Анализ деятельности ОАО АКБ «Росбанк» на рынке ипотечного кредитования

Мы подошли к наиболее противоречивому  нововведению на ипотечном рынке  кредитования - снижению процентной ставки на кредит. За прошлый год на московском рынке ипотечного кредитования ставка снизилась на 0,4 - 1,4%. Есть два вида ставки: фиксированная и плавающая. При фиксированной (пока самой распространенной на рынке) клиент осуществляет одинаковые ежемесячные платежи, сумма которых  определена в договоре.

Это возможность:

1) получить  существенную сумму денег и  использовать ее для совершения  любых крупных покупок и инвестиций: дорогостоящего ремонта, покупки  земельного участка или других  проектов, связанных с улучшением  условий жизни в будущем;

2) приобрести  недвижимость с первоначальным  взносом 0%;

3) сдавать  приобретаемое и закладываемое  жилье в аренду, покрывая тем  самым расходы на ежемесячные  выплаты.

Целевой аудиторией любого финансового  продукта с фиксированной ставкой  являются консервативные клиенты, аккуратно  просчитывающие каждый свой шаг, которые  не хотят рисковать. Для них главное  достоинство данной программы - надежность.

Альтернативой кредитам с фиксированной  ставкой стали новые программы  ипотечного кредитования с плавающей  процентной ставкой, размер которой  не устанавливается на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке.

 

 

 

 

2.2.2. Анализ участников рынка ипотечного кредитования

Анализ рынка жилья и его поставщиков

Главной тенденцией в первом полугодии 2011 года является существенный рост (36 %) оборотов рынка жилья, происходивший  на фоне увеличения доли ипотечных  сделок. Так, за первое полугодие 2011 года в сделках с недвижимостью  зарегистрировано 1,7 млн объектов по сравнению с 1,25 млн в соответствующем периоде 2010 года, причем доля ипотечных объектов существенно возросла и составила 16,3 %, по сравнению с 13,9 % годом ранее. Динамику рынка недвижимости можно отследить по графику-рисунку 2.4.

Рисунок 2.4 – Динамика рынка недвижимости в 2010-2011гг.

Можно говорить о том, что первое полугодие 2011 года стало рекордным, поскольку даже в докризисном  первом полугодии 2008 года оборот рынка  недвижимости не превысил 1,2 млн объектов. Важно отметить, что структура рынка жилья в 2008 и 2011 годах существенно отличается. Если в 2008 году значительную роль играл инвестиционный спрос в т. ч. на дорогостоящие объекты, и средний размер кредита составлял почти 2 млн рублей, то в 2010-2011 году за ипотечными кредитами обращались преимущественно для улучшения имеющихся жилищных условий (включая альтернативные сделки). Платежеспособный спрос населения сконцентрировался на альтернативных сделках в сегменте эконом-класса, преимущественно на вторичном рынке, чем и объясняется более низкий средний размер кредита (1,37 по итогам 1 п/г 2011), а также наблюдаемая на рынке ценовая стагнация. Большую роль в этом сыграл «отложенный спрос», накопленный за период надувания «ценового пузыря», когда рост доходов и сбережений населения не успевал за ростом цен.

В первом полугодии 2011 года на рынке  жилья наблюдалось продолжение  тенденций 2010 года, когда сочетание  низкого предложения строящегося  жилья с восстановлением ипотечного кредитования и ростом количества объектов недвижимости, зарегистрированных в  сделках, тем не менее, не привело  к выходу ценовой динамики из состояния  стагнации.

Так, согласно данным Росстата, темпы  роста цен на жилье ни на вторичном, ни на первичном рынке не превысили  уровня инфляции (9,4 % по итогам первого  полугодия 2011 года по сравнению с  аналогичным периодом 2010 года), и  составили, соответственно 5 и 6 %. Динамика индексов цен отображена в рисунке 2.5.

Рисунок 2.5 – Динамика индексов цен на жилье на вторичном и первичном рынках в 2007-2011гг., %

По итогам 1 полугодия 2011 года ситуация с ценами на жилье в регионах сложилась  следующим образом: На первичном  рынке жилья в номинальном  выражении (без учета инфляции) цены росли в 52 регионах, в т. ч. в Москве — 105,8 %; Московской области — 106,71 %; Тюменской области — 104,58 %. Реальный рост цен (выше инфляции) происходил в 13 регионах, в т. ч. в Карачаево-Черкесской Республике — 132,06 %; Забайкальском крае — 119,86 %; Пермском крае — 118,3 %. Падение цен в номинальном выражении наблюдалось в 14 регионах, в т. ч. в Чеченской Республике — 86,12 %; Новосибирской области — 90,8 %; Республике Алтай — 91,6 %

На вторичном рынке жилья  в номинальном выражении цены росли в 58 регионах, в т. ч. в Москве — 105,17 %; Московской области — 107,78 %; Тюменской области — 102,52 %. Реальный рост цен (выше инфляции) происходил в 12 регионах, в т. ч. Республике Бурятия  — 126,38 %; Еврейской АО — 125,44 %; Амурской области — 122,51 %. Падение цен в  номинальном выражении наблюдалось  в 12 регионах, в т. ч. в Ставропольском крае — 94,25 %; Республике Дагестан — 94,79 %; Кемеровской области — 95,4 %. Всего  на первичном рынке жилья снижение цен в реальном выражении произошло  в 66 регионах, а на вторичном рынке  — в 70.

Таким образом, можно констатировать, что тенденция отсутствия реального  роста цен на недвижимость (или  их снижение в реальном выражении) наблюдалось  в подавляющем количестве регионов России.

Объем ввода жилья в первом полугодии 2011 года в России составил 20 662,4 тыс. кв. м. (в том числе 10 506 тыс. метров — за счет индивидуального домостроения), что на 3,7 % ниже, чем за аналогичный  период 2010 года. Снижение ввода жилья  происходило равномерно, как в  сегменте индивидуального, так и  индустриального домостроения. Так, по данным Росстата, в первом полугодии 2011г. введено в эксплуатацию 243,2 тыс. квартир и индивидуальных домов, что составило 96,3 % к соответствующему периоду предыдущего года, в том  числе индивидуальными застройщиками  введено 78,7 тыс. жилых домов общей  площадью 10,5 млн кв. метров, что составило 97,2 % к первому полугодию 2010 года.

При этом, по данным Росстата, доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного жилья составила: в целом по России — 50,8 %; в Республике Алтай, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чувашской республиках, Астраханской, Белгородской, Волгоградской, Владимирской, Новгородской и Тульской областях — от 80,3 % до 97,5 %, в Республике Тыва, Чеченской Республике, Камчатском крае — 100,0 %.

В условиях развития бокового тренда на рынке жилья ждать существенного  увеличения ввода жилья в ближайшее  время, скорее всего, не приходится —  об этом говорит и динамика выполняемых  строительных работ. Так, по данным Росстата, объем работ выполненных по виду деятельности «Строительство» в России в первом полугодии 2011 лишь на 1,2 % п. п. превысил показатели аналогичного периода (в сопоставимых ценах). Эти показатели и их динамика представлена в рисунке 2.6. Такая слабая динамика не дает оснований полагать, что в 2011 и начале 2012 года произойдет существенный рост ввода жилья.

Рисунок 2.6 – Объем работ по виду деятельности «строительство», с устранением сезонности, тыс. кв. м., 2006-2011гг

Несколько лучше выглядят долгосрочные перспективы в жилищном строительстве. Объем кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям и юридическим  лицам на строительство зданий и  сооружений в рублях и иностранной  валюте, в первом полугодии 2011 года, составил более 473 млрд. рублей, что на 26,6 % превышает объем кредитования в сопоставимом периоде 2010 года. Однако, если сравнивать этот объем с низкой базой аналогичного периода кризисного 2009 года, рост объем кредитов строительному сектору в реальном выражении (в ценах 2009 года)1 составил всего 35 %

Наибольшие объемы индустриального  жилищного строительства 2011 года отмечены в крупных инвестиционных и промышленно развитых регионах – рисунок 2.7. В Москве введено 8,4 % от сданной в эксплуатацию общей площади индустриального жилья в России, в Санкт-Петербурге — 8,2 %, в Краснодарском крае — 7,6 %, в Московской области — 7,1 %, в Республике Татарстан — 6,8 %. Всего в десяти лидирующих регионах введено 54,1 % от общей площади индустриального жилья, построенного в стране в первом полугодии 2011 года.

 

Рисунок 2.7 – Топ-30 регионов РФ по объему вводы индустриального жилья, тыс.кв.м.

В первом полугодии 2011 года, по сравнению  с первым полугодием 2010 года, наибольшее увеличение объемов ввода индустриального  жилья произошло в Республике Татарстан — на 204,4 тыс. кв. м, Челябинской  области — 111,5 тыс.кв. м. и Иркутской области — 86,7 тыс. кв. метров. Наибольшее снижение объемов ввода индустриального жилья имело место в Московской области — 533,1 тыс. кв. м., Ставропольском крае — 166,1 тыс. кв. метров и Ленинградской области — на 110,6 тыс.кв. м.

Обращает на себя внимание резкое падение ввода индустриального  жилья в Московской области —  бессменного лидера по вводу индустриального  жилья в 2008-2010 годах. В первом полугодии 2011 года, по сравнению с сопоставимым периодом 2010 года, падение ввода  жилья здесь составило 43 %, снизившись соответственно с 1253 тыс. кв. м. до 720 тыс. Это можно объяснить постепенным  исчерпанием начатых до кризиса  объектов на фоне появления известий о готовящемся присоединении  областных территорий к Москве. Подводя  итоги о ситуации в жилищном строительстве  в целом, можно говорить, что в  условиях исчерпания резервов в виде объектов высокой степени готовности (начатых еще до кризиса), наблюдаемый  рост кредитования строительного сектора  на фоне ценовой стагнации все  еще не достаточен для увеличения объема ввода жилья в стране. И, если некоторые крупные строительные компании после кризиса сделали  акцент на активном строительстве жилья эконом-класса, то улучшение эффективности производства и снижение затрат большинству оказывается не под силу.

 

Анализ банков, производителей продуктов ипотечного кредитования, и их конкуренции

В связи с ростом популярности ипотечных  кредитов количество участников рынка  увеличивается как в результате возвращения опытных игроков, так  и за счет агрессивных новичков, которые  пробуют предложить клиентам новые технологии получения кредитов». Неудивительно, что по итогам I полугодия 2011 года основные участники рынка  продемонстрировали взрывные темпы  роста ипотечного кредитования.

Однако если в 2010 году это привело  к существенному снижению концентрации на рынке, то в I полугодии текущего года наблюдалась обратная – таблица 2.3. Так, доля пяти крупнейших по активам банков выросла за полугодие почти на 10 п.п. и превысила посткризисный уровень в 61%. Вместе с тем, наблюдаемая динамика не отражает реальную ситуацию на рынке. Подобные резкие изменения в статистике вызваны перестановкой в ТОП-5 банков по активам. В I полугодии 2011 года результате существенного снижения активов

Таблица 2.3 – Темпы роста и  объем рынка ипотечного кредитования в I полугодии 2011г, %.

Темпы роста займов по ипотечным  кредитам, которые сейчас наблюдают  финансовые аналитики, можно назвать  по-настоящему «взрывными», так как  подобных показателей не существовало даже в докризисный период. Цифры  роста объемов ипотечных займов, опубликованные рейтинговым агентством «Эксперт РА», говорят сами за себя:

1) только за первое полугодие 2011 года общий размер кредитов, которые выдали клиентам ипотечные банки России, превысил больше чем в два раза показатели за весь прошлый год. Благодаря улучшенным условиям кредитования доля выданных ипотечных займов от банков-лидеров увеличилась до 74% среди общих показателей.

2) лидерские позиции по-прежнему уверенно сохраняет Сбербанк России. За первое полугодие текущего года этим банком было выдано кредитов населению на общую сумму 129 миллиардов рублей. Второе место в рейтинге лидеров держит банк ВТБ24. Этим банком ипотека для граждан России предоставлена в объеме 27 миллиардов рублей, плюс кредиты на потребительские нужды населения. Банк «Газпрома» занимает третье место среди лидеров банковской системы РФ, за полгода здесь выдано кредитов на сумму 5,8 миллиардов рублей.

3) лучший кредитный портфель по ипотеке, с впечатляющими показателями (+908%) наблюдается у банка «Уралсиб», хотя эта финансовая организация занимает лишь 15-е место в общем списке банковских лидеров кредитования.

Объем выданных в РФ физлицам, жилищных, в том числе ипотечных, рублевых и валютных кредитов вырос за январь-август 2011 года на 12,9% (до 1,462 трлн. рублей). Об этом свидетельствует статистика ЦБ РФ.

Вместе с тем, увеличился и объем  просроченной задолженности по таким  ссудам – прибавка составила 6% (до 50,1 млрд. рублей). Однако, доля просроченной задолженности в общем объеме жилищных кредитов на 0,23 п.п. и составила 3,42%.

Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным в августе текущего года составила 11,9% годовых, а по кредитам, выданным с начала года – 12,2%, что, в обоих случаях, является абсолютным рекордом за весь период ведения подобной статистики (с января 2006 года).

Совокупный объем задолженности  по жилищным ипотечным кредитам в  РФ в настоящее время составляет порядка 85 млрд. рублей. Об этом заявил руководитель Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков.

При этом, согласно его ожиданиям, в 2012 году количество обращений в суд по вопросам взыскания данных задолженностей существенно вырастет.

В отличие от других сегментов розничного бизнеса ценовая конкуренция  на рынке ипотечного кредитования сегодня  в значительной степени затруднена. Во-первых, для банков риски на рынке  ипотеки и так минимальны, во-вторых, среднерыночные ставки уже опустились ниже докризисного уровня. 80% опрошенных «Экспертом РА» ипотечных банков полагают, что до конца года ставки по ипотеке останутся на текущем  уровне либо их изменение будет незначительным. Возможности для ценового маневра у подавляющего большинства участников рынка более чем ограничены и ставки по ипотеке практически не отличаются среди ведущих участников рынка. Вместе с тем, резерв для дальнейшего небольшого снижения ставок остаются у банков, работающих в рамках совместных программ с застройщиками жилья. Если заемщик выбирает квартиру в аккредитованном банке объекте недвижимости, ему могут быть предложены более выгодные условия кредитования. Ведь в этом случае банк не несет дополнительных затрат времени и денег на оценку приобретаемого жилья. Опрошенные «Экспертом РА» банки также ожидает небольшого снижения ставок по программам АИЖК, однако оценивают их влияние на рынок как несущественное.