Субъектная структура рынка недвижимости

Прием-передача объекта  недвижимости  обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной  из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности  по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности  сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

- своевременную  уплату арендной ставки;

- в случае  существенного нарушения арендатором  сроков внесения арендной платы,  ее досрочного внесения в установленный  арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- расторжения  договора аренды, если арендатор  пользуется объектом недвижимости  не в соответствии с его  назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества,  более двух раз подряд не  вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем  его назначению и условиям договора аренды ;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта  недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал ;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта  недвижимости, если иное не предусмотрено  договором или законом ;

арендатор имеет право:

• истребовать  сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных  несвоевременностью предоставления объекта ;

• требовать  расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением  договора;

• при обнаружении  на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков :

а) требовать  их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать  уменьшения арендной платы или расторжения  договора при появлении на оговоренных  прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем  не произведен капитальный ремонт :

а) произвести его  за счет арендодателя;

б) потребовать  уменьшения арендной платы или расторжения  договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя :

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в  уставный капитал хозяйственных  обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок [49] . При аренде предприятий как  имущественных комплексов применяются  правила об аренде зданий и сооружений ;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в  соответствии с его назначением  и условиями договора.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые  законодательно приняты в РФ. Так  как для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных  реестрах, то в продолжение этой темы ниже рассмотрим особенности, связанные  с государственной регистрацией объектов недвижимости и прав на них  при различных видах сделок.

 

 

3. Земельные участки как важнейший объекты недвижимости

 

 

Проблема участия земли  в гражданском обороте приобрела  чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с  возрождением частной собственности  на землю и установлением пределов распоряжения ею. В настоящее время  пришло осознание того факта, что  земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в  качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В связи с этим регулирование  земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие  публично-правовых образований и  наличие определенных ограничений  при использовании и обороте  земли. В тоже время это не означает введение необоснованных ограничений  на участие земли в гражданском  обороте. Как правильно отмечала И.А. Иконицкая: "Регулирование отношений, связанных с использованием и охраной земель есть не что иное, как установление определенных правил по использованию соответствующего недвижимого имущества.

Земля является важнейшей  разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности  на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Вопрос о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую. При этом следует иметь в виду, что земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

Как уже отмечалось, особый правовой статус земли не означает введение необоснованных ограничений  на участие земли в гражданском  обороте. С этим утверждением не всегда согласны юристы, специализирующиеся в области земельного права. Так, по мнению Г.В. Чубукова "земля является особой земельной недвижимостью (то есть не является вещью) и поэтому все проживающие на российской земле народы должны (по праву своего рождения) признаваться сособственниками общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав определяться не гражданским законодательством, а на референдумах сособственников. Очевидно, что реализация подобной идеи невозможна ни с теоретической, ни с практической точки зрения.

Необходимо учитывать, что  существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним в частности относятся земли:

- историко-культурного наследия;

- государственных природных  заповедников, памятников природы,  национальных, дендрологических, природных  парков, ботанических садов;

- предоставленные для  нужд обороны;

- общего пользования в  населенных пунктах;

- заповедников;

- залегания природных  ископаемых и т.д.

 

Конституция Российской Федерации (ст. 11) провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей  территории. В соответствии с ней  земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и  иных формах собственности. Если ранее  земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная  собственность на землю определяется по так называемому остаточному  признаку: земля, не находящаяся в  собственности граждан, юридических  лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Вместе с тем имущественные  правоотношения по поводу земли имеют  определенную специфику, которая заключается  в том, что земельные участки  должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной  собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим  лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных  земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие  у собственника. Это правило закреплено в ст. 285 ГК. В частности, основанием для изъятия земельного участка  могут, например, служить факт грубого  нарушения правил рационального  использования земель или использования  земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование  приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической  обстановки.

Основным правовым актом  в области земельных отношений  является Земельный кодекс Российской Федерации, однако он не регулирует вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного  назначения (последние регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного  назначения, а также соответствующими положениями Гражданского кодекса  РФ). Таким образом, в компетенцию  ЗК РФ входит регулирование отношений, связанных с использование и  охраной земель, тогда как отношения  по владению пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.

При этом следует иметь  в виду, что согласно ст. 3 ГК нормы  гражданского права, содержащиеся в  других законах должны соответствовать  ГК. Таким образом, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК и других актах земельного законодательства могут воспроизводиться (полностью или частично) либо могут конкретизироваться в ЗК, не вступая в противоречие с ГК. Наконец, в земельном законодательстве есть "свои" земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК. К числу последних относятся нормы публично-правового характера о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений, о государственном учете земель и т.д. Однако, как будет отмечено ниже, на практике этого не происходит и существует достаточно большое противоречие между двумя указанными правовыми актами.

Как уже было отмечено, земельные  участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно  участвуют в имущественном обороте (хотя и с определенными ограничениями). Имущественный характер отношений  с земельными участки как объектами  недвижимости, получает свое подтверждение  и в принципе платности за пользование  землей. В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие  как земельный участок, который  собственно и может быть предметом  различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии  является сплошной массой территории. Для того, чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: "земля", "земли", "угодья", "участки лесного фонда" и "водные объекты". Очевидно, что термины "земля" и "земли" рассматриваются в  данном контексте как синонимы земельных  участков. Что касается "угодий", "участков лесного фонда" и "водных объектов" то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия "угодья" следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим "участки лесного фонда" и "водные объекты", то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой.

Существует также такое  понятие как "земельная доля", аналогу которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники  сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких  предприятий, а также работники  социальной сферы. Таким образом, в  основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатное получение земельной доли положен как производственный, так и социальный принцип.

Само понятие земельной  доли - это идеальное понятие, однако в определенных в законе случаях  она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при  создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в  качестве личного подсобного хозяйства  и в других случаях*(120).

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого  имущества и его правовой режим  отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок  может быть объектом большего по сравнению  с другими видами недвижимых вещей  числа ограниченных вещных прав. В  частности речь идет о таких правах как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного  бессрочного пользования земельным  участком.

Особенностью земельных  участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами  гражданского права, но и земельно-правовыми  нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон  об обороте земель сельскохозяйственного  назначения, а также так называемыми  природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.)

Иногда высказывается  мнение о необходимости установления верхних и нижних границ земельного участка*(121). Такое предложение является трудно реализуемым. Глубина земельного участка (нижняя граница) определяется прежде всего толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей.

 

Определение верхних границ земельного участка также представляет определенные сложности. Прежде всего, говорить о верхней границе земельного участка не совсем правильно, поскольку  эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности  земли. Другое дело, что речь может  идти о верхней границе зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Говорить об этом стоило бы только в том случае, если бы недвижимость, расположенная на земельном участке и сам земельный  участок составляли бы единое целое, участвующее в гражданском обороте (как это имеет место в законодательстве других стран). Однако, земельные участки и расположенная на них недвижимость могут иметь разных собственников и соответственно участвовать в гражданском обороте независимо друг от друга. Поэтому верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не ЗК РФ, а другими правовыми актами. Так, в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ говорится о предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленной для определенных территориальных зон, которая согласно п. 2 указанной статьи устанавливается применительно к каждой территориальной зоне (различают производственные, жилые, зоны сельскохозяйственного назначения и т.п. зоны).