Методика оценки зданий и сооружений

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа предложений и недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить сравнительный подход, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты – заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта – заместителя».

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество достоверной информации о предложениях и недавних сделках купли – продажи. Для регулярно предлагаемых и продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших  объектов информация об экономических  характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях сравнительным подходом целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Любое отличие условий  продаж сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором сравнительного подхода является достоверность получаемой информации.

Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход к  оценке используется в методах прямого сравнения и статистического моделирования цены.

 

Метод прямого сравнения

1. Изучение рынка и выбор аналогов.
2. Сбор информации по каждому отобранному аналогу о дате и условиях сделки, физических характеристик, местоположении и других условиях сделки.
3. Корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. При этом поправки вносятся таким образом, чтобы определить , какова бала бы цена сопоставимых объектов, обладай они теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.
4. Анализ приведенных цен сопоставимых объектов и вывод о величине рыночной стоимости или диапазоне, в котором она наиболее вероятно будет находиться.

Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

, где

k – количество аналогов,

Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки,

Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,

Wi – вклад  i-го аналога в стоимость объекта оценки ( )

Оценка рыночной стоимости  объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога  может быть записана следующим образом:

 

, где

Цi – цена i-го аналога,

n – количество ценообразующих факторов,

Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему  фактору оценивается по вкладу этого  фактора  в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

 

Метод статистического  моделирования цены

1. Изучение рынка и выбор совокупности однородных объектов.
2. Выбор ценообразующего параметра (параметров).
3. Определение математической модели зависимости цены от выбранного параметра (параметров).
4. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

В зависимости от выбранной  математической модели различают методы:

• расчет по удельным ценовым показателям;
• расчет по корреляционно- регрессионным моделям;
• расчет по экспертным оценкам.

 

2.3.  Затратный  подход

      Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности⁷.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

 

Методы затратного подхода

Метод выделения.

Метод применяется для  застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов,  по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемого земельный участок, с объектами- аналогами;

2. определение по каждому  из элементов сравнения характера  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому  из элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру  и степени отличий каждого  аналога от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по  каждому из элементов сравнения  цен каждого аналога, сглаживающая  их отличия от единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  улучшений оцениваемого земельного  участка;

7. расчет рыночной  стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

При определение стоимости  замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Физический износ- это  уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате утраты первоначальных технико- эксплутационных качеств  объекта недвижимости в результате воздействия природно- климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый- это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в  результате его устранения доход. Неустранимый- это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.

Функциональный износ- это уменьшение стоимости объекта  недвижимости в результате его несоответствия современным требованиям рынка  к планировке, техническому оснащению, дизайну.

Внешний или экономический  износ- это уменьшение стоимости  объекта недвижимости в результате изменения внешних по отношению  к объекту оценки факторов: изменение  ситуации на рынке, неблагоприятное  окружение, экологические условия, ухудшение финансовых и законодательных условий.

 

 

Метод остатка.

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  участков. Метод предполагает следующую  последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
4. расчет величины земельной ренты как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод также допускает  следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
3. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
4. расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Расчет оценки стоимости объекта недвижимости

3.1.  Описание  детского сада, как объекта недвижимости

    В данной главе будут указы данные, представляющие конфиденциальную информацию, поэтому названия улиц, фирм и другое будут зашифрованы знаком «Х».

   При оценке недвижимости данные об объекте заносятся в таблицы, которые в свою очередь характеризуют определенную часть объекта (детского сада).                             Общая информация

Таблица 3.1.1

Город	Х
Район	Х
Адрес	ул. Х. Х, хх, корп. х
Территориально- экономическая зона	23 ограничивается с северо- востока – железнодорожными путями до пересечения с р. Х, с юга, запада – береговой линией р. Х, с северо- запада – ул. Х
Удаленность от центра города, км	2,5
Удаленность от центра города, мин. на автомашине	15
Удаленность от остановки общественного транспорта, м.	400
Транспортная  достижимость	автобус, трамвай, маршрутное такси, автомобиль
Интенсивность движения транспорта	низкая
Выход на крупные  магистрали	затруднен
Особенности экологии района	удовлетворительная
Инфраструктура	развита
Наличие объектов промышленности	нет
Особенности экологии района	удовлетворительная
Тип застройки  окружения	многоэтажная жилая
Качество застройки	кирпичная, панельная
Назначение  объекта	детский сад
Использование объекта	детский сад
Инвентарный номер	х-ххх-х
Юр. права и  ограничения	право собственности обременения не установлены
Архитектурное своеобразие	сведений о принадлежности к памятнику нет
Собственник	Российская Федерация
Источник получения  информации	Заказчик, технический  паспорт на здание детского сада №х, расположенное в Х районе г.Х  по пл. Х. Х, хх, корп. х инв. №х/ххх/х), визуальный осмотр.
Дата получения  информации	12 апреля 2008 года
Балансовая  стоимость, руб.	4 900 000

 

• Земельный участок

Таблица 3.1.2

Площадь, м2	9 991
Категория	земли поселений
Целевое назначение использования	эксплуатация детского сада
Собственник	Муниципальное образование  «Город Астрахань»