Оценка износа зданий и сооружений

Сибирский колледж  транспорта и строительства

 

 

 

Специальность 080114

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Организация оценки земли и имущества»

 

на  тему: «Оценка износа зданий и сооружений»

 

 

 

 

 

                                                                        

 

                                                                                     

 

 

 

 

Иркутск

2013

 

Содержание

    Введение

Затратный подход к оценке и особенности  его применения

1. Старение и износ материалов и конструкций

1.1 Физический моральный износ  здания и сооружения

2. Оценка износа. Методы определения признаков износа отдельных конструктивных элементов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Здания  и сооружения играют важную роль в  жизни современного общества. 
Можно утверждать, что уровень цивилизации, развитие науки, культуры и производства в значительной мере определяются количеством и качеством построенных зданий и сооружений. 
       Каждое здание или сооружение представляет собой сложный и дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих вполне определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами. 
       Проектируемые и возводимые здания, согласно определяющим эксплуатационным требованиям, должны обладать высокой надежностью, т.е. выполнять заданные им функции в определенных условиях эксплуатации в течение заданного времени, при сохранении значений своих основных параметров в установленных пределах; быть удобными и безопасными в эксплуатации, что достигается рациональными планировкой помещений и расположением входов, лестниц, лифтов, средств пожаротушения, причем для ремонта и замены крупногабаритного технологического оборудования в зданиях должны быть предусмотрены люки, проемы и крепления; быть удобными и простыми в техническом обслуживании и ремонте, т.е. позволять осуществлять его на возможно большем числе участков, иметь удобные подходы к конструкциям, вводам инженерных сетей без демонтажа и разборки для осмотров и обслуживания с предельно низкими затратами на вспомогательные операции, должны позволять применять передовые методы труда, современные средства автоматизации и механизации, сборно-разборные устройства для обслуживания труднодоступных конструкций; быть экономичными в процессе эксплуатации, что достигается применением материалов и конструкций с повышенным сроком службы, а также минимальными затратами на отопление, вентиляцию, кондиционирование, освещение и водоснабжение; иметь внешний архитектурный облик, соответствующий их назначению, расположению в застройке, а также приятный для обозрения, причем внутренняя покраска зданий не должна утомлять людей, по возможности не загрязняться и легко поддаваться очистке,восстановлению. 
       В зависимости от назначения здания в его проекте соответственно нормам предусматривают необходимые размеры, прочность, герметичность, теплозащитные и другие эксплуатационные качества, которые потом материализуют в ходе строительства и поддерживают в процессе эксплуатации. 
 
     

 

 

Использование зданий по их назначению принято называть технологической эксплуатацией. Чтобы  здания можно было эффективно использовать, они должны находиться в исправном  состоянии, т. Е. стены, покрытия и прочие элементы совместно с системами  отопления, вентиляции и другими  системами должны позволять поддерживать в помещениях требуемый температурно-влажностный режим, а системы водоснабжения и канализации, освещения и кондиционирования — обеспечивать заданную комфортность. Процессы, связанные с поддержанием зданий в исправном состоянии, называются техническим обслуживанием и ремонтом или технической эксплуатацией; они то и являются предметом нашего рассмотрения. 
 
   Построенные и принятые в эксплуатацию здания подвергаются различным внешним (главным образом природным) и внутренним (технологическим или функциональным) воздействиям. Конструкции изнашиваются, стареют, разрушаются, вследствие чего эксплуатационные качества зданий ухудшаются, и с течением времени они перестают отвечать своему назначению. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Затратный подход к оценке и особенности  его применения

   Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
оценка зданий специального назначения; 
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
анализ эффективности использования земли; 
решение задач страхования объекта; 
решение задач налогообложения; 
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода:  
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования  
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости  
-  Расчет накопленного износа (всех видов)  
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

 

Рисунок 1: Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2: оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Старение  и износ материалов и конструкций

Физический и моральный износ здания и сооружения

Здания  и сооружения в процессе эксплуатации подвергаются воздействию агрессивных  сред природного и техногенного характера. В результате указанных воздействий происходит изменение первоначальных свойств материалов конструкций и инженерного оборудования. В зависимости от того, какие именно параметры материалов изменяются под воздействие внешних факторов, различают две формы изменений – старение и износ.

 Старение – это процесс изменения физико-химических свойств материала конструктивного элемента при длительной естественной выдержке, т.е. в результате воздействия на конструкцию окружающей среды, механических нагрузок, связанных с технологическими процессами в здании. Старение материала предшествует его разрушению. Оно носит необратимый характер. Разрушение конструкции под воздействием нагрузок происходит в месте наиболее опасного дефекта. В отличие от нагрузок факторы окружающей среды действует равномерно или избирательно в одном или нескольких местах конструкции и сопровождаются интенсивными физическим износом.

Вследствие старение и износа наступает разрушение материала конструкции. Различают три случая разрушения: 1) большие статистические или динамические нагрузки вызывают значительные, превышающие допустимые напряжения в материале; 2) совместное воздействие механических нагрузок и факторов окружающей среды, каждый из которых активизируют общее воздействие; 3) значительная агрессивность окружающей среды при малых напряжениях от статических или динамических на грузок приводит к разрушению. 

 

   Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции различают физический и моральный износ. Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо

( продукцию, услуги и др.). 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виды  износа

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                         

          

                                    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Физический износ здания и сооружения

Физический  износ – это износ здания процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями

С  первых дней эксплуатации все элементы и конструкции зданий изменяются, постепенно снижая свои прочностные качества. Эти изменения происходят под воздействием многих физико-механических и химических факторов. К ним относятся неоднородность материалов, повышение напряжений, приводящие к микроразрывам в материале, попеременное увлажнение и высушивание, периодические замораживания и оттаивания, резкие перепады температур, воздействие солей и кислот, выщелачивание, коррозия металла, загнивание древесины, истирание конструкций и т. П. Происходят постепенные изменения структуры и свойств материалов. 
  В зданиях, эксплуатирующихся более 40 лет, при деревянных перекрытиях и деревянных перегородках наблюдается в штукатурном слое по потолочной поверхности и в перегородках в местах примыкания к полу и потолку значительное количество трещин, а в некоторых местах отслоение штукатурного слоя. Это явление обуславливается: выработкой штукатурным слоем нормативного срока эксплуатации; зыбкостью полов, либо сверхнормативными прогибами балок перекрытий, а также значительным слоем штукатурки. 
  Деревянные балки междуэтажных перекрытий, и особенно чердачного перекрытия, работающие продолжительное время (более50 лет) в переменном температурно-влажностном режиме, расслаиваются в продольном направлении, что приводит к снижению и> несущей способности. 
  Дощатые полы при эксплуатации более 40 лет в зонах интенсивной эксплуатации (места общего пользования) бывают в значительной степени повреждены, поэтому это влечет за собой потерю конструктивной надежности и эстетичности. 
  Металлоконструкции в процессе старения укорачиваются при одновременном снижении пластичности и вязкости и повышении хрупкости. С течением времени из перенасыщенной твердой среды выделяется избыточный компонент в виде мельчайших частиц. В малоуглеродистых сталях вследствие процессов карбонизации образуется ржавчина, которая, увеличивая в целом объем конструкции, уменьшает рабочее сечение элемента. В результате сокращается площадка текучести и, хотя упругие свойства стали повышаются, значительно уменьшается ее удлинение и, таким образом, увеличивается хрупкость. 
  Все строительные материалы и конструкции постепенно разрушаются под воздействием внешних факторов: механических, физических, биологических, химических и др. Процессы, разрушающие строительные материалы вследствие внешнего воздействия, называются эрозией и коррозией. 
 

Методы расчета физического  износа зданий следующие: 
- нормативный (для жилых зданий); 
- стоимостной;

Нормативный метод -расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостного метода- определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Функциональный износ- признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный  износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ- определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа: 
- недостатки, требующие добавления элементов; 
-  недостатки, требующие замены или модернизации элементов; 
-  сверх улучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще  выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверх улучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.