Ипотечный кредит

Возрождение института  залога (ипотеки) в России было связано  с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение  следующие положения:

— основания возникновения  ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок заключения договора об ипотеке;

— закладная как ценная бумага;

— государственная регистрация  ипотеки;

— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к  другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая ипотека;

— уступка прав по договору об ипотеке;

— обращение взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности ипотеки  земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др. [6, с. 356]

 

 

 

 

 

2. СУЩНОСТЬ,  ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

 

Ипотека – это залог  недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном  кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение  кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости – землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Современное понятие  ипотеки возникло не сразу. Его появление  было вызвано экономическими потребностями  общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени и конкретной страны.

На сегодняшний день ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. [1, ст.1]

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество [1, ст.5]:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

1. система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;
2. заемщики (залогодатели) – физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;
3. кредиторы – банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;
4. инвесторы – это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;
5. компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлтерские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании) [8, c. 497].

Ипотека в России выполняет  следующие функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. Система ипотечного кредитования включает два направления:

1. непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2. продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные  банки, вторым направлением – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции [5, с.503].

Таким образом, первичный  рынок определяется взаимодействием  заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник —  инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3 СХЕМЫ РАСЧЕТОВ  ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ

Стандартный ипотечный  кредит предполагает такую организацию  денежного потока, при которой  платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту  применяется следующая формула:

                                         P´r

    R =

       1-(1+r) -n

где

R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

          r - процентная ставка по кредиту за месяц. [9, с. 46]

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть  которой идет на погашение кредита  и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. [12, с.60]

В целях анализа, а  также по просьбе заемщика может  быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

                                                  1-(1+r) -t

                    P t = R ´

                                                         r

где

P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Ипотечные кредиты с  переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного  кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих  показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Применяя кредит с  переменной процентной ставкой, можно  столкнуться с рядом проблем, а именно:

не все устанавливаемые  индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;

относительная сложность  инструмента.

При использовании кредита  с переменной процентной ставкой  процент по нему, как правило, устанавливается  на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.

Кредит с  фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время  достаточно широкое применение в  практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой»  платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию  кредита с итоговым «шаровым»  платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;