Ипотечный кредит

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита  с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный  риск. Это связано с тем, что  возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты  ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с  индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с  двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются  по какому-либо показателю дохода, обеспечивая  тем самым возвратность кредита и его доступность;

номинальный непогашенный остаток кредита индексируется  по индексу, отражающему уровень  инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции. [9, с. 56-58]

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование  кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы -  в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество  различных видов ипотек (некоторые  из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. . [12, с.66]

 

2. СОСТОЯНИЕ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 

    НА  СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

 

2.1 СОСТОЯНИЕ  РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  

      КРЕДИТОВАНИЯ ПО ИТОГАМ 2011 ГОДА

 

В 2011 году рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:

- увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

По состоянию на 1 января 2012 г. Число участников первичного рынка  ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2011г. Увеличилось  на 27 кредитных организаций и  составило 658 участников, из которых 577 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее – ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 166 кредитных организаций, в иностранной валюте 8 кредитных организаций.

- дальнейшим  ростом абсолютных и относительных  показателей, характеризующих объемы  предоставляемых ИЖК.

В 2011г. кредитными организациями  было предоставлено 523 582 ИЖК на общую сумму 716,9 млрд.руб., что составляет 13,2% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,37 млн. руб. против 1,26 млн. руб. в 2010 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось в 1,7 раза.

- продолжающимся  ростом доли ИЖК, предоставленных  в рублях.

В 2011 году было выдано 520 658 рублевых кредитов на общую сумму 697,4 млрд. руб. против 2924 кредитов, предоставленных в иностранной валюте на общую сумму 19,5 млрд.  в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 1.4 процентного пункта и достигла 97,3%.

- дальнейшим  снижением ставок и сокращением  сроков по кредитам.

По сравнению с 2010 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях снизилась на 1,2 процентного пункта, в иностранной валюте – на 1,3 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2012г. 11,9 и 9,7 % соответственно. 

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями  рублевых ИЖК сократился на 17 месяцев до 179 месяцев, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, уменьшился на 7 месяцев – до 148 месяцев.

 

2.2 ДИНАМИКА  ОБЪЕМОВ ПРОСРОЧЕННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ  

      ПО ИЖК И ДОСРОЧНОГО ПОГАШЕНИЯ ИЖК В 2011 ГОДУ

 

Просроченная задолженность  по ИЖК в рублях по сравнению с 2010г. Увеличилась на 10,1%, в иностранной  валюте – 7,3% и по состоянию на 1 января 2012г. Составила 25,9 и 19,4 млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта до 2,0%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, возрос на 1,8% процентного пункта, составив 11,8%.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес по-прежнему приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального Федерального округа, которая по состоянию на 1 января 2012 г.  составила 22,4 млрд. руб. или 49,5% просроченной задолженности по ИЖК по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что тенденция к сокращению указанной доли, наметившаяся в 2009г. сохранялась и в 2011г. Вместе с тем удельный вес просроченной задолженности по ИЖК заемщиков Северо-Западного федерального округа вырос на 1,4 процентного пункта. Структура просроченной задолженности по остальным  федеральным округам в рассматриваемый период существенно не изменилась.

В 2011г. досрочно погашено 216,8 млрд. руб. или 30,2% от общего объема предоставленных ИЖК (в 2010г. – 147,2 млрд. руб. или 38,7%)  из них кредитов, предоставленных в рублях на сумму 188.8 млрд. руб. Доля ИЖК, досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 80,4%.

В 2011г. 168 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 93,7 млрд. руб. (в 2010г. 175 кредитных организаций на сумму  64,6 млрд. руб.)

Если в 2010г. средства, полученные кредитными организациями  в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 17% общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2011г. – 13%.

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи  другим организациям выделяются специализированные организации – резиденты: в 2011г. на них приходилось 83,7% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2011г. по сравнению с 2010г. доля операций, совершенных специализированными организациями резидентами, увеличилась на 19,6 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) возрос на 89,3% - до 78,4 млрд. руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 2,8 процентного пункта – до 13,9% . Кроме того, существенно сократился объем кредитов, рефинансируемых специализированными организациями – нерезидентами; удельный вес таких кредитов к концу 2011г. составил 0,2% от общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК) против 14,9% в 2010 году. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления с 2010г. не участвуют в рефинансировании ИЖК.

Эмиссия облигаций с  ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2011г. составила 15 млрд. руб. [16]

 

2.3 ИСТОЧНИКИ  РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИЖК

 

В настоящее время  кредитным организациям предоставлена  возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

Целью деятельности АИЖК является обеспечение доступности  ипотечных кредитов для населения  на всей территории России. 
Основная задача АИЖК состоит в реализации государственной политики по развитию ипотечного рынка для повышения доступности ипотечного кредитования для населения. Выкуп агентством прав требований по выданным кредитам за счет собственных средств позволяет обеспечивать ликвидность банкам, предоставляющим ипотечные кредиты населению.

В число задач АИЖК входит создание и внедрение единых стандартов ипотечного кредитования на различных уровнях и в различных  сегментах ипотечного рынка. Стандарты  АИЖК разрабатываются с целью снижения рисков всех участников рынка и увеличения доступности кредитных ресурсов для заемщиков. Одна из ключевых задач АИЖК – создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Федеральная система  ипотечного жилищного кредитования включает в себя АИЖК, его региональных операторов, сервисных агентов, банки - первичные кредиторы, страховые и оценочные компании.

Региональные операторы  выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, а также выкупают стандартные  закладные у первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи АИЖК, ведут сервисное обслуживание рефинансированных АИЖК кредитов.

Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки. Страховые компании осуществляют обязательное страхование предмета ипотеки, которое является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита в соответствии с законом об ипотеке и, при необходимости, страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности (титула).

АИЖК выкупает пулы стандартных  закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов с целью последующей секьюритизации – выпуска ипотечных ценных бумаг.  

Источниками финансирования деятельности АИЖК служат взносы акционера в уставный капитал путем выкупа допэмиссии акций и привлеченные агентством инвестиционные ресурсы – кредиты, доходы от размещения корпоративных облигаций и облигаций с ипотечным покрытием.

В число задач АИЖК входит содействие становлению в  России необходимой законодательной  и нормативной базы для развития рынка ипотеки.

При участии АИЖК был  подготовлен и внесен ряд поправок в Федеральный закон «Об ипотечных  ценных бумагах» от 11.11.2003 №152-ФЗ, устранивших  противоречия в законе, затрудняющие выпуск ценных бумаг с ипотечным  покрытием, доработана нормативная база, регулирующая выпуск ипотечных ценных бумаг. [10, с. 304]

 

По состоянию на 1 января 2012г. в Ломбардный список Банка России были включены ипотечные облигации на сумму 68,8 млрд. руб. (по номиналу) следующих эмитентов:

  Коммерческого Банка «Московское ипотечное агентство» (ОАО);

Закрытого акционерного общества «Первый ипотечный агент  АИЖК»;

Закрытого акционерного общества «Второй ипотечный агент  АИЖК»;

Открытого акционерного общества «Ипотечная специализированная организация ГПБ - Ипотека»;

 

Закрытого акционерного общества «Национальный ипотечный агент ВТБ 001»;

Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2008-1»;

Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент МБРР»;

Закрытого акционерного общества «Банк ВТБ 24»;