Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)

Некоторые основные особенности, которые необходимо учитывать при  проведении оценки:

- Различные наружные пристройки имеющие собственное назначение (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) считаются самостоятельными объектами оценки.

- Коммуникации внутри зданий, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты, а так же помещения, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры – всё это является неотъемлимой частью здания.

Различают несколько видов  оценки стоимости зданий и сооружений. Рыночная стоимость, как правило, применяется  при сделках купли-продажи, определении  суммы арендных платежей, при внесении в качестве вклада в уставный капитал  предприятий и т.п.

Ликвидационная стоимость  обычно ниже рыночной. Это стоимость, которую можно получить при продаже объекта недвижимости в предельно сжатые сроки. Чаще всего она требуется при получении кредита под залог недвижимости. Восстановительная стоимость используется при заключении договоров страхования и являет собой стоимость строительства нового здания или сооружения при наступлении страхового случая.

Перечень документов, необходимых  для оценки зданий и сооружений:

- Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

- Документы БТИ на объект.

- Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

- Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).

- Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).

- Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

- Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Проведение оценки зданий и сооружений различной направленности требует тщательного ознакомления оценщика с заданием на оценку и  осмотр здания или сооружения, после  которых вышеприведенный список может быть изменен.

Оценка рыночной стоимости  недвижимого имущества любого вида стала неотъемлемой частью современной  жизни. И если частный сектор пока еще не настолько часто сталкивается с проблемой оценки зданий и помещений. То в бизнес структурах без грамотной и профессиональной оценки стоимости здании и сооружений, а также оценки нежилых помещений, оценки встроенного помещения и административных зданий, используемых в предпринимательской деятельности, обойтись уже просто-напросто невозможно.

Какая бы предпринимательская  сделка не планировалась, первым этапом её воплощения в жизнь является оценка зданий и сооружений и других объектов недвижимости. Оценка стоимости нежилого помещения, которое планируется  продать или сдать в аренду, оценка стоимости здания, а нередко  и оценка стоимости зданий и сооружений предприятия в комплексе становятся первой точкой отсчета в начале переговоров. Независимая оценка зданий и сооружений, оценка помещения выгодна обеим  сторонам сделки, и ставит их изначально в одинаковое положение, что гарантирует  отсутствие споров и проблем по поводу стоимости того или иного недвижимого  имущества. По сути, оценка рыночной стоимости  здания, или оценка сооружения, произведенные  независимым экспертом, обеспечивают нормальные экономические и финансовые отношения в предпринимательских  кругах.

 

Оценка стоимости сооружений и зданий важна не только во взаимоотношениях между бизнесменами, но и в ряде других случаев. Например, без независимой оценки административного здания будет весьма проблематично получить под его залог адекватный кредит. Точно также оценка зданий и сооружений необходима для заключения договора страхования имущества, ведь каждый из нас знает, что оценщики страховых компаний зачастую «грешат» не совсем правдивой оценкой зданий и помещений, которые собственник желает застраховать. Даже простая оценка нежилого помещения или оценка помещения, которое временно не используется, позволяет его владельцу, узнав реальную рыночную стоимость этого недвижимого имущества, грамотно распорядиться недвижимостью.

Если говорить конкретно  об оценке стоимости зданий и сооружений, которые панируется внести в залог  за банковский кредит, то можно отметить, что кредитные организации с  огромным удовольствием берут их в качестве обеспечения возврата кредита. Во всем мире коммерческая недвижимость, строения и сооружения считаются  залогом первого класса, который  гарантирует возврат занятых  средств. Понятно, что для получения  реальной суммы кредита вам понадобится  профессиональная оценка стоимости  здания или оценка стоимости сооружений, будь то нефтебазы, газозаправочные  или автозаправочные станции, торговые или офисные помещения.

Отдельно необходимо сказать  и о том, что оценка стоимости  нежилого помещения, принадлежащего предприятию, а также оценка зданий и сооружений нередко требуются при осуществлении  переоценки основных фондов организации. Грамотная оценка зданий и помещений  в этом случае позволяет повысить цену ОС компании и величину его  активов чистого вида. А подобные «увеличения» весьма благосклонно воспринимаются потенциальными инвесторами, которые  могут вложить в предприятие  существенные денежные средства.

4. Методы оценки зданий

 

Оценщиками используются различные методы оценки зданий, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный).

Затратный подход основан  на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта. Этот подход к  оценке реализуется в несколько  этапов.

Первый этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находятся здание и  сооружение, с учетом текущего его  использования.

Второй этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или  стоимость замещения строения (строений).

Третий этап. Рассчитываются все виды износа строений: физический, функциональный и внешний.

Четвертый этап. Вычитается величина общего износа строений из затрат на воспроизводство или замещение  объекта (результат этапа 2 минус  результат этапа 3).

Пятый этап. Определяется стоимость  объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости земли при  существующем использовании и стоимости  строения (строений).

Существует четыре основных метода определения восстановительной  стоимости (или стоимости воспроизводства), или стоимости замещения, объекта:

- сравнительной единицы измерения (или удельной стоимости);

- поэлементный;

- сметный;

- индексный.

Метод сравнительной единицы  измерения (или метод удельной стоимости) заключается в умножении скорректированной  стоимости выбранной для расчета  единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. Когда используются данные методы оценки зданий, единицами измерения могут  быть квадратный метр, кубический метр, погонный метр и пр. Это наиболее простой метод расчета стоимости  замещения объекта. Однако определенную трудность представляет собой поиск  стоимости единицы измерения  аналогичного объекта (или удельной стоимости аналогичного объекта).

Поэлементные методы оценки зданий заключается в определении  стоимости всего объекта исходя из поэлементных затрат (на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметные методы оценки зданий заключаются в составлении объектных  и сводных смет строительства  оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный  метод определения восстановительной  стоимости объекта.

Индексные методы оценки зданий заключается в определении восстановительной  стоимости оцениваемого объекта  путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов периодически утверждаются Правительством Российской Федерации.

Для оценки зданий и сооружений используются все методы оценки зданий, доступные с точки зрения информации, необходимой для оценки.

Важным этапом оценки зданий и сооружений является определение  всех видов износа.

Физический износ объекта - это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ - это  снижение стоимости объекта, вызванное  в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Внешний износ - это снижение стоимости объекта, обусловленное  факторами, внешними относительно объекта (например, изменением соотношения  спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами  и пр.).

Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и  метод расчета срока жизни  здания и сооружения.

Экспертный метод расчета  физического износа (Ид заключается  в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле 

 

     Иi = Yi х Пиi / 100 ,

где: Yi - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; Пиi - процент износа i-гo конструктивного элемента.

Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния, выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения. Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам зданий и сооружений. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостный метод расчета  физического износа заключается  в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Относительно точный результат физического износа можно получить, если в расчете  использовать средневзвешенные значения износа (объекта).

 

Один из методов  оценки рыночной стоимости жилого здания.

 

При оценке стоимости объектов строительства, как правило, сначала  оценивается составляющая часть  объекта. Эта часть для каждого  вида объектов строительства имеет  определённое значение.

Для жилых зданий составляющими  его частями являются квартиры. Оценка рыночной стоимости жилого здания как  правило начинается с определения  стоимости 1 м² площади квартиры.

В зависимости от планировочного решения здания, оцениваются либо каждый вид квартиры, либо одна квартира, эквивалентная всем остальным.

Таким образом, квартиры могут  быть сформулированы как объекты  оценки, для которых необходимо определить основные характеризующие их показатели, такие как:

- Общая площадь;

- Жилая площадь;

- Кухонная площадь;

- Этаж;

- Санузел (совмещённый/раздельный).

Объект оценки сравнивается с несколькими другими, так называемыми  объектами сравнения. Данный способ носит название метод рыночной экстракции для разнородных объектов. При  использовании этого метода составляется ряд матриц для определения стоимости 1 м² площади объекта оценки.

 

Матрица состояния.

 

Оценка составляющей части  объекта строительства обычно производится на основании стоимости аналогичных  объектов. Для этого необходимо наличие  информации об их стоимости на текущий  момент.

Это отражает матрица состояния, которая включает значения показателей  объекта оценки и объекта сравнения. Для примера матрица сравнения  представлена в табл. 2.1.

Т а б л и ц а 2.1.

	Площадь			Этаж, балл	Санузел	Стоимость
	Общая	Жилая	Кухонная
Объект оценки	84,33	34,67	33,89	2	Р	S1 м2=?
Объект сравнения 1	83	42	13	2	1	270
Объект сравнения 2	83,36	47,07	13,48	3	1	260
Объект сравнения 3	85,4	47,8	12,5	3	1	295
Объект сравнения 4	103	56,25	16,8	3	1	340