Рынок недвижимости

 

     1.3. Классификация рынков недвижимости

 

    Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:

• Вид объекта: земельный, здания, сооружения, предприятия, помещения, многолетние насаждения, вещные права и иные объекты;
• Географический (территориальный): местный, городской, региональный, национальный, мировой;
• Функциональное назначение: производственные помещения, жилищные помещения, непроизводственные здания и помещения;
• Степень готовности к эксплуатации: существующие объекты, незавершенное строительство, новое строительство;
• Тип участников: индивидуальные продавцы и покупатели, промежуточные продавцы, муниципальные образования, коммерческие организации;
• Вид сделок: купля-продажа, аренда, ипотека, вещные права;
• Отраслевая принадлежность: промышленные объекты, сельскохозяйственные объекты, общественные здания и другие;
• Форма собственности: государственная, муниципальная, частная.

[3, с. 28].

    Также рынок  недвижимости делят по способу совершения сделок: на первичный и вторичный.

    Первичный рынок  недвижимости — это совокупность  сделок, совершаемых с вновь созданными  объектами недвижимости в процессе их создания.

Вторичный рынок недвижимости — это сделки, совершаемые с  уже созданными объектами, находящимися какое-то время в эксплуатации. [2, с. 93].

Активность на первичном  рынке определяется факторами:

• доступностью земельных участков под застройку;
• ценами на подрядные работы;
• эффективностью применяемых строительных технологий;
• уровнем конкуренции на первичном рынке;
•   доступностью источников финансирования;
• ожиданиями застройщиков относительно спроса, предложения и конкуренции.

    На вторичном рынке на предложение воздействуют:

• социальное положение;
• семейное положение;
• возраст;
• доходы и занятость населения;
• уровень и изменения экологической ситуации, инфраструктуры;
• ожидания населения относительно уровня своих доходов, занятости. [15, с. 44].   

 

     1.3. Технология оценки объектов рынка недвижимости

 

    Приказом Минэкономразвития  России от 20 июля 2007 года № 255 утверждены  Федеральные стандарты «Цель  оценки и виды стоимости» (ФСО  № 2)». [15, с. 49].

    Федеральные стандарт  оценки разработан с учётом  международных стандартов оценки  и раскрывает цель оценки, предполагаемое  использование результата оценки. Федеральный стандарт оценки  является обязательным к применению  при осуществлении оценочной  деятельности. [15, с. 61].

    Целью оценки  является определение стоимости  объекта оценки, вид которой определяется  в здании на оценку. Результатом  оценки является итоговая величина  стоимости объекта оценки.

    Статья 8 Федерального  закона от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ  «О внесении изменений в Федеральный  закон “Об оценочной деятельности в РФ”» устанавливает, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения итоговой величины стоимости данной недвижимости возникает при: приватизации, передаче в доверительное управление либо передаче в аренду, использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога, продаже или ином отчуждении объектов недвижимости, возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы. [9, с. 87].

    В современных  условиях субъекты различных  форм собственности РФ, физические  или юридические лица имеют  право на проведение оценки  принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статического или бухгалтерского учёта и составления отчётности.

    Согласно Федеральному  закону «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», принятый  в июле 1998 года, независимость оценки  требует, чтобы оценщик не имел  имущественного интереса по отношению  к объекту оценки. [6, с. 16].

    В оценочной  деятельности следует различать  термины «стоимость и «цена», «затраты» и «себестоимость».

    Цена представляет  собой сумму, по конкретные  стороны готовы совершить данную  сделку в данных обстоятельствах,  отражающих рыночные условия.

     Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

    Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством. [9, с. 90].

    Расчёт цен  и ставок на рынке недвижимости  с использованием ценообразующих  факторов производится на основе  результатов исследования и анализа  запросов и предпочтений клиентов.

    Группа физических  факторов включает параметры  непосредственного окружения объекта:

• земельного участка – размер, форма, топография, геология, состав почв, наличие водоёмов и растительности;
• здания (строение квартиры, помещения и т.д.) – объём, площадь, этажность, материалы, архитектура, ориентация входа, состояние конструкций, интерьера и фасада и т.д.

    К юридическим  факторам относятся особенности  правомочий собственников, основных  пользователей и юридических  ограничений этих прав со стороны  государства, так и иных субъектов.

    В группу экономических  факторов целесообразно относить  показатели уровня жизни (включая  степень обеспеченности жильём  на дату анализа), дифференциации  и динамики изменения доходов  покупателей рассматриваемого объекта  (услуг) на рынке недвижимости. [5, с. 83].

    Социальные ценообразующие  факторы отображают текущую величину  и динамику изменения численности,  структуры, предпочтений населения,  хозяйствующих субъектов, формирующих  спрос в отношении оцениваемого  объекта и рынка недвижимости  в целом.

    По степени  воздействия на уровень рыночных  цен все перечисленные факторы  в свою очередь разделяются  на локальные и глобальные. Их  структуризацию предлагается производить  на основе приминения следующих  принципов разделения:

• локальные фактора практически неизменны во времени и в основном определяются параметрами конкретного рассматриваемого объекта недвижимости. Например, жильё на окраинах будет дешевле находящегося в центре города, а квартиры возле лесопарка – дороже, чем возле промышленной зоны;
• глобальные факторы гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения социально-экономической и политической обстановки (уровень доходов населения, объем экспорта и инвестиций и т.д.). [1, с. 237].

    В таблице Б.1 приведён пример группировки  и основных физических, экономических,  юридических и социальных факторов, влияющих наиболее существенным  образом на соответствие ценности  рассматриваемого объекта недвижимости  требованиям его потенциальных  покупателей и арендаторов.

    Термин «стоимость» отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях под стоимостью обычно подразумеваются будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в дальнейшем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется, то оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату. [6, с. 21].

    При осуществлении  оценочной деятельности используются  следующие виды стоимости объекта  оценки.

    Рыночная стоимость  объекта недвижимости – это  наиболее вероятная сумма, за  которую объект может быть  продан на открытом рынке в  условиях конкуренции. 

    Рыночная стоимость  определяется: при изъятии имущества  для государственных нужд; при  ипотеке; при определении стоимости  размещённых акций, стоимости  ненадёжных вкладов в уставной  фонд и стоимости безвозмездно  полученного имущества. [9, с. 104].

    Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

    Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь применяются такие же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого объекта.

    Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.

    Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер. [1, с. 228].

    Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

    Кадастровой стоимостью  объекта оценки определяется  методами массовой оценки рыночной  стоимости, установленная и утверждённая  в соответствии с законодательством,  регулирующим проведение кадастровой  оценки. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогооблажения.

    Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

    Утилизационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего. [9, с. 106].

    Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

    Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционировании сформировавшегося производства.

    Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита.

    Стоимость специализированных объектов недвижимости — стоимость объектов, которые в силу своих специфических особенностей не могут быть проданы на рынке.

    Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) — единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом. [1, с. 229].   

   Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов.

    1 этап. Заключение  договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

    2 этап. План оценки.

    После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «план оценки».

    3 этап. Сбор и подтверждение информации.

    4 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов.

    Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. [15, с. 64].

    5 этап. Согласование  результатов.

    6 этап. Отчёт о результате оценки объекта недвижимости.

    Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Именно сертификат отличает отчет об оценке от простого анализа стоимости. [1, с. 246].