Рынок недвижимости, его функции и виды

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ                                ФЕДЕРАЦИИ

                  Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего               профессионального образования

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

(РГТЭУ)

 

 

  

 

Факультет  ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

Кафедра «экономика недвижимости»

Контрольная работа  по экономике недвижимости

Вариант 15 практическое задание 16

Тема «Рынок недвижимости, его функции и виды»

                                                  

 

                                                    Выполнила: студентка 3 курса

                                                              Заочной формы обучения 

                                                                             35группа

                                                                Зачетная книжка № 9411

                                                             Худинец Татьяна Валерьевна

                                                         Проверил(а):Понкратов Е.П.

 

 

                                     

                                           М. 2011

 

Содержание 

Рынок недвижимости, его  функции и виды

Задание

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рынок недвижимости, его функции и виды

Сущность, функции и особенности  российского рынка недвижимости

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня  прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад  в Советском Союзе их практически  не использовали. Годы реформ вызвали  существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости». Важно отметить, что  для мирового сообщества эти понятия  имеют богатые исторические традиции.

Согласно историческим сведениям, понятие «недвижимое  имущество», или «недвижимость», впервые  было сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов.

В дореволюционной  России это понятие было впервые  применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота  недвижимости и ее наследования.

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (приблизительно в XVII в.) из трех слов: НЕпоДВИЖный — ИМущество (ИМение) — собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), на праве собственности. Отсюда становится ясно, почему с 1917 г., после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости. К недвижимым объектам относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».

В связи с развитием  рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают  сделки с недвижимостью, которые  осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это  не снижает его важности для экономики  страны.

Недвижимость создается  трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике  она является активом, операции с  которым осуществляются на рынке  недвижимости. В настоящее время  благодаря развитию законодательной  базы РФ созданы объекты и субъекты РН, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Важность рынка недвижимости как  сектора рыночной экономики подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости (в России — 70–80%), из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Определение рынка недвижимости

Рынок недвижимости как относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий  ведущих представителей национальной научной школы с начала 90-х  гг. ХХ в.

Как известно, любой  рынок представляет собой сферу  экономических отношений между  производителями и потребителями  товаров и отражает социально-экономические  условия реализации товаров. В общей  системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами выступают объекты недвижимости.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако сформулированное определение не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынка недвижимости должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает существенное воздействие  на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных  функций. К таким функциям можно  отнести следующие:

• ценообразующая;
• регулирующая;
• коммерческая;
• санирующая;
• информационная;
• посредническая;
• стимулирующая;
• инвестиционная;
• конкуренции;
• перераспределения земель и других объектов;
• социальная.

Одна из главных  функций РН — ценообразующая — заключается в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При цене ниже равновесной возникает избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области жилищного строительства и коммунального обслуживания и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости посредством цены на объекты недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная  функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора, анализа и распространения обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости уверенно, с учетом сложившейся на конкретный момент ситуации, принимать решения относительно объектов недвижимости в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи для множества независимых и экономически обособленных (в результате общественного разделения труда) покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения, в виде прибыли от эффективного внедрения достижений научно-технического прогресса в создание и использование недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает к высокой деловой активности, стимулирует поиск новых возможностей для эффективного управления недвижимым имуществом.

Инвестиционная  функция заключается в том, что РН является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная  функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. Предприятия, земельные участки, здания и сооружения в результате неоднократного перераспределения на рынке переходят в конечном счете к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Помимо указанных  выше функций некоторые авторы выделяют ряд функций РН, касающихся непосредственно  объектов недвижимости и имеющих  важное социальное значение:

• создание новых объектов недвижимости;
• эксплуатация (управление) объектов недвижимости.

В результате выполнения этих функций на рынке недвижимости осуществляются различного рода операции, связанные со сменой собственника, с частичным или полным изменением состава собственников, без изменения  состава собственников. Все эти  операции в условиях рыночной экономики  осуществляются на рынке недвижимости и с использованием рыночных механизмов.

Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости связан с оборотом на нем объектов недвижимости, которые являются специфическим  видом товара. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при  совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

1. локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
2. недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
3. ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
4. владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
• единовременные сравнительно крупные инвестиции;
• затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
• налог на недвижимое имущество;
• государственная пошлина и другие сборы на сделки;
5. низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
6. спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
7. спрос на РН носит изменчивый характер как во времени, так и в пространстве;
8. величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
9. цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
10. оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
11. для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
12. товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
13. для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
14. необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
15. наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
16. высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д. Так, например, в Санкт-Петербурге транзакционные издержки составляют 5–7% от цены объекта на рынке жилой недвижимости. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2–3%.