Рынок недвижимости

     ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ

     2.1. Историческое развитие отечественного рынка недвижимости

    В мировой практике  деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до 1917 г. В период с 1923 по 1994 гг. из Гражданского кодекса РСФСР в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и прочего было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворять требования кредиторов органами, в ведение которых поступала. Лишь в некоторых случаях недвижимость могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие оборотных и основных фондов. Исчез, естественно, и рынок недвижимости.

[6, с. 13].

    3 июля 1991 г. был  принят Закон о приватизации  государственных и муниципальных  предприятий. Именно с него  принято считать начало развития  отечественного рынка недвижимости  в период с 1991 по 1995 гг. [7, с. 15].  Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды. [18].

    Материальная база рынка недвижимости на начальном этапе его развития складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов. [4, с. 93].

    Становление рынка недвижимости происходило в условиях нерегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Приватизация жилья ещё не набрала темп, а покупатели уже имелись. Спрос в этих условиях опережал предложение. Жильё было недооценено. Например, в 1991 г. в Санкт-Петербурге стоимость 1 общей площади составляла около $100, в середине 1992 г. стоимость 1 на вторичном рынке жилья составляла около $250, а в 1993 г. - $341. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкая, форма расчётов не устоялась. [2, с. 325].

    В октябре 1994 г. Государственной Думой  был  принят новый Гражданский кодекс  РФ, в котором даётся определение  недвижимости. В статье 130 отмечается, что к недвижимым вещам относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты  и всё, что прочно связано  с землёй, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. [6, с. 14].

    К 1996 г. государственная  собственность составляла только 23,1% (вместе с муниципальной собственностью). А на частную собственность  приходилось уже 63,4%. Достигнутая  в России к 1996 г. преобладающая  роль частной (негосударственной)  собственности – важнейшее условие  и результат перехода от плановой  к рыночной экономике. Созданы  предпосылки для развития рынка  недвижимости. При этом на рынок  выставляются объекты, находящиеся  в частной собственности, образующие  вторичный рынок недвижимости.

    Однако особенность  рынка недвижимости состоит в  сохранении значительной роли  даже при сделках с объектами,  находящимися в частной собственности.  Опыт развитых стран показывает, что на этом рынке за государством  и муниципальными органами остаются  важные функции, а именно:

1. проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
2. зонирование территорий;
3. архитектурно-строительный контроль;
4. лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

    Различная законодательная  база в области приватизации  земли, жилых и нежилых объектов  недвижимости послужила причиной  образования, как минимум, четырёх  сегментов на этом рынке: 

1. первый сегмент – это земля;
2. второй сегмент – это жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
3. третий сегмент – промышленные и административные здания и помещения;
4. четвёртый сегмент – здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт). [10, с. 19].

    В этих сегментах  приватизация шла с разной  степенью интенсивности. Наиболее  продвинутым оказался жилищный  сектор. К октябрю 1997 г. население  приватизировало 14,6 млн. квартир,  или 41,2% от муниципального и  государственного жилого фонда,  а с учётом старых индивидуальных  домов и квартир ЖСК и ЖК  общий объём жилья в собственности  граждан составлял 42%. Почти половина  жилья в России уже не принадлежала  государству, а на приватизацию  остального имели (и имеют)  право только его арендаторы (наниматели). Частная собственность на квартиры  имело достаточно хорошее законодательное  обеспечение и широко использовалось  гражданами при их купле-продаже.

    Иначе обстояло  дело с нежилой недвижимостью.  После окончания чековой приватизации  промышленность получила новых  хозяев, но с недвижимостью зачастую  положение стало ещё более  запутанным. Кроме того, значительное  количество помещений торговли  и сферы услуг перешло соответствующим  приватизированным предприятиям  на условиях аренды с правом  выкупа. Здесь ещё предстоит большая  работа по определению документов. Земля и объекты соцкультбыта  ещё только ждали своих хозяев.

    По мере развития  рынка влияние различий в условиях  приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться  тенденции, характерные для рынков  недвижимости в развитых капиталистических  странах. В результате приведённая  выше классификация могла несколько  измениться и превратиться в  следующее:

1. первый сегмент – свободные жилые участки;
2. второй сегмент – жилые здания и помещения (квартиры и комнаты);
3. третий – административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
4. четвёртый – здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т.п.). [10, с. 17].

    К 1997 г. на рынке недвижимости была достигнута относительная стабилизация, система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась в довольно устойчивую функциональную структуру.

    С августа 1998 г. во всех городах России цены на жилье и другие объекты недвижимости начали снижаться (35-65%). Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и характер изменения цен различались в зависимости от валюты, в которой выставлялись на продажу объекты недвижимости. В середине 1999 г. была достигнута нижняя ценовая планка. Но все же после сильного макроэкономического потрясения рынок недвижимости сохранился. После недолгого обвала его активность начала возрастать.

    С июня-июля 2000 г. в большинстве городов России четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. Главной причиной активизации рынка был общий экономический рост в стране, политическая, финансовая, социально-экономическая стабилизация. В этот период можно говорить о таких тенденциях самоорганизационного развития системы, как поиск качественно новых путей ведения бизнеса. [2, с.326].

    В 2002 г. по тенденциям развития рынка жилья ценовая ситуация в городах России разделилась на три группы. Первую представлял Санкт-Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000 г., продолжался, вторую — Москва и московская область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. В третью группу вошли все остальные города (из имевшейся выборки) — Екатеринбург, Новосибирск, Ярославль, Иркутск, Пермь, Ульяновск, Нижний Новгород и др., в которых цены на жилье после стремительного роста стабилизировались. [19].

    Значительную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур — к вложению свободных денежных средств. Цены на жильё в 2003 г. росли такими быстрыми темпами, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и нарост системы в целом.

    С августа 2004 г. параллельно с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизилась и активность покупательского спроса. Наступила относительная стабилизация. Под стабилизацией понимается годовой рост цены на объекты недвижимости не более чем на 25%. [1, с.330].

    На фоне дефицита предложения с апреля до октября 2005 г. наблюдался стремительный рост стоимости жилья. Ежемесячный рост цен в Санкт-Петербурге достиг невиданных темпов: в июле и августе прирост в сегменте типового жилья составлял 17-18% в месяц.² Средний прирост цен по типовым объектам за 3-й квартал 2005 г. составил 45%, жилье повышенной комфортности подорожало на 42, элитное — на 22,5%. Себестоимость строительства возросла до уровня $2 тыс. за м².

    2.2. Анализ рынка жилой недвижимости РФ за 2006-2010 гг.

    Рассмотрим состояние рынка жилой недвижимости РФ за каждый год более подробно. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья показаны в приложении В.

     По данным исследования агентства DISCOVERY Research Group 2006 год стал годом, рекордным по темпам роста цен на жилую недвижимость в России– средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%. Лидерами роста цены являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%; в Санкт - Петербурге  - 123%; в Екатеринбурге  - 107%; в Новосибирске  - 50-60%; в Ростове-на-Дону  - 55%. [21]. Этот факт, а также другие события позволяют утверждать о неравномерности развития рынков жилой недвижимости в разных регионах страны. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном предложении недвижимости, цен на нефть, развитии ипотечного кредитования и ряда других.  

    Вместе с тем, объемы возводимого строительными компаниями жилья были не очень велики - не смотря на то, что в 2006 году в России было построено 50200 тыс.кв. м. жилой площади, что на 15,24% превышает показатели 2005 года, 39,5% от данного объема было построено населением за счет собственных и заемных средств. При этом ещё в 1990 году общее число возводимого жилья превышало 60 млн. кв. м, и большая часть квартир возводилась крупными строительными компаниям. [21].

    Основными препятствиями на пути к увеличению объемов строительства эксперты рынка называют принятие в 2005 году Федерального Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», закрытость и недостаточное количество тендеров на земельные участки, перебои с поставками строительных материалов, недостаток строительной техники и квалифицированного персонала.

    К основным тенденциям рынка можно отнести консолидацию строительной отрасли. Так, в 2006 году, по данным ФАС, в Московском регионе и Санкт-Петербурге действовало  более 100 строительных организаций. Однако, порядка 70-80% всего строящегося жилья, возводится 5-6 компаниями. Одной из существенных тенденций 2006 года на жилищном рынке России можно считать выход крупных столичных строительных компаний на региональные рынки. Кроме того, государство стало уделять больше внимания строительной отрасли страны. [2, с. 103].

    Потенциал  роста рынка недвижимости во  многом зависит от деятельности  банков, в частности от суммы  выдаваемых на покупку недвижимости  кредитов. В связи с ростом  конкуренции банки были вынуждены  смягчить требования к заемщикам  (отменить официальное подтверждение  дохода) и уменьшить размер первоначального  взноса: летом 2006 года ряд банков  даже отменил необходимость первоначального  взноса. В результате объем кредитов, выданных на приобретение недвижимости  в России, в 2006 году увеличился  в 2,8 раза. [22].

    В 2007 году рынок жилья постепенно приходит в себя от последствий галопирующего роста цен в 2006 году. Исчерпав лимиты ажиотажного спроса, под влиянием сложившихся высоких цен, рынок перешел в фазу стагнации. Данный период характеризуется сокращением количества сделок, ростом объемов предложения и снижением цен на квартиры. В январе 2007 года средний уровень цен на первичном рынке жилья начал снижаться вплоть до полной остановки в апреле, полгода цены снижались на 0,4-1,3% в месяц. К началу ноября 2007 года средняя цена квадратного метра жилья опустилась до 65 051 руб. [23]. Если в 2006 году бесспорными лидерами по динамике роста цен были однокомнатные квартиры, то в 2007 году спрос сместился в пользу квартир больших размеров, что отразилось в том, что однокомнатные квартиры стали дешеветь быстрее всех остальных.