Субъектная структура рынка недвижимости

земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые  для обеспечения нужд обороны  и безопасности страны, охраны государственных  границ, а также осуществления  других функций, отнесенных к ведению  федеральных органов государственной  власти;

земельные участки, занятые  федеральными энергетическими, транспортными  и космическими системами, объектами  ядерной энергетики, связи, метеорологической  службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности;

земельные участки, водные и  иные природные объекты федеральных  государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных  природных заказников, курортных  и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения;

Согласно ст. 8 Закона РФ "О  статусе столицы Российской Федерации" здания, строения, сооружения, находящиеся  на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и  судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные  участки, на которых расположены  указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации.

Выделяют такое отличное от земельного участка понятие как  территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой  он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства*(125).

Как и любое другое имущество, земля, находящаяся в собственности  Российской Федерации, и не принадлежащая  государственным унитарным предприятиям и учреждениям входит в состав казны Российской Федерации, а земля, которая является собственностью субъектов  РФ, не закрепленная за предприятиями  и учреждениями субъектов РФ, входит в состав государственной казны  субъектов РФ. К этой земле относится  земля, расположенная в пределах административно-территориальной границы  субъекта федерации, за исключением  земли, находящейся в частной  собственности, федеральной и муниципальной  собственности.

Соответственно в собственности  муниципальных образований относятся  земли, находящиеся в пределах границ муниципальных образований (за исключением  земли, находящейся в частной  собственности).

В собственности граждан  находятся земли, переданные им в  установленном порядке из государственных  и муниципальных земель, а также  приобретенные в результате совершения сделок с землей (исключение составляют объекты исключительной собственности  государства). Следует отметить, что  при оформлении прав на земельные  участки, предоставленные гражданам  до введения в действие Земельного кодекса РФ, у граждан возникали  определенные трудности. Эти трудности  заключались в том, что в правоустанавливающих документах иногда не указывалось, на основе какого права предоставлялись  земельные участки. В таком случае регистрация права собственности  по действующему законодательству невозможна. Решением проблемы было бы введение в нормы ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" положения, согласно которому если в решении о предоставлении земельных участков или в других правоустанавливающих документах не указан вид права, то они считаются предоставленными на праве собственности, за исключением случаев, когда такой участок изъят из оборота и на него распространяется запрет на приватизацию.

Невозможность регистрации  прав на земельные участки часто  связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и документах государственного органа по государственному кадастровому учету. Такая ситуация возникла в  связи с тем, что до введения Земельного кодекса решения о предоставлении земельных участков принимались  без проведения работ по межеванию  и кадастрового учета.

Для решения этой проблемы необходимо установить, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах федерального органа исполнительной власти по государственному кадастровому учету, полученные по результатам межевания. При этом при упорядочении объектов землеустройства допускается превышение площади фактически используемого земельного участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, над площадью, указанной в решении о предоставлении земельного участка (или в документах, удостоверяющих права на землю), в случаях, когда излишек не может быть выделен как самостоятельный земельный участок с учетом его целевого назначения и разрешенного использования.

Федеральный закон об обороте  земель сельскохозяйственного назначения ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного  назначения, которые могут находиться в частной собственности. Так, в  соответствии со ст. 4 указанного закона минимальные размеры земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения могут быть установлены  законами субъектов Российской Федерации  в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. А в соответствии с п. 1 ст. 4 указанного закона не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры  и местоположение которых не соответствуют  требованиям, установленным ЗК.

Литература:

1. В.А. Горемыкин,  Э.Р Бугулов "Экономика недвижимости", М., 1999., с. 404 - 480. 
2. С.Н. Максимов "Экономика недвижимости". Учебное пособие. СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 1999, с. 101 - 123.