Зарубежный опыт формирования информационного обеспечения процесса оценки

В Новой Зеландии при проведении оценки оценщики руководствуются  общим кодексом этики и руководством по оценке соответствующего объекта  оценки, которые изданы Институтом.

Во Франции, результаты оценки оформляются в виде отчета, в котором содержатся необходимые  допущения и условия, анализ рынка  объекта оценки, описание местоположения объекта, состав оцениваемых прав, количественная и качественная оценка объекта и  необходимые выводы. Тем не менее в ряде случаев эксперт-оценщик может составлять экспертные заключения, в частности, при:

•    актуализации ранее составленного отчета или  проведении промежуточной оценки;

•    экспертной оценке одного и того же объекта, проводимой каждые 5 лет;

•    экспертизе отчета об оценке;

•    аудите объектов недвижимости.

В России же требования к содержанию отчетов об оценке прописаны  в Федеральном законе об оценочной  деятельности, а так же в Федеральном  стандарте оценки №3. Отчет должен быть содержательным, полным, раскрывающим всю информацию, касающуюся объекта  оценки (месторасположение, окружение, экономическую ситуацию, ценообразующие факторы, применяемые законы и стандарты и др.). В России, также как и во Франции, в ряде случаев допускается составление экспертных заключений для определения диапазона стоимости того или иного объекта.  

Если сравнивать оценщиков, работающих на развитых рынках Европы и США с российскими, то можно увидеть следующие недостатки. При оценке предприятий/бизнеса европейские оценщики учитывают слабые звенья управленческого учета на предприятии, а в России, пока не существует достаточно полного, отвечающего реалиям экономических отношений и управленческого учета, что не позволяет рассматривать их в рамках оценки стоимости компании. Прежде всего, необходимо перестроить управленческий учет на предприятии, чтобы он соответствовал стандартам, существующим в странах с развитой рыночной экономикой. Предпосылки для этого существуют и для некоторых компаний ведется управленческий учет по международным стандартам финансовой отчетности, что позволяет использовать его в расчетах при проведении оценки.

По мнению западных специалистов, отчеты об оценке Российских оценщиков хорошо структурированы, методологически верные. Но существуют и некоторые недостатки, как например, недостаточная широта взгляда на объект оценки, характерная для зарубежных оценщиков и инвесторов. Иностранному инвестору - пользователю отчета об оценке важно понимать не только стоимость  оцениваемого объекта на отчетный период времени, а важно понимать макроэкономическую ситуацию в целом. Скажем, насколько  информационно прозрачен рынок, каков юридический, налоговый климат в регионе, каковы прогнозы на развитие рынка вообще и прочее. Российские же оценщики чрезмерное внимание уделяют  конкретному объекту оценки в  отрыве от рынка в целом. В этом кроется опасность неправильно  оценить объект, и в результате инвестор может потерять деньги. В  то же время, при проведении работ  по оценке в соответствии с международными стандартами для иностранных  компаний, Российские отчеты ценятся и признается их высокий класс исполнения. Существует так же и мнение российских оценщиков относительно отчетов западных специалистов. В нашей практике в ходе выполнения проекта по оценке земельных участков в Черногории мы столкнулись с отчетом местного оценщика. Данный отчет содержал 7 страниц и не имел четких, проверяемых данных по вопросу, касающемуся объекта оценки. Рыночная стоимость в данном отчете была рассчитана сравнительным подходом на основании единственной формулы. Данные, взятые для расчета, не были подтверждены ни документально, ни ссылками или упоминанием какого-либо источника. Несмотря на то, что отчет был выполнен в соответствии с международными стандартами оценки, в России его нельзя признать действительным по многим причинам.  

Стороны для которых производится оценка/ пользователи отчетов.

Основные виды оценки в Германии:

•    Оценка для целей бухгалтерской отчетности.

•    Оценка при заключении сделок. ⁹

•    Оценка для целей ипотечного кредитования.

•    Оценка для целей налогообложения и  наследования.

•    Оценка портфелей недвижимости.

Основными лицами, использующими результаты оценки, являются риэлтеры, банки, налоговые службы, финансовые службы различных по профилю компаний и физические лица.

Большинство оценщиков  в Сингапуре являются сотрудниками агентств недвижимости. В зависимости  от размера фирмы оценщик либо занимается непосредственно оценкой, либо совмещает ее с обязанностями  консультанта по управлению недвижимостью  и т. п. Часть оценщиков работает на банки или государственные  структуры. Такие оценщики не проводят оценку для клиентов со стороны, осуществляя  только внутреннюю оценку. В настоящее  время деятельность по управлению недвижимостью  в Сингапуре, в том числе оценка, регулируется Законом о лицензировании деятельности аукционов.

Основные виды оценки, осуществляемой во Франции:

•    Оценка для бухгалтерской отчетности компаний, котирующихся на бирже.

•    Оценка при выдаче залоговых ссуд, регулируемая рекомендациями, изданными Банковским комитетом, а также особыми требованиями, предъявляемыми к обществам кредита (Societes de Credit Foncier).

•    Оценка при уплате налогов с недвижимости (Обычно оценщиками недвижимости не осуществляется). Этот вид оценки основан на так  называемом значении величины арендной стоимости, которую до настоящего времени  едва ли можно было соотносить с  рыночной стоимостью.

•    Принудительная оценка или оценка при взимании налогов. В этой области существуют определенные правила и постановления суда.

В Чехии действуют  две группы оценщиков. Первая группа - судебные эксперты, зарегистрированные в реестре областных судов  и назначаемые на проведение оценки председателем областного суда. Вторая группа - сертифицированные оценщики - физические лица. Деятельность экспертов регулируется законом «О судебных экспертах и переводчиках». Сертифицированные (лицензированные) оценщики могут иметь лицензию трех видов: на оценку недвижимого имущества, на оценку движимого имущества, на оценку финансовых активов.

В существующих условиях переходной экономики Чешской  Республики потребителями оценочных  услуг в основном являются банки. Оценка прежде всего используется для следующих целей:

•    при  слиянии-поглощении;

•    кредиторской задолженности;

•    оценка акций;

•    недвижимости для реализации и определения  налогооблагаемой базы.

В России, как  уже обозначалось в начале статьи основными направлениями являются:

•    Оценка стоимости предприятия/бизнеса и  ценных бумаг

•    Оценка стоимости активов/основных фондов

•    Оценка стоимости недвижимого имущества

•    Оценка стоимости оборудования и транспортных средств

•    Оценка стоимости нематериальных активов

•    Оценка стоимости инвестиционных проектов. 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

Процесс оценки стоимости связан с проведением  анализа больших массивов информации. Основные текущие затраты при  проведении конкретных оценок связаны  с поиском и обработкой различной  информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому развитие информационного  обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов. Необходимо обеспечить участие министерств и ведомств, в том числе Роскомстата России в информационном обеспечении деятельности по оценке, в т.ч. в представлении необходимой информации о ценах в инвестиционной сфере, наличии и состоянии основных средств и других составных элементов национального богатства, инвестиционном климате, сводных характеристиках деятельности предприятий, другой необходимой информации. Поскольку потенциальными потребителями таких информационных систем могут явиться как государственные, так и негосударственные структуры, необходимо разработать перечень информационных баз данных и согласовать этот перечень с возможными потенциальными потребителями. Необходимо провести ревизию уже существующих информационных баз. Важнейшим вопросом является актуализация данных. Поэтому на этапе формирования перечня разрабатываемых информационных баз необходимо определять порядок их постоянного обновления. Для создания информационных систем требуются не только финансовые и интеллектуальные ресурсы, но и законодательные решения по использованию той или иной информации. Недопустимо, чтобы информационные базы, разрабатываемые на протяжении многих лет, были "приватизированы" теми или иными ведомствами. Следует определить регламент, по которому с одной стороны был бы обеспечен равноправный доступ к информации, не являющейся государственной или иной тайной для всех участников оценочного процесса, а с другой стороны, информация, используемая в процессе оценки, могла быть проверена на достоверность всеми заинтересованными сторонами. Следует определить головную организацию, которая будет осуществлять создание и ведение перечня информационных баз, используемых для целей оценки. 
 
 
 
 

Список  литературы: 
 

1. Евдокимов А. В., Яскевич Е. Е.Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования .         [ Электронный ресурс].- Режим доступа:  http://www.labrate.ru.
2. Косорукова И.В. Основы оценочной деятельности - Учебное пособие.
3. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. – М.: РОО, 2003.
4. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М.: «Издательство ПРИОР», 2001.- 240с.
5. Царев В.В., Кантарович А.А. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология: Учебное пособие для вузов.- М.: ЮНИТИ- ДАНА,2007.- 575с.
6. Яскевич Е. Е. Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб. [ Электронный ресурс].- Режим доступа:  http://www.labrate.ru.
7. Департамент государственных целевых программ и капитальных вложений Минэкономразвития России. [электронный ресурс]. – Режим доступа: http://fcp.vpk.ru/cgi-bin/cis/fcp.cgi/Fcp/Title/.
8. [ Электронный ресурс].- Режим доступа: http://proocenka.ru/documents/spravochnik/93-2008-03-29-12-42-33