Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Марта 2012 в 13:15, контрольная работа
Оценка стоимости объекта строительства является одной из наиболее важных частей инвестиционного проекта. От неё в большей степени зависит экономическая эффективность инвестиционного проекта, поскольку точность определения стоимости напрямую будет влиять на такие показатели, как различные виды доходов и сроков окупаемости. И здесь необходимо добиться оптимального соотношения между доходами и затратами.
1. Введение.
2. Особенности оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости на пассивных рынках.
3. Оценка зданий и сооружений: перечень необходимых документов при оценки.
4. Методы оценки зданий.
5. Заключение
6. Список литературы
Стоимость объектов сравнения определяется из информационных источников цен на текущий момент, например из [3]. Ценность этажа можно определить в баллах, определив зависимость «этаж-балл» на основании статистических данных (рис.2.1).
… последний
Рис. 2.1.
Также имеют место показатели:
расстояния от исторического центра города;
расстояние от ближайшей станции метро;
район города.
Матрица сравнения.
После получения данных о текущем состоянии цен на объекты сравнения, необходимо произвести сравнение показателей объекта оценки и объектов сравнения.
Для этого составляется матрица сравнения, которая содержит разницу значений показателей объектов сравнения (ОС) и объекта оценки (ОО). Пример матрицы сравнения представлена в табл. 3.1.
Т а б л и ц а 3.1.
Площади |
Этаж (П4) | |||
Общая (П1) |
Жилая (П2) |
Кухонная (П3) | ||
Объект оценки (ОО) |
0 |
0 |
0 |
0 |
Объект сравнения 1 (OC1) |
-1,33 |
7,33 |
-20,89 |
0 |
Объект сравнения 2 (OC2) |
-0,97 |
12,4 |
-20,41 |
1 |
Объект сравнения 3 (OC3) |
1,07 |
13,13 |
-21,39 |
1 |
Объект сравнения 4 (OC4) |
18,67 |
21,58 |
-17,09 |
1 |
s’ |
18,77 |
29,08 |
40,03 |
1,73 |
Сумма квадратов отклонения s’ определяется по формуле .
Расчёт стоимости объекта оценки.
На основании данных полученных
матриц, производится следующий расчёт
для определения стоимости
Нормативная матрица сравнения содержит отношение показателей объектов сравнения к сумме квадратов отклонения, и представлена в табл. 4.1.
Т а б л и ц а 4.1.
П1 |
П2 |
П3 |
П4 |
| |
ОО |
-0,071 |
0,252 |
-0,522 |
0,000 |
0,584 |
ОС1 |
-0,052 |
0,426 |
-0,510 |
0,577 |
0,882 |
ОС2 |
0,057 |
0,452 |
-0,534 |
0,577 |
0,909 |
ОС3 |
0,995 |
0,742 |
-0,427 |
0,577 |
1,434 |
ОС4 |
-0,071 |
0,252 |
-0,522 |
0,000 |
0,584 |
В результате по каждому признаку необходимо получить безразмерные коэффициенты сравнения. Пример расчёта коэффициентов представлен в табл. 4.2.
Т а б л и ц а 4.2.
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
ОС4 | |
|
s |
0,584 |
0,882 |
0,909 |
1,434 |
|
1,713 |
1,134 |
1,100 |
0,698 |
|
0,704 |
0,466 |
0,452 |
0,287 |
|
0,496 |
0,217 |
0,205 |
0,082 |
В результате расчёта определяются веса коэффициентов W, сумма которых равна единице (100 % стоимости).
На основании этих данных, можно определить стоимость 1 м2 площади S1м2 рассчитываемого объекта оценки (квартиры), по формуле:
Общая сумма доходов от продаж, как правило, включает в себя доходы от продажи всех квартир (полной реализации здания). Для её определения необходимо произвести вычисления по следующим формулам.
Стоимость одной квартиры можно определить по формуле
S1кв=S1м2*общая площадь.
Общая сумма доходов от продаж может быть определена по формуле
S=S1кв*количество квартир.
Как показано выше, данным методом можно рассчитать стоимость жилого здания, однако эта стоимость будет являться общей суммой доходов от продаж, которая должна будет покрыть все накладные расходы, стоимость строительства, материалов и т. п.
На основании полученных результатов производится оценка экономической эффективности проекта, при которой подсчитывается прибыль с учётом затрат материалов и времени.
Эта прибыль носит название чистый дисконтируемый доход, и его значение определяет эффективность инвестиционного проекта.
Разумеется, метод рыночной экстракции для разнородных объектов может быть применён только при условии наличия существующих аналогичных построенных объектов, при не соблюдении этого условия необходимо использовать методы, основывающиеся на сметную стоимость и статьи расходов.
Оценка зданий, как и оценка сооружений, представляет собой достаточно сложную процедуру, которая от исполнителя требует немалого профессионализма и исчерпывающих знаний. Связано это с некоторыми характеристиками самих оценочных объектов. Иногда специалисту оценочной компании при проведении оценки зданий и сооружений приходится устанавливать цену штучных, единичных объектов, которые в данной местности аналогов практически не имеют. И тогда, качество и достоверность оценки встроенного помещения или оценки административного здания со всеми его коммуникациями требует умения применять все известные методы и техники оценочных мероприятий. Серьезный оценщик всегда своей подписью под отчетом об оценке рыночной стоимости здания гарантирует реальность и достоверность результатов оценочных мероприятий.
Информация о работе Особенности оценки стоимости зданий (сооружений)