Субъектная структура рынка недвижимости

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок  как часть поверхности земли (в  том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.

При этом земельный участок  может быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в  том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок  является делимым, поскольку поддается  делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является делимым юридически. В частности делимым юридически является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ). При этом законодательство РФ не допускает возможности объединения нескольких земельных участков, не граничащих между собой, в один, как это предусмотрено законодательство ФРГ.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок  для того, чтобы он был признан  недвижимостью и тем самым  объектом права собственности или  иных прав на землю, заключается в  том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами должны быть определены его размер, границы и местоположение. Как было правильно отмечено, границы  земельного участка определяют территориальную  и пространственную сферу осуществления  прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним  из правовых средств его индивидуализации.

Территориальные границы  земельного участка определяются в  порядке, установленном земельным  законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и  землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Устанавливаются  границы с помощью специальной  процедуры, которая называется "межевание". Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных  документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты (см. Приказ Росземкадастра от 2 октября 2000 г. N П/327).

Каждый земельный участок  имеет кадастровый номер. Правила  кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным  участкам, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации  от 6 сентября 2000 г. N 660*(123), принятого  в развитие ФЗ "О государственном  земельном кадастре"*(124).

Органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведения  государственного земельного кадастра указанная служба также проводит государственный учет расположенных  на земельных участках и прочно связанных  с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую  оценку земель и т.п. Кадастровый  учет осуществляется через территориальные  органы агентства и сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

На основании проведенного государственного кадастрового учета  территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая  карта (план) земельного участка, в которой  в графической и текстовой  формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном  кадастре.

Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственном земельном  кадастре" сведения о состоянии  и об использовании земельных  участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках  вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями  земельных участков, результатов  проведения различного рода обследований и изысканий. Таким образом, государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ. Другими словами речь идет о собственниках соседних участков и лицах, владеющих таким земельными участками на основании других вещных прав, которые не должны иметь никаких претензий при определении внешних границ земельного участка.

Процедура осуществления  землеустроительных работ при образовании  новых и упорядочении существующих земельных участков установлена  Методическими рекомендациями Росземкадастра от 17 февраля 2003 г., разработанных в соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396. Следует отметить, что процедура кадастрового учета только началась и пока подавляющее большинство земельных участков такой учет не прошли. Это обусловлено тем, что ранее действовал упрощенный порядок приватизации земельных участков, который не предусматривал кадастрового учета и при отсутствии практической необходимости многие землевладельцы не торопятся проходить подобную дорогостоящую процедуру.

Таким образом, возможность  участия того или иного земельного участка в гражданских отношениях обусловлена предварительным проведением  сложной юридико-технической процедуры  с участием государственных органов. Подобную процедуру можно рассматривать  как часть особого правового  режима земельных участков. Причем в данном случае можно говорить о  специфическом правовом режиме земельных  участков даже по отношению к другим видам недвижимых вещей (например, зданиям  и сооружениям).

В ст. 1 ФЗ РФ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" конкретизируются понятия  отдельных видов земельных участков. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный  гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также  для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации  проживания в нем и хозяйственных  строений и сооружений).

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный  гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных  строений и сооружений в зависимости  от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании  территории).

К дачному земельному участку  относится участок, предоставленный  гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации  проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммерческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Максимальные размеры  садовых, огородных или дачных земельных  участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов  Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п. 5 ст. 13 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

Выделяют такое понятие  как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся  в государственной или муниципальной  собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся  на этих участках природные объекты  в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка (ст. 262 ГК).

Земельные участки общего пользования рассматриваются как  особая категория участков, которые  могут входить в состав различных  территориальных зон в составе  земель поселений. Согласно п. 2 ст. 262 ГК, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом  ясно не обозначил, что вход на участок  без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.

Особый правовой режим  установлен для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного  назначения. Под землями сельскохозяйственного  назначения понимаются земли, предоставленные  для нужд сельского хозяйства  или предназначенные для этих целей (ст. 56 ЗК). Эти цели включают ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством. Земли сельскохозяйственного назначения различаются по климатическим и другим природным условиям местоположения, удаленности от дорог, других объектов инфраструктуры.

Определение земель сельскохозяйственного  назначения дается и в п. 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ, в котором сказано, что "в пределах границ (черты) городских  и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а  также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями".

Земли сельскохозяйственного  назначения можно условно разделить  на:

сельскохозяйственные угодья;

земли, занятые производственными  объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры

земли, занятые жилыми объектами, в том числе земли сельских населенных пунктов;

фонд перераспределения  земель, другие временно неиспользуемые земли

Земельный участок может  быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам  общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое  применение в отношении права  собственности на землю, что обусловлено  недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности  на землю в Российской Федерации  подвергается ограничениям, предусмотренным  в законодательстве.

Законодательно установленные  ограничения характерны и для  других стран. В частности лицо, приобретшее  право собственности на землю, не может делать все, что ему вздумается. Так, собственник городской земли, на которой расположены жилые  дома, не может снести их и засеять  пшеницей. Однако если землевладелец  захочет осуществить какой-либо нестандартный проект, то он может  обратиться к властям с просьбой пересмотреть регламент использования данного участка. Правовое регулирование (ограничение) права собственности на землю может осуществляться и в других формах. Так, в некоторых странах устанавливаются верхние пределы земельных участков, которые могут находиться в частной собственности, в других в зависимости от размера земельного участка меняются размеры налогов. Регулируются также сроки освоения земельных участков. Законодательно предусматривается ответственность за порчу земли.

По действующему законодательству Российской Федерации решение судьбы земельного участка определяется тем, для какой цели предоставлен и  предназначен этот земельный участок, т.е. в составе какой категории  земель он находится. Смена объекта  недвижимости застройки - например, вместо животноводческой фермы намечается строительство промышленного предприятия - должна осуществляться в порядке  перевода земель сельскохозяйственного  назначения в другую категорию.

Земельные участки по российскому  законодательству могут находиться в собственности любого субъекта права. Так, согласно ст. 16 ЗК государственной  собственностью являются земли, не находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной  собственности на землю на собственность  Российской Федерации (федеральную  собственность), собственность субъектов  Российской Федерации и собственность  муниципальных образований (муниципальную  собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении  государственной собственности  на землю".

О таком разграничении  говорится и в Земельном кодексе  РФ. Так, согласно ст. 17 ЗК в федеральной  собственности находятся следующие  земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности Российской Федерации, на которые возникло при  разграничении государственной  собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

С учетом принципа общегосударственного значения земель выделяют земельные  участки, которые могут находиться только в федеральной собственности. Так, Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 N 2144 "О Федеральных природных  ресурсах" выделяют следующие виды государственных земельных участков: