Зарубежный опыт формирования информационного обеспечения процесса оценки

Глава 2. Информационное обеспечение  процесса оценки за рубежом.

2.1. Подходы и методы оценки, используемые за рубежом. 

На основе анализа  зарубежных источников можно сделать  вывод, что цель любого метода оценки состоит в том, чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном  рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы  недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой собственности.

Согласно Международным  стандартам оценки рыночная стоимость  определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество  должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом  в результате коммерческой сделки после  адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости “привязано” к коллективному восприятию и поведению участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции на рынке, и отделяет их от других внутренне присущих для него или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Примерно такие же определения рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Российских стандартах оценки. Так, например, Российские стандарты оценки, кстати, обязательные к применению всеми субъектами оценочной деятельности РФ, рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Многочисленные  методы и подходы к оценке предприятия  и его имущества изложены во многих работах зарубежных, российских и  белорусских ученых, в нормативных  документах Республики Беларусь. В большинстве своем ученые исследуют в своих работах доходные методы оценки предприятия как имущественного комплекса. Доходный подход, основанный на дисконтировании будущих доходов, позволяет определить такие оценочные показатели эффективности инвестиций как: дисконтированная будущая прибыль; дисконтированный будущий денежный поток; капитализация нормализованной прибыли; капитализация нормализованного денежного потока; чистый дисконтированный поток денежных средств. Сравнительные (рыночные) методы позволяют сравнивать стоимость оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий по системе показателей: цена/балансовая прибыль; цена/чистая прибыль; цена/текущий денежный поток; цена/чистый денежный поток; цена/валовая выручка; цена/действующая выручка; цена/балансовая стоимость. Имущественные (затратные) методы основаны в большинстве своем на оценке имущества с помощью первоначальных затрат и коэффициентов его переоценки.⁴ Очень подробно эти методы оценки изложены в работах Беренса В. и Хавранека П., Вуда Ф., Маршала А., Григорьева В. В. и Федотова М. А. и др. Вкратце рассмотрим особенности каждого из них.

Доходный  подход ( income approach to value )  основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи. Т.е. п одход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Существует несколько  методов определения стоимости  действующего предприятия в рамках данного подхода. Выбор конкретного  метода зависит от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении оценщика информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов, оказывающих влияние на конечные результаты.

В рамках доходного  подхода стоимость бизнеса может  быть определена:

методом капитализации  прибыли;

методом дисконтирования  денежных потоков.

Метод дисконтирования  денежных потоков основан на составлении  прогнозов получения будущих  доходов и их переводе к показателям  текущей стоимости. Его отличительной  особенностью и главным достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов. Оценка данным методом включает составление спектра прогнозов  денежных потоков. Из валовых доходов  вычитаются постоянные, переменные издержки, амортизационные расходы и расходы  на продажу, проценты и налоги и получается прогноз чистого дохода на каждый год прогнозного периода. Затем  проводится инвестиционный анализ и  рассчитывается ставка дисконта. Определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. И, наконец, определяется предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. Вносятся итоговые поправки, и выводится окончательная величина рыночной стоимости компании – величина стоимости контрольного пакета ликвидных акций компании. Если же оценивается миноритарный пакет недостаточно ликвидных акций, то учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность.

Метод капитализации  прибыли – метод определения  стоимости бизнеса одним действием: либо путем деления оцененного дохода, получаемого от ведения данного  бизнеса на коэффициент капитализации, либо путем умножения на некоторый  мультипликатор. Процедура оценки данным методом заключается в том, что  капитализируется чистый денежный поток. В результате получается капитализированная стоимость неограниченного во времени  потока дохода. Данная техника расчета  применима к равномерному денежному  потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми постоянными темпами  роста. Коэффициент капитализации  представляет собой ставку, по которой  доходы бизнеса переводятся в  его стоимость. Коэффициент капитализации  может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых  темпов прироста денежного потока). Таким образом, при отсутствии роста  денежного потока коэффициент капитализации  равен ставке дисконтирования. При  определении стоимости бизнеса  с использованием мультипликатора, последний может быть получен на основе рыночной информации (например, отношение цены к прибыли компании).

Сравнительный подход (comparison approach to value) – основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности. Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к единой базе (условиям приобретения объекта оценки).

Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы:

 метод рынка  капитала;

 метод сделок;

 метод отраслевых  коэффициентов. 

 Методика рынка  капитала основана на анализе  рыночных цен по сделкам с  акциями предприятий, аналогичных с оцениваемым предприятием. Метод сделок или метод сравнительного анализа продаж основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или на анализе цен приобретения предприятий целиком. Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета. Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий и основан на предположении, что стоимость оцениваемого бизнеса равна произведению определенного числового коэффициента (рассчитанного или общепринятого для данной отрасли или вида предприятий) и финансового показателя деятельности предприятия.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка. Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.⁵

В европейской  практике оценки существуют следующие  методы оценки:

— метод прямого  сравнения;

— метод капитализации  дохода;

— метод прибыли;

— остаточный метод;

— метод подрядчика.

Вкратце рассмотрим особенности каждого из них. Метод  прямого сравнения основан на привязке к определенной базе для  сравнения, и если рассматриваемая  оцениваемая собственность является “лучшей”, чем сопоставимая, тогда  за нее будет заплачена более  высокая цена, если она менее привлекательна — результатом будет меньшая  цена. Метод капитализации дохода — ни что иное, как оценка текущей стоимости ежегодной чистой арендной платы при фиксированной инвестиционной ставке. Другими словами, это метод полного дисконтированного потока. Метод прибыли основывается на том, что рыночная стоимость объекта оценки будет зависеть от потенциального потока наличности, который будет от него получен, т.е. собственность просто рассматривается как единица производства. В этом случае рассчитывается потенциальный ожидаемый доход за вычетом всех затрат. В остаточном методе оценщик оценивает рыночную стоимость в воспроизводимой форме (либо сравнением, либо по инвестиционному методу) и вычитывает из нее “общую стоимость развития” — все затраты, которые будут понесены для приведения собственности в соответствующую форму. Эти затраты будут включать разрушение существующего здания (если это еще не очищенный участок для строительства), внутренние работы, стоимость монтажных работ, выплату заработной платы, финансирование затрат и вознаграждение за совершаемый риск. Вычитая эти расходы из итоговой рыночной стоимости, получают остаток. По методу подрядчика рыночная стоимость (например, здания) приравнивается к затратам реконструкции. Оценивается рыночная стоимость необработанной земли, к ней добавляется стоимость восстановления нового здания, которое могло бы исполнять функцию существующего, и из этой информации делается корректировка, учитывая устаревание и обесценивание существующего здания относительно новой гипотетической единицы.

Рассмотрим существующие практически применяемые методы оценки в Великобритании. Следует  отметить, что имеются четыре базы для оценки:

1. Стоимость  свободного рынка;

2. Стоимость  свободного рынка для текущего  использования;

3. Стоимость  свободного рынка для альтернативного  использования;