Особенности рынка недвижимости

4 Оценка недвижимости. Основные требования к отчету по оценке

     Одним из важнейших элементов системы  управления недвижимым имуществом является оценка ее стоимости. Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета). При этом в зависимости от конкретно поставленной задачи определяются вид стоимости и применяемые методы оценки.

     В соответствии с Законом РФ «Об  оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным.

     Оценка  недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

     Массовая  оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

     Индивидуальная  оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

     Оценка  объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком ели он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.

     Надежность  выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они  не точные, то будет трудно подготовить  обоснованное заключение. Поэтому оценщик  должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.

     В профессиональной практике оценщиков  сложилась определенная система  в отборе необходимой информации. Суть ее заключается в том, что  собранные данные должны:

     – непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими, т.е. конкретными;

     – быть подтверждены личным осмотром объекта  оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);

     – быть сопоставимы с данными о  сходных объектах, имеющихся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при подсчетах предстоящих доходов;

     –    предусматривать возможность уточнения, если в процессе сбора информации допущены искажения или отклонения от фактических значений;

     –    соотноситься  с профессиональным опытом оценщика.

     Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов:

     Стадия 1. Определение проблемы

     Этап 1. Идентификация объекта.

     Этап 2. Определение даты оценки.

     Этап 3. Формулирование цели оценки.

     Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

     Стадия 2. Предварительный осмотр объекта  и заключение договора на оценку.

     Этап 1. Предварительный осмотр объекта.

     Этап 2. Определение целесообразности использования  существующих подходов.

     Этап 3. Определение исходной информации и ее источников.

     Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

     Этап 5. Подготовка и подписание договора на оценку.

     Стадия 3. Оценка стоимости объекта недвижимости.

     Стадия 4. Согласование.

     Стадия 5. Отчёт об итоговой оценке стоимости.

     Квалифицированный отбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий  данному случаю подход к оценке недвижимости.

     В мировой практике применяются три  основных подхода к оценке стоимости  объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.

     В основу затратного подхода положен  принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

     Затратный подход основан на предположении: затраты  на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимости:

     С об. = С восст. – И – С зем.

     где С об. – стоимость объекта;

     С восст. – восстановительная стоимость (стоимость замещения);

     И – сумма износа;

     С зем. – стоимость земельного участка.

     Технология  оценки недвижимости затратным методом  включает четыре стадии:

     1. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся  на земельном участке.

     2. Вычет накопленного улучшениями  износа.

     3. Оценка стоимости земельного  участка как свободного.

     4. Суммирование стоимости земельного  участка и улучшений с учетом  износа.

     Затратный подход используется в следующих  случаях:

     - наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости;

     - для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж (тюрьмы, банки, церковь, правительственные здания);

     - в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж.

     Затратный подход не следует применять в  следующих случаях:

     - для зданий, имеющих историческую ценность;

     - когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом;

     - когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

     В настоящее время в России затратный  подход является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. Или если предприятие производит никому не нужную продукцию, и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей объекта.

     Подход  прямого сравнительного анализа  продаж предполагает оценку стоимости  объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов и осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

     Данный  подход основан на принципе замещения  – рациональный покупатель не купит  объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

     Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды, поэтому его ещё называют рыночным. В настоящее время в России это сектор жилья. В других секторах возможности широкого использования данного подхода ограничены в силу того, что отсутствует информация, необходимая для точной и квалифицированной оценки.

     Применение  сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий:

     1. Изучение рынка и выбор объектов  недвижимости, которые наиболее  сопоставимы с

     оцениваемым объектом.

     2. Сбор и проверка достоверности  информации о сделках по каждому  отобранному объекту (источники информации: собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтеров, данные страховых компаний, периодические издания по недвижимости, данные, предоставляемые участниками

     3. Проведение корректировки цен  продаж по каждому объекту  в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Оценщик должен отвечать на вопрос: “За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?”

     4. Согласование скорректированных  цен сопоставимых объектов и  подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

     Стоимость объекта недвижимости в соответствии с этим подходом равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:

     К = Р k ± ∑ D

     где P k – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

     ∑ D – сумма поправочных корректировок.

     Несмотря  на кажущуюся простоту формулы, определение  суммы поправочных величин весьма трудоемкая работа и требует большого опыта оценщика. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах.

     Особенность внесения поправок также состоит  в том, что различия в характеристиках  объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

     Поправки  вносятся в цены продаж сопоставимых объектов либо в процентах, либо в  долларах или рублях.

     Строгой последовательности внесения поправок не существует. Тем не менее, Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

     1. Состав имущественных прав –  эта поправка учитывает разницу  в наборе прав, передаваемых в сделке.

     2. Условия финансирования – эта  поправка учитывает разницу в  условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита: коэффициент ипотечной задолженности, процентная ставка, срок амортизации, договоры об участии).

     3. Условия продажи – эта поправка  учитывает взаимосвязь продавца  и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

     4. Время – эта поправка учитывает  изменение рынка со времени  сопоставимой продажи до даты оценки.

     5. Местоположение – учитываются  поправки на местоположение сопоставимой  продажи и оцениваемого объекта (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность).

     6. Физические характеристики –  каждое отличие в физических  характеристиках должно быть учтено при проведении оценки (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность).