Оценка износа зданий и сооружений

 

Выбор и применение подходов к оценке
сравнительный	затратный	доходный

 

Приведение результатов к итоговой оценке стоимости

Составление отчета об оценке

Рисунок 3: задачи оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Характеристика  оцениваемых прав

 

     Оцениваем правом в данной  оценке является право собственности определение которого дано в ГК РФ: Право собственности — это совокупность правовых норм, закрепляющих и регулирующих отношения по поводу принадлежности материальных благ (объективное право). Право собственности в субъективном смысле означает возможность конкретного субъекта владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

   

        Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат:

1. Собственнику  принадлежат права владения, пользования  и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей  и другими природными ресурсами  в той мере, в какой их оборот  допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник  может передать свое имущество  в доверительное управление другому  лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное  управление не влечет перехода  права собственности к доверительному  управляющему, который обязан осуществлять  управление имуществом в интересах  собственника или указанного  им третьего лица.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки

 

     Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости  недвижимости в случае использования  объектом наилучшим, наиболее эффективным образом, даже текущее использование объекта.

 

     Оценщик делает поправку на  потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующем прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможных доход от земельного участка независимого от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

 

     Для варианта ННЭИ оцениваемого  объекта существует несколько  ограничений:

 

-максимальная  эффективность;

 

-финансовая обоснованность;

 

-физическая  осуществимость;

 

-соответствие  законодательству.

 

     Учитывая место положение текущего использования и технического состояния объекта наиболее целесообразны и единично возможным, будет текущие использование данного объекта.

 

     Вывод: наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки  является его текущие использование в качестве жилого помещения.

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проведение исследования и источники  информации.

В соответствии с договором №120 от 12.12.2012 г. цель данного исследования состоит в определении рыночной стоимости квартиры, расположения на четвертом этаже пятиэтажного дома г. Иркутска, ул.Волжская,14 .

В ходе выполнения этой работы были проанализированы все  доступные данные по рынку жилой  недвижимости г. Иркутска. Был проведен анализ данных по предлагаемым к продаже  сопоставимым объектам-аналогам.

В процессе проведения оценки были использованы предложения по продаже риэлтерских  фирм города, таких как: «Слобода», «Бизнес-парк», «Суворов», «Баргузин», «Бюро недвижимости «Иркутское» и др.

Информация  о продаже сопоставимых объектов была получена из средств массовой информации. Были использованы периодические  издания «Все объявления Иркутска», «Из рук в руки», «Вся недвижимость Иркутска». Кроме того, использовались личные архивы оценщика.

Для определения  ставки дисконта были использованы данные по депозитным и кредитным ставкам  крупных банков города: «Сбербанк», «ВТБ», «Далькомбанк» и др., а также  информация по рынку ценных бумаг.

Данные  по району были подкреплены физическим осмотром в установленной территориальной  зоне.

Информация  о стоимости и нормах потребления  коммунальных услуг, арендных ставок и  другая информация, использованная в  отчете, была получена у владельца  квартиры и арендаторов жилой  недвижимости. Прогноз потоков доходов  и предполагаемых затрат был проведен с учетом уровня инфляции и роста  цен на объекты жилой недвижимости.

В период проведения исследований оценщиком  лично была произведена инспекция  оцениваемого объекта. В процессе инспекции  были осмотрены конструктивные элементы здания и выяснилось, что его техническое состояние относится к разряду удовлетворительного.

 Качественные  и количественные характеристики  объекта оценки были определены  на основании следующих документов:

- технического  паспорта БТИ,

- свидетельства  о регистрации права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объектом  оценки является двухкомнатная  квартира расположенная в Октябрьском районе на четвертом этаже, пятиэтажного дома приведена в таблице № 1. Оценка технического состояния конструкции приведена в таблице № 2.     

 

Таблица 4 - Описание местоположения объекта оценки*

Показатель	Характеристика показателя
Город	Иркутск
Административный округ (район)	Октябрьский
Местоположение (улица, № дома и кв.)	Ул.Волжская д.36. кв. 14
Преобладающая застройка (жилые многоквартирные  дома – указать этажность, частный  сектор, промышленные объекты, объекты  социальной инфраструктуры…)	Преобладает застройка много этажных домов
Отдаленность от центра города (время  движения общественного транспорта, мин.)	10-15 минут на общественном транспорте
Транспортная доступность (обеспеченность общественным транспортом)	Высокая, средняя или низкая (ближайшие  остановки, виды транспорта и №№ маршрутов)
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры в пределах пешей  доступности (менее 1 км)	Высокая, средняя или низкая (перечислить объекты)
Экологическая обстановка района	Благоприятная или нет и почему (наличие промышленных объектов и  источников повышенной опасности,  близость автодорог, наличие зеленых  и парковых зон)
Социальная репутация района	Благоприятная,
Уровень благоустройства вокруг дома (подъездные пути и их покрытие, стоянки  машин, детские площадки, озеленение)

 

 

 

 

 

 

 

 

Данные  для затратного подхода

Восстановительная стоимость 1 куб.м. объема объекта =24,8.

Индексы пересчета  восстановительной стоимости: И96-84=1,21; индекс пересчета из базисного (1984 г.) в текущий уровень принять по сборку «Индексы цен строительстве» (И 84-13=129,82). Поправочный коэффициенты:

- по климатическому  району = 1,07

- по сейсмичности = 1,04

- по инженерному  обеспечению = 1,02

- по различию  в объеме = 1,00

- по группе  капитальности =1,00

- по различию  в конструкциях, объеме = 1,00

Прибыль предпринимателя, косвенные издержки и функциональной

износ принять  согласно п.2.5.

По мнению оценщика на стоимость оцениваемого объекта не влияет экономическое  устаревание, поскольку объекта не влияет экономическое устаревание, поскольку объект оценки расположен в одном из престижных районов в г. Иркутске с развитой инфраструктурой. Следовательно, внешний износ можно принять равным 0.

 

Данные для доходного подхода

Таблица 5 - Сделать прогноз на 3 года: 2014,2015,2016 гг.

	Наименование показателей	Прогнозные значения
1	Площадь объекта в кв.м.	61
2	Арендная плата за 1 кв.м. в 1 месяц	800 руб.
3	Рост арендной платы в год	Принять по варианту (см.п.2.5.)
4	Эксплуатационные издержки	7,5%
5	Резерв на ремонт	10%
6	Расходы по управлению	5%
7	Условно – постоянные расходы	5%
8	Ставка капитализации	14%
9	Ставка налога на прибыль	20%
10	Ставка дисконта	21%
11	Загруженность помещения	100%
12	Дисконтный множитель*	На 1-й год = 0,82645 На 2-й год = 0,68301 На 3-й год = 0,56447

 

 

 

 

 

 

Данные  для сравнительного подхода

Величины корректировок внести по следующим элементам сравнения:

1. Цена предложения
2. Переданные права собственности
3. Условия продажи
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)
5. Местоположение
6. Этажность
7. Экономические характеристики (условия финансирования)
8. Физические характеристики (размеры, качество, наличие балкона)
9. Поправка на риэлтерские услуги (уменьшение на величину стоимости подготовки документов для проведения сделки)

 

Таблица 6 - Данные по объектам аналога

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена  предложения	2390 тыс. руб.	2950 тыс. руб.	2230 тыс. руб.
Этажность	2	4	1
Дата  предложения на продажу	6 декабря 2012 г.	6 декабря 2012 г.	6 декабря 2012 г.
Местоположение	Ул. Трилиссера	Ул. Волжская	М. –н. первомайский
Право собственности	полное	полное	полное
Общая площадь в кв. м.	63	83	61
Наличие балкона (лоджии)	Имеется, не застеклен	Имеется, застеклен	Отсутствует
Инженерное  обеспечение и его состояние	Требуется ремонт	В ванной установлена душевая кабина	Соответствует объекту оценки

За единицу  сравнения принять 1 кв. м.

 

К ценам продаж по объектам-аналогам следует внести поправки:

• Поправка на цену предложения: уменьшение на 5%, т.к. цены предложения обычно завешены.
• Поправка на дату продажи: соответствует росту цен на недвижимость.
• Поправка на местоположение: если объект оценки лучше аналога, то поправка к аналогу увеличится на 5%, если хуже, то уменьшится на 5%,
• Поправка на этажность: разница в 1 этаж – 5%, 2 этажа – 10%, 3 этажа – 15%.
• Поправка на размеры объекта: если площадь аналога больше площади объекта оценки до 10 кв. м., то поправка увеличится на 5%, если 20 кв. м. – 10%., до 25 кв. м. - 15%.
• Поправка на отсутствие балкона: 3%, если балкон имеется, но не застеклен – 1%
• Поправка на инженерное обеспечение: если нужен ремонт, то 5 %, если установлено дополнительное оборудование, то 10%.
• Поправка на риэлтерские услуги: 0,97 для всех аналогов.