Оценка рыночной стоимости встроенного нежилого помещения

∆ - доля снижения стоимости  за период владения объектом (в долях единицы);

R₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты  уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата инвестиций, как  составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).

• стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент перепродажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств.

Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.

Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид:

R = R₁ - ∆ * R_2, где

R- ставка капитализации,

R_{1 –} ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения);

∆ - доля роста стоимости  за период владения объектом (в долях  единицы);

R₂ – норма возврата капитала.

Расчет ставки капитализации  может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, рыночной выжимки, методом  выделения). Для этого изучается  рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

R = NOI/ V, где

NOI – чистый операционный доход аналога,

V– цена продажи  аналога.

При необходимости в расчеты могут вноситься необходимые поправки по аналогам.

Метод связанных инвестиций

Так как большинство  объектов недвижимости покупается с  помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации  должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный  капитал + собственный капитал.

Кредиторы должны предусматривать  получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном  случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе периодических амортизационных выплат.

Аналогично инвесторы  собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов  на вложенные средства, соизмеримые  с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации  на заемные средства называется ипотечной  постоянной и рассчитывается следующим  образом:

R= ежегодные выплаты  на обслуживание долга / основная сумма ипотечной ссуды.

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты  амортизации долга и условий  кредита. Когда условия кредита  известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для  капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления  до вычета налогов / сумма вложенных  собственных средств

Rc является не просто  нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному  уровню ипотечной постоянной для  кредитора и притока дохода для  инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита  стоимость недвижимости / стоимость  недвижимости

Тогда доля собственного капитала составляет:

Мсоб. = 1 - Мкред.,

где за 1 принят суммарный  капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.).

Типичные сроки и  условия предоставления ипотечных  кредитов можно получить путем анализа  рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:

Rc= денежные поступления  до налогообложения / величина  собственного капитала.

Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)

Существует мнение, что  методу связанных инвестиций присущи  некоторые недостатки, т.к. он не учитывает  продолжительность периода планируемых  капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества  в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

Формула Элвуда, разработанная  для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс - Мкр х С  / Dep - app(SFF),

где R - общая ставка капитализации; Rс - ставка дохода на собственный капитал; Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале); С - ипотечный коэффициент; Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период; арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период; SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный  метод, позволяющий определить настоящую  стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод ДДП основан  на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает  получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применяй к  объектам недвижимости:

1. Приносящим доход;

2. Имеющим неравные  потоки доходов и расходов;

3. Имеющим равные (аннуитетные)  потоки расходов;

4. Приносящим доход  объектам недвижимости после  проведения реконструкции (то  есть при отсутствии дохода  в первые годы прогнозного  периода).

5. Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

6. Объект недвижимости  строится или только что построен  и вводится (или введен в действие).

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а)тщательного анализа  на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б)изучения текущего состояния  рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в)прогноза доходов и  расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта в следующей  последовательности:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов.

Если из ПВД вычесть  потери от незанятости и при сборе  арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток  до уплаты налогов.

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это  остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно  спрогнозировать с помощью:

• назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
• принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
• капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - коэффициент, используемый для расчета  текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплачивания в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с  учетом риска получения будущих  доходов.

Риск оцененная степень  неопределенности получения в будущем  доходов.

Различают систематический (рыночный) и несистематический (специфический) риск.

Систематические риски: - Общая политическая ситуация; - Общая экономическая ситуация; - Изменение законодательства; - Увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски: - Менеджмент; - Неполучение арендных платежей; - Износ зданий; - Чрезвычайные ситуации; - Юридическая некомпетентность.

По мере повышения  степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконтирования рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.