Субъектная структура рынка недвижимости

1. Субъектная структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара  на рынке недвижимости можно  выделить три сектора:

- развития (создания) недвижимости;

- оборота недвижимости;

- управления и эксплуатации  недвижимости.

 

Каждый из секторов имеет  свою структурную определенность и  специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с  ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок  и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение  недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень  влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит  запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора  управления, как это имеет место  сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных  источников инвестирования;

- большая альтернативность  потенциальных инвесторов (различные  предложения по наилучшему местоположению  и назначению инвестируемых объектов  недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка  развития;

- отсутствие качественно  отработанных технологий эффективного  и экономичного строительства  и, следовательно, долгосрочного  спроса на строительное оборудование  и материалы.

2. По способу совершения  сделок рынок недвижимости можно  разделить на первичный и вторичны.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка  представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при  существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и  вторичном рынках недвижимости выступает  фактором, существенно осложняющим  анализ сферы обращения и выбор  правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной  эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и  зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой  информации.

Однако при всей сложности  этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической  ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может  достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и  падением цен, нижняя граница которых  определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием  его уровня доходов уровню текущих  затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения  может быть довольно широк.

На первичном рынке  недвижимости ситуация иная. Нижняя граница  цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как  уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых  заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов (что  особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс  мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение  — процесс -создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном  рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок  недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

1. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное  управление) и др.

2. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое;

- подлежащее реконструкции  и т.д.

3. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные  объекты недвижимости.

4. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания  и сооружения;

- рекреационные и т.д.

5. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания  и помещения (офисы, склады  и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и  помещения общественного питания  и т.д.

6. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;       

- предприятия как имущественные  комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи  и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют  сложную функциональную структуру (рис. 1.), цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

Покупатель   главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Единый рынок  недвижимости

  

Рис. 1. Субъективная структура  рынка недвижимости

 

2. Виды сделок с объектами недвижимости

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается  действительной при соблюдении четырех условий:

- законность  содержания:

- правоспособность  и дееспособность физических  и юридических лиц, совершивших  сделку;

- соответствие  воли и волеизъявления участников  сделки;

- соблюдение  формы сделки.

В случае, когда  хотя бы одно из этих условий будет  нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и  не влекущей желаемых правовых последствий.

При осуществлении  сделок с недвижимостью стороны  вправе распорядиться как любой  из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой  самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в  нее вещь.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление  не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы  сделки и требования о ее  государственной регистрации:

- сторона сделки  недееспособна, т.е. не способна  понимать значение своих действий;

- сделка юридического  лица выходит за пределы его  правоспособности.

Наибольшее  распространение получили сделки с  недвижимостью, совершенные для  вида, без намерения создать соответствующие  правовые последствия [2] (мнимые) или  для прикрытия другой сделки (притворные [3] ).

Сделки с  недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

- юридический  факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляет  эти права и обязанности.

С объектами  недвижимости могут заключаться  следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости (прил. 8), где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной  в договоре цены;

• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского  процента по месту нахождения объекта  недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

• оплаты объекта  недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых  обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

• в случае изъятия  объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот  знал или должен был знать о  наличии оснований, послуживших  причиной изъятия;

• вступить в  дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта  недвижимости третьим лицом;

• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается  договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• своевременной  передачи проданного ему объекта  недвижимости;

• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения  договора купли-продажи, если объект имеет  обременения;

• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

в) возмещения своих расходов на- устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;

д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять по акту переданный ему объект недвижимости;

• оплатить объект непосредственно до или после  передачи его, если иное не установлено  договором, законом, иным правовым актом;

• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной  договором продажи.

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.