Методика оценки зданий и сооружений

Московский Государственный Университет  Экономики, Статистики и Информатики

 

 

 

 

 

 

Институт Экономики  и Финансов

 

 

Курсовая работа

 

на тему:

 

Методика оценки зданий и сооружений

 

 

 

 

Выполнила:

студентка гр. ДЭФ-402

 

 

Научный руководитель:

Осоргин Аркадий Николаевич

 

 

 

 

 

г. Москва 2009

Содержание

Введение…………………………………………………………………….3

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки………5

1.1.   Виды недвижимости……………………………………………...5

1.2.   Классификация  объектов недвижимости………………………..7

1.3.   Принципы оценки объектов недвижимости…………………….10

Глава 2. Методы оценки объектов недвижимости…………………….....15

2.1.  Доходный подход………………………………………………….16

2.2.  Сравнительный  подход……………………………………………19

2.3.  Затратный подход………………………………………………….22

Глава 3. Расчет оценки стоимости объекта недвижимости……………...27

3.1.  Описание детского  сада, как объекта недвижимости…………...27

3.2.  Описание рыночной  стоимости детского сада…………………...31

3.3  Составление отчета  об определении рыночной стоимости  зданий и сооружений детского  сада………………………………………………….38

Заключение…………………………………………………………………..41

Список использованной литературы……………………………………….43

Приложение 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

      В данной работе рассматривается оценка зданий на примере детского сада в Астраханской области, а в настоящее время область испытывает острую недостачу в детских дошкольных учреждениях. Имеющиеся детские сады и ясли укомплектованы более 100%. С ростом конкуренции на рынке еще более возрастут требования потенциального арендатора, спросом будут пользоваться помещения с хорошей отделкой, современными коммуникациями, развитой службой управления и широким спектром дополнительных услуг со стороны управляющей компании, поэтому данная тема актуальна.

     В работе будут использованы термины, такие как:

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналог объекта  оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.

Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. Как правило, эта дата совпадает с последним днем личного осмотра оценщиком объекта оценки.

      Целью работы является рассмотрение методик оценки зданий и сооружений на примере детского сада.

      Задачами работы являются:

- определить сущность  объекта недвижимости;

- классифицировать объекты  недвижимости;

- рассмотреть подходы  к оценке;

- описать рыночную  стоимость недвижимости.

    При написании работы были использованы нормативные акты, научная литература и интернет источники.

    В работе была использована методологическая база, состоящая из методов доходного, сравнительного и затратного подходов.

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.1. Виды недвижимости.

         Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество  — это любое имущество, состоящее  из земли, а также зданий и сооружений на ней»¹.

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»².

 

      Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение  — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

На сегодняшний момент Гражданским  кодексом Российской Федерации —  далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства³.

     Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.  Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению:

- созданные природой  без участия труда человека, всеобщим  базисом любой экономической  и социальной деятельности человечества  является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом  человека, но связанные с природной  основой настолько, что в отрыве  от нее функционировать не  могут, речь, в частности, может  идти о статуях весом несколько  тонн, не скрепленных с фундаментом,  или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

      ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий и в основном совпадает.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она  предназначена для длительного  пользования и не потребляется в  процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

     Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

 

1.2.   Классификация  объектов недвижимости

       Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1, Приложение).

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные  объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: 
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.; 
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп  можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты  получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

      Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также: 
- при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ; 
- при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

 

 

1.3.   Принципы  оценки объектов недвижимости

      Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости⁴. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные  с рыночной средой;

     Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

     К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

• остаточной продуктивности земли;
• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающего и уменьшающего дохода;
• сбалансированности;
• экономического размера;
• экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая  деятельность требует наличия четырех  факторов производства, каждый из которых  должен быть оплачен из доходов, создаваемых  данной деятельностью. Схематично это  можно представить следующим образом: