приближённые к нему улицы 50 лет ВЛКСМ и Мира, а производственные объекты расположены в удалённых от центра улицах Оплеснина, Кольель и Шоссейная.

Поскольку экономика Сысольского района направлена на лесное и сельскохозяйственное производство, то большая часть объектов недвижимости этой промышленности располагаются в удалении от райцентра – в сельских поселениях района, находится в частной собственности и доход от аренды не приносит.

Одним из главнейших регуляторов  стоимости арендной платы в с. Визинга является стоимость аренды муниципальных и государственных  объектов недвижимости. В центральной  части с. Визинга преимущественно  располагаются здания, принадлежащие муниципалитету либо государственным предприятиям. Это здания Дома Быта, Центральной районной больницы, Санэпидстанции, старого сельсовета. Большие части этих зданий за неосвоенностью сдаются в аренду по арендной плате, рассчитанной на основании постановления Правительства Республики Коми от 06 декабря 2002 г. №200:

Агод= (Сс*S*Киз*Кнж*Км*Кт*Кз*Кд)/10, где :

Сс – величина базовой стоимости  строительства 1 кв.м. нежилого помещения  в районе  (2013 г. - 14938 руб.)

S – общая площадь сдаваемого помещения

Киз – коэфф. износа здания

Кнж – коэфф. качества нежилого помещения 

Кт – коэфф. типа здания, помещения  (1 - прочие)

Кз – коэфф. территориальной  зоны (1 - Визинга)

Кд – коэфф. вида деятельности (1 - прочие)

Км – коэфф. качества строительных материалов (1-кирпич)

Таким образом стоимость  аренды 1 кв.м. муниципального или государственного объекта недвижимости, расположенного в кирпичном благоустроенном  здании, без учета износа, под  цели розничной торговли будет составлять 3958,57 руб. в год, что составляет примерно 330 руб. в месяц. Надо отметить, что указанная стоимость является максимальной, на самом деле учитывая износ муниципальных  и государственных объектов недвижимости можно корректировать стоимость на 20-60% в меньшую сторону.

Исходя из этого, предпринимателям, получающим доход от сдачи в аренду собственных помещений, невозможно устанавливать арендную плату выше, чем у муниципалитета или гос. учреждений. Т.к. предложение на рынке, например, муниципальной недвижимости может оказаться выше спроса.

В 2013 году в с. Визинга действуют несколько частных объектов недвижимости, приносящей доход от сдачи торговых помещений в аренду:

ТЦ «Север» - ул. 50 лет  ВЛКСМ, пеноблочное 2-этажное здание, с полным благоустройством, автономным отоплением, год возведения – не старше 1995 г. Общая площадь – около 800 кв. м. Вся площадь здания предусмотрена для сдачи в аренду. Стоимость аренды: 1 этаж – 250 р/мес., 2 этаж – 300 р/мес.

ТЦ «Березка» - ул. Советская, кирпичное 2-этажное здание с цокольным  этажом, с полным благоустройством год возведения – не старше 1985, Стоимость аренды: 280 руб./ мес.

ТЦ «Ангар» - ул. 50 лет  ВЛКСМ, металлический ангар, переоборудованный  под торговый центр путем возведения перегородок, частичное благоустройство, помещения сдаются в аренду собственником  последние 4 года (после переустройства). Стоимость аренды: 250 р/мес

Средняя цена аренды 1 кв. м равна 270 руб/мес

По состоянию на 2012 г. существуют данные о продаже нескольких объектов коммерческой недвижимости. Т.к. указанные данные получены автором  в результате исполнения служебной деятельности и составляют коммерческую тайну, данные собственника, адресов, названий будут обезличены. Стоимость объектов основывается на договорах купли-продажи и отражают реальную цену сделки.

 

Объект, характеристики	Площадь помещений	Стоимость сделки
Два помещения в двухэтажном  кирпичном здание магазина ул. Оплеснина,	180 кв.м. (по 90 кв. м этаж)	4000000 руб. 22222 руб. кв.м.
Три помещения в деревянном здании магазина ул. 50 лет ВЛКСМ,	120 кв.м.	2600000 руб. 21667 руб. кв.м.
Два помещения в  кирпичном  здание магазина ул. Победы	200 кв.м.	4500000 руб. 22500 руб. кв.м.

 

Таким образом, средняя стоимость продажи 1 кв.м. нежилого коммерческого помещения в с. Визинга составляет 22130,00 руб/ мес.

 

1.4. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

Объект оценки представляет собой встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого дома.

Описание объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
Нежилое помещение
Собственник	ООО «Стройкомплекс»
Этаж расположения	Первый
Общая площадь оцениваемых  помещений, м2	64 кв.м.
Текущее использование	аптека
Наличие парковочных  мест	да
Удобство доступа в  помещения	Отдельный вход нет
Материал стен	Кирпичные
Внутренняя отделка  помещений объекта	Хорошая
Презентабельность помещения	соответствует назначению объекта оценки и окружающей инфраструктуре
Общее физическое состояние объекта	Хорошее
Высота потолков	3,30 м.
Пол в помещениях	Плитка, линолеум
Потолки в помещениях	Выровнены и окрашены
Оконные проемы	Простые деревянные
Отделка стен	Гипсокартон, окраска
Входная дверь	Металлическая
Объект подключен к  системам электроснабжения, водопровода, канализации	Подключен
Отопление	Подключено
Наличие телефонных линий	Есть
Существенные особенности	Отсутствуют

 

Внутреннюю отделку  помещений можно характеризовать  как хорошую, так как помещение  пригодно к использованию без  проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины  и сколы штукатурки, единичные  повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов). Оборудование не требует замены, класс оборудования частично импортное, частично отечественное, отделка не требует ремонта.

Объект оценки расположен в центре населенного пункта, имеет удобный подъезд на автомобильном транспорте, располагается на первом этаже нежилого дома и изначально мог использоваться по указанному назначению.

Рассмотрим другие факторы  и характеристики, относящиеся к  объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Характеристика  месторасположения объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
Область, административный район	Республика Коми, с. Визинга
Местоположение в районе	Объект расположен на первой линии улицы Советская, д.17
Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)	-
Благоустройство территории	Подъездные пути –  дорога с твердым покрытием
Локальные особенности расположения: - транспортная доступность	Проезд на автомобильном  и общественном транспорте. Маршруты городского наземного транспорта: Визинга-Горьковское
Парковка	да

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2.

ОПИСАНИЕ  ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

 

В основе доходного подхода  лежит принцип ожидания, который  утверждает, что стоимость объекта  оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.