Автор: Пользователь скрыл имя, 15 Декабря 2012 в 19:11, курсовая работа
рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция, невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития. Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.
Целью работы является анализ развития российского рынка жилой недвижимости в период с 2006 г. по 2010 г.
1.3. Классификация рынков недвижимости
Рынок недвижимости можно разделить по следующим признакам:
[3, с. 28].
Также рынок недвижимости делят по способу совершения сделок: на первичный и вторичный.
Первичный рынок
недвижимости — это
Вторичный рынок недвижимости — это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися какое-то время в эксплуатации. [2, с. 93].
Активность на первичном рынке определяется факторами:
На вторичном рынке на предложение воздействуют:
1.3. Технология оценки объектов рынка недвижимости
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255 утверждены Федеральные стандарты «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)». [15, с. 49].
Федеральные стандарт
оценки разработан с учётом
международных стандартов
Целью оценки
является определение
Статья 8 Федерального
закона от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ
«О внесении изменений в
В современных условиях субъекты различных форм собственности РФ, физические или юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статического или бухгалтерского учёта и составления отчётности.
Согласно Федеральному
закону «Об оценочной
В оценочной
деятельности следует
Цена представляет
собой сумму, по конкретные
стороны готовы совершить
Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.
Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством. [9, с. 90].
Расчёт цен
и ставок на рынке
Группа физических
факторов включает параметры
непосредственного окружения
К юридическим
факторам относятся
В группу экономических
факторов целесообразно
Социальные ценообразующие
факторы отображают текущую
По степени
воздействия на уровень
В таблице Б.1
приведён пример группировки
и основных физических, экономических,
юридических и социальных
Термин «стоимость» отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях под стоимостью обычно подразумеваются будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в дальнейшем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется, то оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату. [6, с. 21].
При осуществлении
оценочной деятельности
Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная сумма, за которую объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.
Рыночная стоимость
определяется: при изъятии имущества
для государственных нужд; при
ипотеке; при определении
Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.
Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь применяются такие же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроизводятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования.
Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер. [1, с. 228].
Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе восстановительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Кадастровой стоимостью
объекта оценки определяется
методами массовой оценки
Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.
Утилизационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего. [9, с. 106].
Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.
Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционировании сформировавшегося производства.
Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости — стоимость объектов, которые в силу своих специфических особенностей не могут быть проданы на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) — единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом. [1, с. 229].
Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов.
1 этап. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2 этап. План оценки.
После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «план оценки».
3 этап. Сбор и подтверждение информации.
4 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. [15, с. 64].
5 этап. Согласование результатов.
6 этап. Отчёт о результате оценки объекта недвижимости.
Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Именно сертификат отличает отчет об оценке от простого анализа стоимости. [1, с. 246].