Рынок недвижимости

    Опыт почти  вековой истории функционирования  рынка недвижимости в развитых  странах мира говорит о том,  что недостаточное внимание, уделяемое  качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов. [13, с. 229].

    Процессы функционирования на рынке недвижимости.

    «Рынок недвижимости представляет собой определённый набор механизмов. Посредством которых предаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». [2, с. 85]. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание) объектов недвижимости, управление (эксплуатация) объектами недвижимости и оборот прав на ранее созданную недвижимость. Протекание рыночных процессов обеспечивается специалистами рынка.

    Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

    Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития предаётся непосредственно из сектора оборота.

    Сектор оборота  прав на недвижимость формирует  рыночную цену её объектов. [2, с. 86].

    Привлекательность,  объём и динамика развития  секторов зависят от связанных  с ними финансовых потоков.

    Помимо указанных секторов развития и функционирования рынка недвижимости часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Это сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости. [2, с. 89].

    Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

    Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д. [13, с. 278].

    Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. [17, с. 94]. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

    Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

    Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту. [2, с. 90].

    Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распределения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

    Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

    Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью. [13, с. 279].

    Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

    Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. [4, с. 100].

    Механизмы (инфраструктура) рынка.

    Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность видов деятельности, обусловливающих конкретный рассматриваемый объект народного хозяйства (отрасль, регион и т.д.) для обеспечения его нормального функционирования.

    На рынке недвижимости  под инфраструктурой понимаются  профессиональные и институционные  участники рынка недвижимости, влияющие  на создание и потребление  полезных свойств объектов недвижимости, и их распределение в рыночной  среде.

    Уровни инфраструктуры различны:

• народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
• локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
• объектный (отдельный объект недвижимости). [1, с. 300].

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РФ выделилось четыре подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

• инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
• трансакционный (психолого-поведенческий);
• рыночный и макрорыночный — рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики;
• социальный (с точки зрения общественных деятелей). [1, с. 301].

    С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости — это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей.

    Основные задачи:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости. Решение этой задачи осуществляют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
2. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий).
3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле саморегулируемых общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций). [2, с. 96].
4. Формирование банков данных эталонных технологий деятельности на рынке недвижимости и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

    Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного подхода — это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

    Применительно к рынку недвижимости, трансакционные издержки — это все издержки, связанные с созданием, обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д. [1, с. 302].

    Основные задачи:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения. [15, с. 36].
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

    С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижимости — набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач. [2, с. 87].

    Основные задачи:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения саморегулируемых общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).
2. Создание специализированных государственных, саморегулирующихся общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

• органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

• специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;
• саморегулирующихся общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
• образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
• некоммерческих и коммерческих организаций — исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.    

    Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубокие закономерности осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. [15, с. 37].

    Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода — это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости.

    Основные задачи:

1. развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
2. создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.

    Ограниченность социального подхода заключается в том, что в общем правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность. [2, с. 304].

    Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность. В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой, целостной системы институтов рынка недвижимости. [2, с. 98].