Рынок недвижимости

    На первичном рынке жилой недвижимости аналитики отмечали, что более половины всех предложений мая 2007 года приходились на квартиры в монолитных домах – 53,1%. Большую долю предложений занимают панельные новостройки – 46,1%. Кирпичных домов строят менее всего 3,7%. [21].

    Преобладание спроса на более качественное жилье в 2007 году подтверждается динамикой цен на квартиры в типовых домах. Больше всего (на 8%) за 10 месяцев подорожал квадратный метр в квартирах спецпроекта. Жилье данной категории дольше всех росло в цене и поддалось общему понижательному тренду только в начале октября. Положительную динамику по итогам десяти месяцев 2007 демонстрируют и полнометражные квартиры, также как и квартиры спецпроекта, недооцененные в прошлом году. В общей сложности с начала 2007 года «полнометражки» подорожали на 4%. [23].

    Последствия нехватки  платежеспособного спроса особенно  остро ощущаются при реализации  объектов чистой продажи, когда  успех сделки зависит только  от наличия денежных средств  у покупателя. Отметим, что к  объектам чистой продажи зачастую  относят и квартиры, выставленные  на обмен, при условии, что  обменные варианты подобраны.  В итоге именно затруднения с реализацией квартир среди конечных покупателей вызвали значительное увеличение объемов предложения на рынке, так как количество квартир выставляемых для обмена за год увеличилось на 87%, а число квартир в чистой продаже – в 4 раза. [23].

    Начало 2008 года характеризуется тем, что показатели активности продавцов и покупателей ниже, чем в соответствующем периоде прошлого года. В этом году в России всего было построено 63,8 млн. квадратных метров жилой недвижимости. [25]. Основная причина всплеска цен на жилье – падение привлекательности фондового рынка, из-за чего часть инвесторов перешла на рынок недвижимости. Многие покупают жилье в инвестиционных целях. Однако вовсе не всегда вложения в жилую недвижимость выгодны.

    Оценка экспозиции квартир (длительность периода их нахождения в предложении) является косвенным показателем спроса на жилую недвижимость. Важно отметить, что чем ниже срок экспозиции, тем выше спрос на квартиры. Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке увеличился с четырех до пяти месяцев. Объем предложения сократился на 10%.

    Основную массу покупателей  жилья составляет средний класс. Его представителей по статистическим данным  насчитывается примерно 25  млн. человек, что соответствует 17% от всего населения, проживающего в России.

   По итогам 2008 года на вторичном рынке самое распространенное типовое жилье (хрущевки, брежневки и квартиры улучшенной планировки) сильней всего подешевело в секторе трехкомнатных квартир – от 5% до 6%. Незначительно, всего на 1%, уменьшилась стоимость трехкомнатных квартир больших размеров – полнометражек и спецпроектов. Среди однокомнатных и двухкомнатных квартир медленней дешевели небольшие: на 2% уменьшились цены однокомнатных брежневок и двухкомнатных хрущевок. В то же время крохотные малосемейки стали лидерами по темпам снижения цен независимо от числа комнат. За год они подешевели на 10%. Меньше всего уменьшилась стоимость квартир, отличающихся большой площадью - полнометражек и спецпроектов (-3%), причем основное снижение 4-6% пришлось на сегмент однокомнатных и двухкомнатных квартир. [22].

     На первичном  рынке жилья сектор многокомнатных квартир снижение цен затронуло меньше остальных, в среднем цены опустились на 1%, а спецпроекты даже подорожали на 2%.

    Анализ рынка показал, что сегодня в России на одного жителя приходится от 15  до 22 квадратных метров жилья. Около 70% граждан нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Несмотря на высокие темпы строительства, достигнутые в предыдущие годы, спрос на жилую недвижимость неудовлетворен и по прежнему остается на высоком уровне.

    В 2009 году вторичный рынок жилья в полной мере ощутил на себе влияние кризиса. Вплоть до лета цены ежемесячно снижались на 2%. Затем темпы снижения цен сократились, а с ноября стоимость квадратного метра начала расти. Тем не менее, положительная динамика цен была нестабильной и за два месяца стоимость квадратного метра поднялась всего на 0,7%. [21].

    Снижения цен на жилье в России в 2009 году из-за удешевления стоимости цемента и металла не произошло по причине того, что данные строительные материалы не являются главными ценоообразующими факторами в себестоимости строительства. В 2008 году цены на цемент и металл снизились, однако цемент и металл занимают в себестоимости строительства лишь около 5%, тогда как, например, оплата труда - это около 15%. В конце 2008 года произошло увеличение зарплат в строительной сфере где-то на 5%, а где-то и на 20%, поэтому ожидаемого снижения цен на жилье из-за удешевления строительных материалов, не происходит. [25].

    В январе 2009 года, по данным аналитического отдела  ЗАО «Ассоциация АЛКО», средняя  цена предложения на рынке  строящегося жилья достигла

40 883 рублей за квадратный метр, что ниже аналогичного показателя предыдущего месяца на 1,6 процента. Отметим, что с 1 января 2009 года в России можно было использовать материнский капитал для погашения кредитов, взятых на приобретение или строительство жилья, что положительно повлияло на спрос жилья. Жители Тюменской области начали получать выплаты по сертификатам уже с марта 2009 года.

    На вторичном рынке недвижимости большим спросом в январе 2009 года пользовались квартиры в домах старого фонда («хрущевки», «брежневки», «ленпроект» и «сталинки»), т.к. предлагались по более низкой цене, чем в 2008 году. [24].

    Многокомнатные  квартиры в 2009 году продемонстрировали  максимальные темпы снижения  цен (-16%), тогда как в остальных  секторах стоимость квадратного метра опустилась на 13%. Средний срок экспозиции многокомнатных квартир вырос на 4 дня, приблизившись к значению шесть месяцев. Средний срок экспозиции двухкомнатных квартир в 2009 году снизился на неделю (129 дней), что во многом обусловлено их низкой ценой (51,8 тыс.руб./кв.м.). 2009 год характеризовался смещением спроса от квартир спецпроекта в пользу более дешевого жилья. Так сроки экспозиции квартир спецпроекта за прошедший год увеличились на месяц, достигнув пяти месяцев, почти столько же, сколько находятся в продаже полнометражки. Сроки экспозиции хрущевок, наоборот, сократились на две недели, до 127 дней. А самыми ликвидными в прошлом году стали малосемейки, сроки экспозиции которых составили 120 дней. Квартиры спецпроекта – единственный сектор рынка, где в 2009 году произошло увеличение количества объектов (+8%). Несмотря на это, спецпроекты прочнее остальных удерживают ценовые позиции. [23].

     По итогам 2009 года необходимо отметить, что  этот год оказался непростым для рынка жилой недвижимости вследствие кризиса. Ситуации с обманутыми дольщиками усугубила недоверие к застройщикам, предпочтение отдается квартирам, уже получившим свидетельство или домам, готовым не меньше, чем на 80 процентов. Необходимо отметить, люди стремились приобретать более дешёвое жильё, поэтому на вторичном рынке наиболее привлекательны для потребителя были однокомнатные квартиры, а также квартиры с наименьшей общей ценой предложения (к ним относятся, в основном, пансионаты, малосемейки и квартиры в домах старого фонда). Также можно отметить, что в 2009 году активно развивался рынок аренды жилья. Наибольшей популярностью на первичном рынке у покупателей также пользовались однокомнатные квартиры. В сегменте новостроек структура спроса такова: однокомнатные квартиры – 68,01% от общего числа запросов, двухкомнатные – 16,37%, трехкомнатные – 15,37%, четырехкомнатные – 0,25%. Многокомнатные квартиры в структуре спроса отсутствуют. [25].

    В начале 2010 поднялся спрос на первичном рынке недвижимости на  трехкомнатные квартиры, которые подешевели на 0,6%.  
    Сроки экспозиции за январь сократились на 2 недели, до 128 дней. Самые низкие сроки экспозиции, менее 4 месяцев, зафиксированы среди квартир в домах 60-80-х годов постройки. Квартиры в старых домах стоят почти по пять месяцев. Жилье, возведенное за последние двадцать лет, продается по 4,5 месяца. Более новое жилье стоит дороже, но медленней дорожает. [23].

    К апрелю 2010 года сильно подешевели многокомнатные квартиры (-0,7%), стоимость квадратного метра в данном секторе опустилась до среднерыночных показателей, соответственно вырос и спрос на них. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры удержали прежние ценовые показатели.

    Объем предложения на вторичном рынке жилья за апрель вырос на 4,5%, наиболее заметный прирост наблюдался среди многокомнатных квартир (6,3%). Средние сроки экспозиции за месяц практически не изменились, они составили 108 дней. [24].

    Повышенной ликвидностью отличались квартиры в панельных домах, где средний период экспозиции равен 102 дням, на 5 дней дольше продавались квартиры в шлакоблочных домах, жилье в монолитных и кирпичных домах стояли на рынке больше 3,5 месяцев. Длительность сроков экспозиции квартир в кирпичных и монолитных домах объясняется высокой ценой – 56 тыс.руб./кв.м., тогда как квадратный метр в «панельках» стоял, в среднем, 50 тыс.руб., в шлакоблочных– 46 тыс.руб. [23].

    На первичном  рынке жилой недвижимости к  марту 2010 года происходила следующая  ситуация: возросло общее количество заключенных сделок. Их прирост, в первую очередь, обусловлен активизацией потенциальных покупателей, характерной для данного периода года (весна — традиционный период «оживления» платежеспособного спроса). Максимально востребованы 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в объектах эконом- и среднего классов с близкими сроками сдачи в эксплуатацию и в ценовом диапазоне до 1,5 млн. руб. [21]. Впрочем, следует отметить, что разрыв с подорожанием более дорогих сегментов сократился и стал уже не столь существенным, как в прежние месяцы. Это – один из признаков перехода рынка к стабилизации. Важным аспектом является то, что многие квартиры на первичном рынке на сегодняшний день приобретаются не у девелоперов объектов, а их инвесторов и прочих партнеров, задействованных в их возведении. Они, в свою очередь, выставляют «свои» квартиры по более низким, по сравнению с декларируемыми девелоперами, ценам. Данный факт (более низкие цены), в глаза потенциальных покупателей, является самым важным аттрактивом.

    Если говорить, о макроэкономическом фоне, то  на финансовых рынках позитив  в 2010 году оказался недолгим. В  последних числах апреля биржи  выглядят готовыми уйти в жестокую  коррекцию, что, разумеется, будет  сопровождаться и отскоком доллара  вверх. Разумеется, что в подобных условиях падает спрос и потребление, цены на энергоносители, а инвесторы больше предпочитают уходить в деньги, нежели в низколиквидные активы, каковыми является недвижимость. А значит, эта ситуация грозит российскому рынку недвижимости отсутствием долгожданного финансирования и кредитования, как строительной отрасли, так и продаж квартир по ипотеке, а также вялым потребительским спросом. В этих условиях застройщики вынуждены всё больше уходить в дешёвый сегмент, в котором, во-первых, граждане могут купить квартиру на «живые» деньги, без привлечения ипотеки, а во-вторых, хорошая интенсивность продаж позволяет строить в большей степени на оборотные, а не на кредитные деньги. Более того, происходящие сейчас перемены на рынке земли, связанные с активными действиями властей по вовлечению в оборот неиспользованных площадок , а также заметное падение оптовой цены на землю, позволяет строить много и недорого.

    Хотелось бы  подвести итог анализа.

    Ситуация в строительной отрасли была, пожалуй, самой обсуждаемой в 2009 году темой. На ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости влияли разные факторы. Прежде всего – это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события. 2000-2008 годы были периодом ренессанса строительной отрасли. Безудержный рост цен достигал отметок в 35-40% и выше. На протяжении всей истории существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке значительно превышает уровень сделок на первичном (например, в Москве – в 34 раза). [1, с. 326]. Соотношение чистых продаж и альтернативных (разнообразные варианты обмена) примерно 20:80 (в 2006 г. в Москве 18:82), т.е. основной объём спроса формируется за счёт обменных операций. Расчёты по Москве и Санкт-Петербургу свидетельствуют, что на рынках давно наблюдается дисбаланс спроса и предложения (в пользу первого). На протяжении последних лет каждые 100 выставленных на продажу объектов порождали спрос на 105-125. Объёмы продаж на первичном рынке не способны в массовом порядке удовлетворять избыточный спрос рынка недвижимости. Таким образом, сложившаяся конъюнктура вторичного рынка и состояние первичного объективно предопределяют тенденцию к дальнейшему росту цен на жильё. Однако мировой экономический кризис всех убедил в том, что спешить уже некуда. Лучшее, что можно сделать в 2010 году, — сокращение издержек и себестоимости строительства. Речь не о всеобщем сокращении затрат, на которое почти все пошли с началом кризиса. Теперь нужна системная и перманентная работа по управлению издержками. Конечно, строительные материалы по факту совсем не подешевели, а многие земельные участки были приобретены еще по «старым» ценам. Однако поле для деятельности почти в каждой компании еще огромно. Главное, о чем теперь не стоит забывать ни на минуту, — это потребитель. Кризис изменил не только бизнес, но и потребительское поведение. Ближайшие два года неизбежно возвращение к прошлому — в самые дешевые сегменты рынка. Снизившиеся доходы, сложности с ипотечным кредитованием и отсутствие уверенности в завтрашнем дне формируют спрос на самые дешевые предложения. При этом жилье должно быть качественным во всех смыслах — от местоположения до внутренней отделки. Удивительным влиянием кризиса на умы потребителей стало то, что спросом теперь пользуются не просто самые дешевые варианты, а самые дешевые и самые качественные. Люди готовы расставаться со своими деньгами только при сочетании этих двух факторов. Менее интересные объекты, пусть даже и с демпинговыми ценами, остаются невостребованными. Для застройщиков предельно важно не только обеспечить минимальный уровень цен, но и повысить привлекательность других параметров.

2.3. Государственная политика в сфере развитии рынка жилой недвижимости

Целью государственной политики в сфере недвижимости является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение  условий для эффективного использования  земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности.

    Следует законодательно  зафиксировать две различные  функции государства и органов  местного самоуправления на рынке  недвижимости: публично-правовую –  как организаторов этого рынка  и частно-правовую – как собственников  недвижимости, участников рынка. Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости обеспечивается через процедуры публичных слушаний по вопросам территориального зонирования, посредством саморегулирования деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Для этого необходимы совершенствование государственного регулирования и стратегического планирования рынка недвижимости, совершенствование системы государственных и муниципальных служб, развивающих инфраструктуру рынка недвижимости, передаче части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка (риэлторов, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям. [1, с. 329].

    Одно из основных  направлений государственной политики  развития рынка недвижимости  – поддержка деятельности саморегулируемых  объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:

• создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;
• создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования;
• защиту интересов всех участников рынка недвижимости. [5, с. 152].

    Одними из немногих  средств государственного регулирования  в условиях рыночной экономики  являются программы экономического  и социального развития. В настоящее  время в Российской Федерации  20% от всех действующих программ  направлены на развитие рынка  недвижимости. Все программы можно  разделить на 3 категории: федеральные  целевые; региональные, действующие в рамках федеральных целевых; региональные, действующие только на территории отдельного региона. Для реализации современных программ используются различные источники финансирования – как внебюджетные средства, так и различные формы государственной поддержки граждан и юридических лиц. [1, с. 331].