Оценка сооружений

Оценка сооружений

Оценка сооружений включает в себя определение стоимости сооружений различного функционального назначения,  строящихся сооружений, самовольно возведенных сооружений,  оценку признанных по различным причинам сооружений непригодными для дальнейшей эксплуатации, бесхозных сооружений , назначение которых не определено. Оценка сооружений включает в себя оценку таких объектов как, пешеходные, автомобильные, железнодорожные мосты, автодороги, площадки, водонапорные башни, нефтегазовые и артезианские скважины, различные инженерные сети, газопроводы. и т.п. 

 Для проведения  оценки в большинстве случаев необходимо точное определение самого объекта оценки и его физических характеристик. В зависимости от полноты предоставленной информации и будет зависеть точность полученных данных.  Для каждого вида объектов существует свой набор уникальных характеристик, без которых невозможно точно определить его рыночную стоимость. Например для газопроводов - это вид прокладки, протяженность, материал. Для скважин - глубина от устья до забоя, назначение скважины, наличие насосно компрессорных труб. Для автодорог - протяженность, толщина дорожжной одежды, тип основания. В подавляющем большинстве случаев, сооружения как отдельно взятые объекты недвижимости неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости. 

Оценка сооружений, в отличие от оценки других объектов недвижимости, имеет свои особенности. Основной особенностью является то, что рынок сооружений весьма узок и почти всегда сооружения продаются в составе имущественных комплексов, а не по отдельности. Это накладывает существенные ограничения на оценщика при использовании сравнительного подхода в оценке сооружений. Подбор аналогов в данном случае часто является невозможным из-за отсутствия на рынке зафиксированных сделок с объектами такого типа. Такое состояние рынка сооружений приводит к тому, что сравнительный подход при оценке удается применить крайне редко. Другая особенность оценки сооружений обусловлена назначением данных объектов, которое часто носит вспомогательный, не основной характер. Например, забор вокруг земельного участка служит для ограждения самого участка и имеет ценность только вместе с участком. При коммерческой эксплуатации такого земельного участка доход будет приносить арендная плата за земельный участок, а не за забор. Конечно, арендная плата за земельный участок с ограждением, теоретически, может быть выше, чем плата за такой же участок, но без ограждения. Однако на практике арендная плата больше зависит от других причин и в последнюю очередь – от наличия ограждения. Эта вспомогательная природа сооружений делает затруднительным (если вообще применимым) доходный подход к оценке сооружений, поскольку сооружения сами по себе часто не способны приносить доход. Однако здесь существуют исключения. Некоторые сооружения либо способны сами приносить доход, либо доход, приходящийся на долю сооружения может быть достаточно точно выделен из дохода, приносимого всем имущественным комплексом. Примерами таких сооружений могут служить платные автомобильные дороги, морские и речные причалы, шлюзы и некоторые другие сооружения. При оценке таких сооружений возможно (и необходимо) применять доходные методы оценки. Таким образом, видно, что сравнительный и доходный подходы к оценке сооружений имеют ограниченную применимость. Основным (и часто единственным) подходом  является затратный подход.

При оценке сооружений, объектами  оценки, как правило, являются емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии  электропередач, железнодорожные пути, объекты благоустройства и т.п. Этот список сооружений, хотя и не является исчерпывающим, но дает достаточно полное представление о разнообразии сооружений как объектов оценки.

Оценка стоимости  сооружений  в основном занимает не более 3 (трех) рабочих дней (при условии достаточного объема информации о самом сооружении или передаточном устройстве).