Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования 

«Российский государственный  профессионально-педагогический университет»

 

Институт экономики и  управления

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

по дисциплине:

 

«Теория и практика оценочной деятельности»

 

 

Тема: «Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)»

 

 

 

 

 

Выполнил                                                                Студент группы: Вт-312 САУ 

        

                                                                                  Карецкас А.В.

 

                                                       

Проверил                                                                 Преподаватель 

 

 

              

 

 

 

 

Екатеринбург 2012

 

Содержание

 

 

1. Введение.
2. Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.
3. Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.
4. Методы оценки зданий.
5. Заключение
6. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

 

 

Оценка стоимости объекта  строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного  проекта. От неё в большей степени  зависит экономическая эффективность  инвестиционного проекта, поскольку  точность определения стоимости  напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и  сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения  между доходами и затратами.

Основной частью инвестиционного  проекта является расчёт эффективности  инвестиций, который выполняется  в соответствии с указаниями [1, стр. 5, п. 4.1.11], и [2] на основе ряда показателей. Расчёт ведётся по следующей схеме:

Оценка  эффективноссссссссти

 

 

 

Прогноз расходов

Прогноз доходов

Расчёт эффективности

 

 

Рис. 1.

 

Оценка рыночной стоимости  здания является первым пунктом в  прогнозе доходов, что и будет  рассматриваться в работе далее.

 

 

 

 

 

 

2. Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.

 

Основной целевой функцией теории и методологии управления недвижимостью, а в частности  управления стоимостью недвижимости, является определение и обоснование  управленческих решений, максимизирующих рыночную стоимость объекта недвижимости.

 Определение рыночной  стоимости объекта недвижимости  представляет собой обязательный  предварительный этап в системе  мониторинга и управления стоимостью  недвижимостью. Сущность мониторинга  и управления стоимостью объекта  недвижимости заключается в периодическом  проведении расчетов рыночной  стоимости объектов недвижимости, а также ее компонент с учетом  планируемых и осуществленных  воспроизводственных, инвестиционных, инновационных, управленческих и других мероприятий.

Расчет рыночной стоимости  объектов недвижимости, в соответствии со стандартами оценочной деятельности, осуществляется с использованием трех базовых подходов к оценке, различных  по смысловому назначению и методике затратного, сравнительного и доходного большой зарубежный опыт в оценке всех видов собственности, включая и недвижимость. Разработаны международные стандарты и требования, регулирующие оценочную деятельность. В настоящее время накоплен и отечественный опыт оценки. При разработке российских стандартов оценки использовался зарубежный опыт, методология американских и европейских оценщиков.

 Современная ситуация  на российском рынке недвижимости, а в частности на региональном  рынке недвижимости Приморского  края, показывает следующее. Определенную часть регионального рынка недвижимости можно отнести к так называемому пассивному (или малоактивному) рынку недвижимости, характеризуемому такими факторами как: узкие территориальные границы, минимальное количество и сложный характер сделок, ограниченная доступность и низкая достоверность информации, низкая степень осведомленности продавцов и покупателей, нестабильность цен и, наконец, высокая роль нерациональных факторов в принятии решений.

Как показала современная  практика оценивания, зарубежные методики по оценке хорошо работают при определении  рыночной стоимости объектов недвижимости на активных и развитых рынках (например, рынки жилья) и слабо - (применение их затруднительно) на пассивных (малоактивных) рынках. Кроме того, существующая российская специфика (слабо развитая информационная инфраструктура, плохо работающее законодательство, налоговая специфика, российский менталитет) ставит определенные ограничения на применение общепринятых мировых методик  в России.

Все эти факторы накладывают  определенные ограничения на применения классических (в том числе и  зарубежных) методик оценки. Следовательно, естественно встает вопрос об адаптации  известных методик и разработки новых (с доведением их до научно-обоснованной методологии и нормативных документов).

 Экспертиза и оценка  рыночной стоимости объекта недвижимости  присутствует на всех этапах  его жизненного цикла и является  критерием эффективности управления  объектами недвижимости. Факторы,  определяющие пассивные (малоактивные) рынки, накладывают определенные  ограничения на применения классических (в том числе и зарубежных) методик  оценки, основанных на сравнительном  и доходном подходе. В этой  ситуации, определяющим подходом  к оценке объектов недвижимости  на малоактивных рынках, является  затратные подход. Данный подход  является универсальным инструментом в текущих условиях и его главное преимущество состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки на малоактивных рынках, когда недостаточность информации ограничивает применение других подходов к оценке.

Основная формула определения  рыночной стоимости при затратном  подходе следующая: Рыночная стоимость  недвижимости по затратному подходу = стоимость полного воспроизводства  или замещения оцениваемого здания (сооружения) - сумма накопленного износа + стоимость участка земли как  свободного.

Большое внимание при исследовании составляющих основной формулы затратного подхода уделено износу объектов недвижимости, как наиболее проблематичной составляющей.

 Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения  потенциального инвестора и выражается  в снижении со временем стоимости  (обесценении) под воздействием  различных факторов. В оценочной  деятельности износ рассматривается  как основной фактор для определения  текущей рыночной стоимости на  конкретную дату. При затратном  подходе износ используется для  учета различий в характеристиках  нового и оцениваемого объекта  недвижимости. Учет износа объекта  - это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания (определенной с помощью  затратного подхода) для определения  текущей рыночной стоимости оцениваемого  объекта. В современной методологии  определения износа объектов  недвижимости выделяют три вида  износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта  недвижимости с течением времени (технико-эксплуатационных качеств объекта). Физический износ  является результатом воздействия  как эксплуатационных, так и природных  факторов. Физический износ быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе можно исправить, но при этом издержки исправления не должны превышать предполагаемой выгоды.

Для определения стоимостного (или процентного) выражения физического  износа элементы здания подразделяются на две категории: долгоживущие и  короткоживущие. В практике оценивания, физический износ принято рассчитывать на основе следующих методов: нормативный  метод; стоимостной метод; метод  срока жизни.

 При анализе приведенных  выше методов определения физического  износа объектов недвижимости, а  также исследуя полученные практические  результаты по расчету физического  износа на объектах представителях (зданиях различного функционального  назначения типовых серий) можно  сделать определенные выводы:

- влияние физического  износа (устранимого) по-разному  сказывается на рыночной стоимости  зданий различного функционального  назначения (степень влияния);

- большое влияние на  величину физического износа  оказывает регулярность и полнота  проведения ремонтно-мероприятий;

- характер и динамика  развития физического износа  и его влияние на рыночную  стоимость здания имеет нелинейный  характер (линейно-квадратичная аппроксимация). Функциональное устаревание (или  функциональный износ объекта)  заключается в том, что

 объект не соответствует  современным стандартам с точки  зрения его функциональной полезности.

Такой вид износа (может  проявляться в устаревшей архитектуре  здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

 Устранимый функциональный  износ определяется затратами  на необходимую реконструкцию,  способствующую более эффективной  эксплуатации объекта недвижимости. Величина устранимого функционального  износа определяется как разница  между потенциальной стоимостью  здания на момент оценки с  обновленными элементами и стоимостью  здания на ту же дату оценки  без обновленных элементов. Причинами  устранимого функционального износа  являются: недостатки, требующие добавления  элементов: недостатки. требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости  здания из-за факторов, связанных как  с избытком, так и с недостатком  качеет венных характеристик здания. Он вызывается устаревшими объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение тих недостатков. Данный вид износа может быть определен следующими способами: капитализацией потерь в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Исследуя факторы, вызывающие возникновение функционального  износа можно определить следующее: существует устойчивая взаимосвязь и взаимное влияние физического и функционального износа; функциональный износ имеет сложный характер своего возникновения и в большой мере связан с понятием полезности, а также сегментацией и типичными представлениями рынка.

 Внешний износ или  износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания  вследствие негативного изменения  его внешней среды, обусловленного  экономическими, политическими или  другими факторами. Причинами  внешнего износа являются общий  упадок района, в котором находится  объект; действия правительства  или местной администрации в  области налогообложения, страхования;  прочие изменения на рынке.  Внешний износ недвижимости в  зависимости от вызвавших его  причин в большинстве случаев  является неустранимым по причине  неизменности местоположения. Для  определения величины внешнего (или  экономического) износа могут применяться  следующие методы: капитализации  потерь в арендной плате; сравнительных  продаж (парных продаж); срока экономической жизни.

В настоящее время модели возникновения и стоимостного определения  внешнего (экономического) износа требует  дальнейшего углубленного изучения, в том числе и совместного  влиянии на рыночную стоимость объектов недвижимости всех трех типов износов.

 

 

 

 

 

3. Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.

 

Список объектов относящихся  к категории  зданий и сооружений велик и разнообразен, в этом списке коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др. Кредитование под залог объекта, взнос имущества  в уставный капитал, страхование, оформление наследства, раздел имущества, принятие управленческих решений (слияние, поглощение), выкуп госсобственности, переоценка стоимости основных средств, оценка ущерба и страхового возмещения – вот неполный список причин, по которым требуется независимая оценка объектов различного назначения объединенных под общими названиями - здания и сооружения.Их оценка включает в себя полный комплекс мероприятий по сбору информации, как о самом объекте недвижимости, так и о рынке в целом. Особое внимание уделяется сравнительному  анализу цен предложений аналогичного типа зданий, расположению объекта недвижимости, наличию инфраструктуры, сложившейся вокруг оцениваемого объекта, транспортным подъездам и путям, а также состоянию объекта и его износу.