Особенности рынка недвижимости

     Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т. е. со знаком “минус”. Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т. е. со знаком “плюс”.

     Доходный  подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Основные действующие здесь принципы – это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

     Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

     1. Метод валовой ренты.

     2. Метод прямой капитализации.

     3. Метод дисконтирования денежных  потоков.

     Описанные выше подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный, сравнительный) базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый имеет дело с различной стороной этого рынка и может значительно отличаться друг от друга. Поэтому, окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.

     Правильный  выбор подхода к оценке конкретного  объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако, такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

     Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта  недвижимости всеми рассмотренными методами. Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т. е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.

     Критериями  согласования являются:

     . соответствие каждого подхода  цели использования оценки;

     . точность информации и проведенных  расчетов по каждому подходу;

     . обоснованность и логичность  доказательств, проводимых в ходе  применения каждого из подходов.

     На  основе проведенного анализа оценщик  дает вес каждому подходу. Таким  образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости. Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

     В процессе предварительной стадии оценщик:

     –     проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах;

     –    анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости, полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке стоимости недвижимости;

     –     ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта;

     –     проверяет реальность первичной информации.

     В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки стоимости недвижимости.

     Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

     В качестве последнего шага оценщик пишет  отчет о своих выводах и  заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

     Составляется  отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда  имеет место экологическое загрязнение.

     Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает в себя три основных подхода, в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

     5 Особенности рынка недвижимости

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

     Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

     - создание новых объектов недвижимости;

     - передачу прав на недвижимость;

     - установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

     - эксплуатацию (управление) объекта  недвижимости;

     - распределение пространства между  конкурирующими вариантами землепользования;

     - инвестирование в недвижимость

     Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:

     - низкой ликвидностью;

     - цикличным характером (циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики, спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике);

     - высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

     - наличием стоимостной оценки  объекта недвижимости и возрастанием  ее с течением времени;

     - высоким уровнем трансакционных издержек.

     Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

     Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

     К особенностям рынка недвижимости можно  отнести сложный симбиоз преимуществ  и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности.

     Преимущества:

     - возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

     - достаточная устойчивость потребительского спроса;

     - меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

     - наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

     К недостаткам можно отнести:

     - информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

     - отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

     - необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

     - «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

     - издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие. 

                          Список использованных источников

     1 Экономика недвижимости: учебное пособие / О.В. Слугин. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2003. – 69с.

     2 Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул. – 2-е изд., испр. – СПб.; М.: СПбГАСУ: АСВ, 2007. – 624с.

     3 Экономика недвижимости: учебное пособие /  Паттури Я.В. - Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. - 66с.

     4 Экономика недвижимости: конспект лекций  / Гриненко С.В. – Таганрог : Из-дво ТРТУ, 2004. -  107с.

     5 Экономика недвижимости: учебное  пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2007. – 240 с.

     6 Основы теории и практики оценки  недвижимости: учебное пособие / Коростелев С.П. – М.: Русская Деловая Литература, 1998. – 224с.