Содержание 

 

    

Введение

 

    Термин  «кредит» достаточно крепко закрепился в обиходе практически любого жителя страны. В связи со стремительным развитием процесса кредитования во многом значительно изменился подход человека к планированию своего бюджета, к покупке тех или иных вещей.

    Кредит  — это предоставляемый на определённый срок заем при условии его оплаты заёмщиком в будущем. Латинское слово «кредит» буквально означает «верить, доверять», следовательно, под кредитными сделками и отношениями понимаются такие, которые в большей или меньшей степени основаны на доверии.

    Кредит  это:

• возможность получить те вещи, покупки которых без использования кредита пришлось бы очень долго ждать или которые были бы просто не доступны;
• гибкость: позволяет делать покупки в удобное время на распродажах при снижении цен и совершать выгодные сделки, даже если в этот момент мы не располагаем нужной суммой наличных;
• помощь: кредит позволяет оплачивать непредвиденные срочные расходы.

    Существуют разные виды кредитов: ипотечный кредит, инвестиционный кредит, кредит оборотного капитала, потребительский кредит и другие. 

    Тема данного реферата — ипотечный кредит и потребительское кредитование в Российской Федерации.

    Целью данной работы является изучение понятий ипотечного кредита и потребительского кредита в РФ.

    Задачи реферата:

• рассмотреть особенности ипотечного и потребительского кредита;
• проанализировать текущие условия ипотечного и потребительского кредитования в различных банкоах Москвы;
• проследить динамику изменения условий кредитования в 2008–2011 гг.

 

Глава 1. Ипотечное кредитование

Глава 1.1 Понятие и особенности ипотечного кредита

 

    Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

    Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

    Термин  «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые  появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.

    При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерных ее черты:

    1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

    2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

    3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

    В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

    Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

    Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

    • функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

    • функция обеспечения возврата заемных  средств;

    • функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

    • функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.  

    Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

    1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

    Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

    Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

    2. Длительность срока предоставления кредита.

    Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

    3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

    4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.  К основным требованиям можно  отнести следующие:

    • сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

    • величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

      • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

    Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 

    

Глава 1.2 Законы регулирующие вопросы ипотеки

    Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

    • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

    • Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"

    • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое

    имущество и сделок с ним"

    • Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"

    • Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.

    Налоговые льготы в России.

    В России действует закон (Налоговый  кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

    • Если у заемщика единственное место  работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.

    • В налоговом периоде перечислять  все налоги, а в конце года в  налоговой заявить о праве  на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

    13 марта 2008 года Конституционный  суд издал Постановление №  5-П. Признав не противоречащим  Конституции РФ положения других  федеральных законов, суд однозначно  разъяснил свою позицию — родители  могут получать налоговый вычет  с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям. 

 

    

Глава 2.  Механизм ипотечного кредитования

    Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен  следующим образом.

    Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

    Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

    В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

    После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

    Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

    Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие  спроса на ипотечные кредиты и  предложений на рынке жилья.