Зарубежный опыт формирования информационного обеспечения процесса оценки

4. Стоимость  возмещения.

На основе этих баз разработаны соответствующие  методы оценки. Что касается Великобритании, то в этой стране в настоящее время  используются пять основных методов:

1. Метод сравнения  арендной платы и стоимости  капитала;

2. Инвестиционные  методы;

3. Методы, основанные  на прибыли;

4. Методы, основанные  на стоимости;

5. Остаточный  метод.

Как видим, методы те же, что и в общепринятой европейской  практике. Особенностью бизнеса Великобритании является то, что информация о сделках на рынке собственности является конфиденциальной, и, как следствие, нет достоверных данных о совершаемых сделках. Это создает трудности в исследовании коммерческой и промышленной недвижимости.

Можно отметить, что наибольшей популярностью пользуются инвестиционные методы из-за довольно высокой точности оценки. Различия их состоят во времени приведения денежных потоков к определенной дате — либо на начальный, либо на конечный период. В Великобритании существует некоторая неопределенность относительно того, является ли стоимость возмещения (по остаточному методу) методом или базой оценки. Она имеет тенденцию использоваться исключительно для оценки специализированной собственности, когда нет возможности проанализировать сопоставимые продажи, чтобы оценить объект собственности методом сравнения или каким-нибудь другим. Что касается сравнительного метода, то из-за недостатка информации оценщики должны тратить время на ее сопоставление и проверку относительно похожих (подобных) сделок. На рынке собственности этот процесс затруднен из-за конфиденциальности этих сделок, когда стороны не афишируют реальную стоимость имущества, являющегося объектом купли-продажи.⁶Также основной проблемой являются довольно широкие расхождения в оценке одних и тех же объектов разными группами оценщиков, например, достаточно большое число отелей Великобритании было оценено по методу прибыли в довольно значительном диапазоне значений двумя различными фирмами оценщиков. Что, несомненно, указывает на необходимость принятия единой базы и стандартов для проведения подобных оценок, и, в свою очередь, благоприятным образом отразится как на качестве оценочной информации, так и на качестве самой методологии оценки.

Оценка недвижимости в США — поле деятельности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как  правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существуют специализированные по месту  и по объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход  недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов. Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки.

На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объектов недвижимости, требовали  и продолжают требовать подтверждения  профессионального образования  и членства в Институте оценки. Институт оценки по-прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй для объектов, не приносящих доход (SRA). Эти два профессиональных звания имеют разные требования, получить звание MAI труднее. Согласно новым нормам федерального закона, не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. Таким образом, отпала большая часть оценочной работы, прежде всего оценщиков не приносящей дохода недвижимости. Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модемы. В результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика. Другим средством получения информации для оценщика являются брокерские риэлторские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости и располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки, арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке. Особый интерес для нас представляет опыт в области недвижимости и оценки тех стран, которые имели одинаковые с нами стартовые условия.

В Польше с 1948 г. существует закон об управлении недвижимостью. В течение последних 10-15 лет в  него было включено значительное количество изменений и дополнений, связанных  с регистрацией прав на недвижимость, административным управлением недвижимостью, налогообложением недвижимости и налоговыми льготами. Составной частью этого  закона является оценочное законодательство, содержащее оценочные стандарты  и требования к оценочным фирмам, специалистам, занимающимся оценкой, регламентируются процедура, цели и периодичность  оценки, которую должен выполнять  собственник земли или недвижимости. Важно подчеркнуть, что польское законодательство предусматривает  независимую оценку недвижимости независимо от того, идет ли речь о массовой или  же об индивидуальной оценке. Это, прежде всего, определение рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения, получения кредитов, страхования, купли-продажи недвижимости. Эксперт-оценщик выполняет независимую оценку, но только налоговые органы в зависимости от инвестиционной политики государства, градостроительной ценности земель регулируют налоговые платежи. Если государству важно привлечь инвестиции в какую-то из сфер деятельности, то налоговые органы устанавливают льготные ставки земельного налога. Если же объект находится в градостроительной зоне, ценность земли в которой превышает доходы, а, следовательно, и налоги, которые могут быть получены государством на этой территории, то налог увеличивается в соответствии с потребительской ценностью земли. Здесь срабатывает основной принцип оценки — принцип наиболее эффективного использования земли. В законодательстве предусматривается и правовая ответственность оценщика за результаты оценки. Однако правовую оценку отчету, выполненному независимым оценщиком, дают эксперты, которые также профессионально занимаются оценочной деятельностью. Если в Союз оценщиков поступает информация о фактах недобросовестности того или иного специалиста, то последнему не поможет никакая протекция. Информация о таком оценщике находится в специальном банке данных. Положительной рекомендации от Союза оценщиков он не получит. Следовательно, потеряет и заказчика.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные  общественные организации в области  недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов. Еще одним необходимым атрибутом оценочной деятельности является использование единых стандартов оценки.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной

деятельности  является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Сформирована  система государственного регулирования  оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и включающая контроль за

соблюдением оценщиками лицензионных требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов. Саморегулируемыми организациями

оценщиков (СРО) приняты стандарты профессиональной деятельности, документы о этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту

или иную СРО. Развивается  методологическая база оценки, учитывающая  международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом в России утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, и т.д. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности. Вся эта структура имеет огромное количество нюансов и особенностей. С энергичным темпом развития оценочной деятельности и рыночных отношений в РФ появляется необходимость в разработке единого реестра информации, включающего в себя не только правовую основу, но и

подкрепленную частной практикой информацию. С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования

различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты,

обладающие знанием  технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований. Вместе с этим востребованность оценки предъявляет

растущие требования к качеству работы оценщика. Решение  этой ключевой для рынка оценки задачи в ближайшие годы возможно при тесном взаимодействии государства, СРО, образовательных учреждений

и потребителей оценочных услуг. Эффективная работа экспертов-оценщиков невозможна без  наличия необходимой достоверной информации. Именно поэтому одним из необходимых условий проведения

качественной  оценки является наличие достаточной и достоверной информации об объекте оценки и рынке, к которому он относится. Для кардинального улучшения информационного обеспечения оценочной деятельности необходимо следующее:

Последовательное  внедрение в России Международных стандартов финансовой отчетности и Международных стандартов оценки.

В рамках реализации федеральной программы "Электронная  Россия" разработка механизмов и регламента доступа оценщиков к информации, используемой для оценки. Привлечение СРО к реализации программы "Электронная Россия". При формировании базы информационных массивов и регламента доступа к ней следует использовать международный опыт.

Для формирования достоверной исходной информации для  проведения оценки необходимо также создание и развитие специализированных баз данных различных групп объектов оценки. Формирование таких баз и предоставление информации оценщикам целесообразно проводить частным

организациям  на коммерческой основе, при этом основные требования к ведению таких баз (первичные источники информации, частота обновления информации, архивирование данных и т.д.) могут быть утверждены на государственном уровне а со временем - на уровне СРО.

Актуальной задачей  в совершенствовании деятельности оценочных фирм и компаний на современном этапе развития общества является использование новых компьютерных технологий, внедрение их и регулирование на государственном уровне. Как известно, в настоящее время компьютеры

находят все  большее применение в организации  оценочной деятельности. Например, для организации баз данных, хранения и управления; исследования рынка и проведения анализа многовариантных решений по расчету стоимости имущества с использованием метода сравнения продаж, доходного и затратного подхода; анализа относительных показателей стоимости; использования базы данных в ежегодной актуализации стоимости имуществ; достижения высоких показателей качества оценки при

низких удельных затратах; составления отчетов оценки стоимости имущества юридических  или физических лиц; выполнения работ по планированию организационных мероприятий и обработке

текстовой информации. Такие меры, по организации баз  данных оценочной деятельности во многом упростили и ускорили работу оценщика.

Президент РФ Дмитрий  Медведев поставил задачу в ближайшие  два года создать условия для интеграции России в мировое информационное общество. 9 февраля он подписал закон «Об обеспечении

доступа к информации о деятельности госорганов и органов  местного самоуправления», который вступит в законную силу 1 января 2010 года. В этом законе освещаются вопросы о способах обеспечения доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного

самоуправления, а также форма предоставления информации. Описаны основные требования при обеспечении доступа к этой информации, так же четко отмечены права и обязанности пользователей информации. Расписана процедура контроля и надзора за обеспечением доступа к информации о

деятельности  государственных органов и органов  местного самоуправления. Принятие этого законопроекта безусловно шаг на пути к информатизации физических и юридических лиц. Он упрощает ведение предпринимательской, в том числе и оценочной деятельности. Появляется возможность собрания в реестр информации, упрощающей ведение бизнеса. Принятие закона "Об обеспечении доступа к информации о деятельности госорганов и органов местного самоуправления", по сути своей, предполагает законодательное закрепление одного из пунктов программы "Электронная Россия" - а

именно то самое  обеспечение граждан доступом к  информации о деятельности властей  всех уровней. Федеральная целевая программа "Электронная Россия" в качестве новой концепции появилась в

феврале 2001 года, разработка была поручена Министерству экономического развития и торговли, Министерству связи, Министерству финансов, Министерству промышленности, науки и технологий, Министерству образования, Росавиакосмосу и Российскому агентству по системам управления. Все разработчики были определены также государственным заказчиками программы. В нынешнем своем

виде программа сочетает в себе воплощение принципов "технологии - в массы" и "технологии - властям". Основные направления деятельности в рамках программы сформулированы следующим образом: