Методика оценки зданий и сооружений

Величина прибыли зависит  от состояния рынка и определяется на основании наблюдения за ним.

На астраханском рынке  недвижимости этот вид бизнеса уже  активно развивается. В Астрахани  насчитывается более 50 строительных фирм. Требуемый уровень дохода для  таких фирм составляет 20-35% затрат на строительство. В наших расчетах использовалась норма прибыли в 35% как наиболее типичная в настоящих условиях.

 

Определение накопленного износа

    Построенные здания, под действием различных природных и функциональных факторов, теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.

Накопленный износ мы определяем как  «уменьшение восстановительной  стоимости улучшений, которое может  происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».

 

Метод экономического возраста

Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле:

, где

И накопл. - накопленный износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь;

СС - стоимость нового строительства.

Под стоимостью нового строительства  имеется в виду стоимость замещения.

Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его возрасту. Метод основан на осмотре объекта и определении соотношения "эффективного возраста" (на сколько лет выглядит здание) и "срока экономической жизни" (сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).

Расчет восстановительной  стоимости объектов недвижимости:

Таблица 3.2.2.

№	Наименование	ПВС, руб.	ЭВ	ОЭЖ	Накопленный износ, руб.
1	Административное здание	20 488 187	17	83	4 196 376
2	Сарай	110 097	17	40	46 791
3	Беседка	83 529	17	20	71 000
4	Беседка	178 909	17	20	152 073
5	Беседка	191 325	17	20	162 626
6	Беседка	168 750	17	20	143 438
7	Беседка	140 249	17	20	119 212
8	Беседка	147 020	17	20	124 967
9	Ворота	29 542	17	25	20 089
10	Забор	1 633 187	17	48	578 420
11	Мощение	2 328 090	17	31	1 276 695
12	Ворота	20 231	17	25	13 757
13	Ворота	5 372	17	25	3 653
14	Ворота	5 372	17	25	3 653
Итого:		25 529 860			6 912 750

 

На основании произведенных  расчетов мы получили следующие результаты:

Таблица 3.2.3

Элемент	Стоимость (руб.)
Стоимость земельного участка	-
Стоимость строительства  аналогичных, новых зданий и сооружений	25 529 860
Накопленный износ зданий и сооружений	6 912 750
Итого стоимость (стоимость строительства – износ + земля)	18 617 110

 

Оценка стоимости  детского сада с точки зрения затратного подхода, с учетом округления, составляет:

18 620 000 (восемнадцать  миллионов шестьсот двадцать  тысяч) рублей

 

3. Составление отчета об определении рыночной стоимости зданий и сооружений детского сада

Оценка выполняется  в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519).

Настоящие стандарты  оценки являются обязательными к  применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости  объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при  проведении оценки.

              Составление отчета начинается с сопроводительного письма, в котором Оценщик указывает, какую информацию он отразил в отчете, в соответствии с каким нормативным документом был выполнен отчет, и итоговый результат оценки, т.е. указывает рекомендуемую рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату определения стоимости.

  Сам же отчет начинается с общих сведений, состоящих из:

• определения задания на оценку, указываются банковские реквизиты заказчика и оценщика;
• дата определения стоимости;
• дата составления отчета;
• применяемы стандарты оценки;
• цель и задачи оценки;
• термины и определения;
• условия, допущения и ограничения.

       После того как выявлены все сведения, оценщик переходит к описанию объекта оценки. Указывается общая информация об объекте: месторасположение, назначение объекта, инфраструктура, юридические права, собственник, балансовая стоимость, источник получения информации и др.  Далее происходит описание всех зданий и сооружений, и земельного участка оцениваемого объекта недвижимости.

     В отчете необходимо осветить анализ рынка, общие тенденции развития рынка офисной недвижимости, влияние роста конкуренции на требования потенциального арендатора. Анализ рынка позволит определить, на сколько выгоден данный объект для инвесторов.

     Оценщик может указать в отчете наилучшее и наиболее эффективное использование, т.е. разумное, вероятное и разрешенное использование объекта, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект. Наилучшее использование не является истиной в последней инстанции. Оно отражает мнение оценщика о наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа основных рыночных условий.

После описания теоретической  составляющей отчета, оценщик переходит к практической, а именно использует три основных подхода:

• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.

       Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из подходов.

Оценивая собственность  с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость  воспроизведения ранее выполненных  улучшений, затем вычитает износ, а  в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка – это означает определение рыночной стоимости. Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода  не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве  случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

В самом конце написания  отчета происходит согласование результатов.

В зависимости от объема и достоверности информации, используемой в рамках каждого из подходов оценки, результаты расчетов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

       Таким образом, выбор величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной величины, в соответствии с которым, результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

Поскольку был применен только один подход, то согласования не требуется.

       На основании имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа, оценщик в конце делает заключение.

 

 

 

 

 

 

Заключение

      На сегодняшний момент определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

     Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

• естественные (природные) объекты;
• искусственные объекты (постройки).

     Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости основан на трёх подходах: доходном, сравнительном и затратного.

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который  эта недвижимость способна принести.

Сравнительный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости и исходит  из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период и без существенных задержек.

       Полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

Нормативно-правовые источники:

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Земельный кодекс Российской Федерации;
3. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 года за № 519.

Основная литература:

1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2008;
2. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 2008, 543 с.;
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная       деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. –384 с.
4. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 2008, 268 с.
5. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2008.

Интернет - источники:

1) www.bk-arkadia.ru- Официальный сайт «ООО БК-Аркадия». Независимая оценка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

¹  Оксфордский толковый словарь по бизнесу. — М., 2008, с. 543.

²  Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 2008, с. 268.

³  Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.130.

⁴  Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», учебник, изд-во Питер, СП – 2008

⁵  www.bk-arkadia.ru

⁶  www.bk-arkadia.ru

⁷  www.bk-arkadia.ru

⁸  Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384 с.

⁹  Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2008.