Особенности рынка недвижимости

                                             Содержание

     1 Предприятие как имущественный комплекс     3

     2 Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество                 5

     3 Рента, пожизненное содержание с иждивением

       Сущность, основные условия, порядок заключения                                                       6

     4 Оценка недвижимости. Основные требования к отчету по оценке                          8

     5 Особенности рынка недвижимости                                                                         15

        Список использованных источников                                                                      17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Предприятие как имущественный комплекс

     Термин  «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

     Одновременно  этот же термин применяется для обозначения  определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

     Понятие предприятия как недвижимости, которая  используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

     Совокупность  имущества, образующего имущественный  комплекс предприятия, составляют финансовые и материальные ресурсы, которые в целях бухгалтерского учета подразделяются на основные средства, средства в обороте и нематериальные активы. Количество вещей, необходимых для образования имущественного комплекса, определяется индивидуально для каждого предприятия. Предприятия могут иметь в составе своего имущества как и тысячи вещей (или более), так и всего десятки единиц. Объем имущества может определяется как размером, так и предметной деятельностью предприятия. Таким образом, минимальное количество вещей, образующих имущественный комплекс, должно быть достаточным для организации производственного процесса.

     В состав имущественного комплекса могут  входить имущественные права  и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм (так называемая дебиторская задолженность), выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами: земельными участками, природными ресурсами.

     Имущественными  обязанностями являются обязанности  собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг (долги). В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Перечень лиц - налогоплательщиков и порядок  уплаты ими налогов определяются налоговым законодательством. При совершении сделки в отношении предприятия обязательства по уплате налогов, возникших до момента ее совершения, сохраняются за налогоплательщиком - собственником предприятия.

     Состав  имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Так, сырье перерабатывается в готовую продукцию, последняя реализуется и воплощается в денежной форме, прекращаются одни обязательства и возникают другие. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия ежедневно отражается в бухгалтерской отчетности юридического лица, которому принадлежит предприятие, и подытоживается за определенный период времени (месяц, квартал и т.д.). При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает своей производственной или иной предпринимательской деятельностью, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является имущественный комплекс "на ходу".

     Соответственно  при совершении сделок с предприятием предметом сделки являются все вышеперечисленные  виды имущества. При этом, как уже  отмечалось, возможны сделки в отношении  отдельных составных частей предприятия (например, отдельных объектов недвижимого имущества или оборудования). Однако исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том непременном условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности.

     В качестве объекта права — недвижимого  имущества предприятие может  принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

     Право собственности на предприятие как  единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235 — 243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

     2 Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество

     Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно объединить в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.

     Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.

     В отличие от права собственности  вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права – это право хозяйственного владения имуществом, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и другие права. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия), предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Поэтому любое вещное право должно быть зарегистрировано.

     Третью  группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства.

     Четвертая группа объектов регистрации - действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Вновь создаваемые объекты недвижимости также подлежат государственной регистрации.

     При совершении сделок с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания недвижимого имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строительства.

     Особое  место занимают сделки, совершенные  до вступления в действие Закона о регистрации прав. В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются действительными без их государственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей. Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав, возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

     Кроме государственной регистрации могут  осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельный комитет и др.).

     3 Рента, пожизненное содержание с иждивением. Сущность, основные условия, порядок заключения

     В этом виде сделки получатель ренты  — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

     Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

     Рента имеет несколько подвидов:

     - постоянная;

     - пожизненная;

     - пожизненное содержание с иждивением.

     Постоянная  рента выплачивается бессрочно  в денежной форме или путем  предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

     По  требованию получателя постоянной ренты  она может быть выкуплена в  следующих случаях:

     - при нарушении плательщиком своих обязательств;

     - при неплатежеспособности плательщика ренты;

     - в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

     - в других случаях, предусмотренных договором.

     Пожизненная рента выплачивается в течение  жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 минимального размера оплаты труда. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

     Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты

     Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

     Плательщик  ренты вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему  в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих  обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.