Субъектная структура рынка недвижимости

Субъектами  сделки могут быть граждане и юридические  лица.

Если при  сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой  ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки  передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном  исполнении обязательств.

Право собственности  в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами  сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении  этой сделки между коммерческими  организациями имеются специальные  оговорки .

Для сделки дарения имеются ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения  одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него.

Дарение объекта  недвижимости обязательно оформляется  письменным договором (прил. 11), который  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Рента В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Рента имеет  несколько подвидов:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное  содержание с иждивением.

Постоянная  рента выплачивается бессрочно  в денежной форме или путем  предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может  быть выкуплена как по желанию  плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она  может быть выкуплена в следующих  случаях:

а) при нарушении  плательщиком своих обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления  объекта, переданного под выплату  ренты, в общую собственность  или раздела его между несколькими  лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента  выплачивается в течение жизни  получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ. Эта рента  выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность  другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи  с нарушением договора ренты

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость  всего объема содержания с иждивением (не может быть менее 2 МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Плательщик  ренты вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, преданное ему  в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих  обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости, переданной в обеспечение содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения .

Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО -со 100 % акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах.

По закону бесплатно  приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз  в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась  от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

В случае, когда  от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или  РОНО. Такое разрешение получить практически  невозможно (так как ущемляются права  ребенка), поэтому, если в квартире прописаны  дети, они должны участвовать в  приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю).

Правоустанавливающим  документом, подтверждающим право собственности  в случае приватизации, является договор  приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве  по приватизации и подписывается  администрацией города с одной стороны  и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

Список документов, необходимых для приватизации:

1. Паспорта и  свидетельства о рождении детей,  проживающих в квартире

2. CD7 (характеристика  жилплощади) и Ф9 (справка о прописке), которые нужно взять в ЖЭКе не позднее, чем за 1 месяц до приватизации.

3. При прописке  после 01.01.92 г:

а) Ф9 с прежнего места жительства;

б) справка о  неучастии в приватизации с прежнего места жительства.

Для заключения договора в агентство должны явиться  все совершеннолетние участники  приватизации и дети старше 14 лет (в  том числе и отказывающиеся от приватизации). За детей до 14 лет  документ подписывается родителем  или опекуном.

Продажа предприятий как  имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

2. Изменение права пользования  и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

A.peидa . Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия как имущественные  комплексы, здания, сооружения. Право  сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и  лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т.е. собственник его продаст, или  обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор  не изменяется с новым собственником  и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Договор аренды объектов недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора  влечет его недействительность. Договор  аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта  недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

По договору арендатору одновременно с передачей  прав владения и пользования соответствующей  недвижимостью передаются права  на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях,  когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка . Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, ан котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется, исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В настоящее  время существует несколько видов  аренды зданий и сооружений (нежилых  помещений). В зависимости от срока  действия договора различают краткосрочную  либо долгосрочную аренду.

В зависимости  от того, предусмотрен ли условиями  аренды переход права собственности  на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или  до его истечения, аренду нежилых  помещений подразделяют на текущую или долгосрочную.

В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договором  не предусматривается переход арендованного  здания (сооружения) в собственность  арендатора (выкуп) по истечении срока  аренды или до его истечения при  условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может  быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных  и обязательственных отношений  на рынке недвижимости, руководствуются  общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии  воли, имущественной ответственности  и обязательности выполнения).

В зависимости  от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако, как правило, договор включает в  себя:

- реквизиты  (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного  участка, договор ипотеки производственного  здания; номер, дата и место  подписания);

- преамбулу  (вводную часть) — содержит  все необходимые сведения о  сторонах, вступающих в договорные  отношения, и их правовом статусе;

- предмет —  обязательно должен содержать  данные, позволяющие определенно  установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю  по договору, в том числе сведения  о расположении объекта на  земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества;

- срок и условия  передачи объекта недвижимости;

- цену и порядок  расчетов;

- права и  обязанности сторон;

- ответственность  сторон;

- порядок изменения  условий и расторжения договора;

- форс-мажорные  обстоятельства;

- заключительные  положения;

- приложения (схемы,  справки и т.д.).

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное  исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего  комплекса действий, предусмотренных  в договоре.