Анализ деятельности ОАО АКБ «Росбанк» на рынке ипотечного кредитования

 

Делая вывод, можно сказать, что  наиболее сильным влиянием во внешней среде обладают экономические факторы. В остальном же ООО АКБ «Росбанк» имеет благоприятные для себя перспективы.

Внешняя среда банковской организации  отличается нестабильностью и непредсказуемостью. Современные банковские стратегии исходят из представления о банке, как об «открытой системе», успех которой определяется тем, насколько удачно она приспосабливается к изменениям, происходящим во внешней среде. В этих условиях, главным критерием управления банком становится своевременное распознавание угроз и преимуществ для его существования, способность устойчиво противостоять нестабильности

В целом, состояние национальной экономики  на современном этапе является достаточно благоприятным для развития деятельности коммерческих банков и повышению уровня их устойчивости

 

2.2. Анализ общей ситуации отросли

2.2.1 Основные характеристики рынка  ипотечного кредитования

 

Анализ объема и темпов роста рынка, его участников и покупателей.

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжает восстановление – за август 2011 года выдан 47 921 кредит на общую сумму 65,2 млрд. рублей, что в 1,9 раз в количественном и 2 раз в стоимостном выражении превышает выдачу аналогичного периода 2010 года. По итогам восьми месяцев 2011 года выдано 288 257 кредитов на сумму в 396,6 млрд. рублей (рост в 1,8 раза в количественном и в 2 раза – в денежном выражении к 2010 году). Прогноз объемов выдачи ипотечных кредитов в 2011 году в размере 580-640 млрд. рублей на настоящий момент времени сбывается по верхней границе, негативное влияние нестабильности на мировых финансовых рынках пока не отразилось на ипотечном рынке России. Динамику роста рынка в предыдущих годах можно проследить графике-рисунке 2.2

Рисунок 2.2 – Динамика роста объемов  ипотечного кредитования в 2009-2010гг.

Ставки по кредитам, выдаваемым в  течение месяца, в августе, как  и месяц назад, находятся на уровне 11,9%. Эти два месяца являются первым периодом с начала наблюдений за рынком ипотеки Банком России с 2005 года, когда ставка по ипотечным кредитам в рублях находится ниже уровня в 12%. Таким образом, можно констатировать, что существенное снижение ставок в конце первого полугодия 2011 года и последовавшее за ним ужесточение конкурентной борьбы среди крупнейших игроков ипотечного рынка начало сказываться на реальной выдаче ипотечных кредитов и нашло свое отражение в статистике Банка России. Отметим, что ставки по рублевым кредитам в августе 2009 года достигали 14,4%, а год назад – 13,3% годовых.

По данным на 01.09.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в  рублях, накопленным итогом с начала года, по отношению к предыдущему  месяцу снизилась на 1 п.п. и составила 12,1%. Следует отметить, что пятый месяц подряд ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%). Продолжается улучшение структуры ипотечного портфеля в разрезе срока задержки платежей. По данным Банка России, по итогам восьми месяцев 2011 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 94,8%. График изменения ставок по ипотечным продуктам в 2007-2011гг. отражен в рисунке 2.3.

Рисунок 2.3 – Динамика изменения  ставок по продуктам ипотечного кредитования в 2007-2011гг.

Совокупная доля дефолтной задолженности  с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет по итогам восьми месяцев 2011 года 4,47% (-0,11 п.п. за месяц); доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) – 2,19% (-1,13 п.п. за месяц); а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 0,76% (- 0,04 п.п. за месяц).

По сравнению с ситуацией  годичной давности, по итогам восьми месяцев 2011 года структура ипотечного портфеля на балансах банков существенно улучшилась. Доля «дефолтной» задолженности  снижается, а доля задолженности  без просроченных платежей растет. Так, доля задолженности без просроченных платежей увеличилась за год на 6,84 п.п. и превысила 92,5%, прирост в абсолютном выражении составил более 300 млрд рублей. Обращает на себя внимание рост ипотечной задолженности на балансах банков за август – он составил более 44 млрд рублей, а суммарный объем накопленной ипотечной задолженности на балансах банков обновил очередной исторический максимум и составил 1 311,6 млрд. рублей. В этих условиях продолжается стабилизация доли просроченных платежей в общем объеме ипотечного портфеля банковской системы с тенденцией к снижению. Как и прогнозировало АИЖК ранее, это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые.

Жилищный вопрос для большинства  жителей России продолжает оставаться одним из самых важных. По данным Росстата, около 65% хотят улучшить свои жилищные условия, однако только 5% могут  это сделать исключительно за свой собственный счет. В этой ситуации, безусловно, на помощь могли бы прийти банковские организации, предоставив  заемщику ипотечный кредит, однако размер процентных ставок и довольно жесткие условия выдачи подобных кредитов делают и этот инструмент доступным далеко не всем. По разным оценкам, сейчас ипотечный кредит могут  себе позволить от 10% до 15% населения  нашей страны, что весьма скромно.

Проблема доступности ипотеки  в России, в общем-то, понятна - более  низкий уровень жизни по сравнению  с развитыми странами, где ипотечное  кредитование доступно гораздо большему количеству жителей, причем и стоимость  подобных кредитов существенно (в меньшую  сторону) отличается от отечественных  аналогов.

Впрочем, ипотечное кредитование, несмотря на все сложности, продолжает набирать обороты, причем довольно внушительными  темпами. Так, по оценкам РБК.Рейтинг, количество ипотечных кредитов, выданных в I полугодии 2011 года, почти в 2.5 раза превышает показатель I полугодия 2010 года.

При этом рост количества и объема кредитов отмечается у большинства  банковских организаций. Так, из 80 участников, чьи анкеты были учтены в обновленном рейтинге крупнейших ипотечных банков и на которые приходится около 90% рынка, снижение показателей отмечено только у 18 организаций, причем все они расположены далеко не в первой десятке и даже двадцатке рейтинга. Лидеры рынка ипотечного кредитования и объемы их долей на рынке отражены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 - Рейтинг банков (ТОП-10) по объему выданных ипотечных кредитов в 1 полугодиях 2010-2011гг.

№	Банк	Объем выданных кредитов в 2011г. (млн. руб.)	Объем выданных кредитов в 2010г. (млн. руб.)	Изменение (%)
1	Сбербанк	142 286.77	78 819.17	80.52
2	ВТБ 24	27 039.69	11 299.86	139.29
3	Дельта Кредит	7 156.66	4 317.14	65.77
4	Росбанк	5 689.46	1 889.80	201.06
5	Абсолют Банк	4 291.88	851.29	404.16
6	Райффайзен Банк	3 933.43	718.36	447.56
7	Возрождение	3 850.00	1 530.26	151.59
8	Открытие	3 339.97	225.73	1 379.63
9	Ханты-Мансийский Банк	3 339.14	881.95	278.61
10	Связь-банк	3 124.75	365.13	775.79

 

Крупнейшим ипотечным банком России и по объему и по их количеству выданных кредитов остается «Сбербанк». В I полугодии крупнейший российский банк выдал кредитов на общую сумму 142.3 млрд руб. (более 130 тысяч штук). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем вырос на 80.5%. Впрочем, «Сбербанк» не стал раскрывать условий выдачи такого объема ипотечных кредитов, в отличие от «ВТБ 24», который занимает второе место в списке.

За аналогичный период «ВТБ 24»  выдал ипотечных кредитов на общую  сумму 27 млрд руб., что почти на 140% больше, чем за I полугодия 2010 года. При этом, основная масса кредитов была выданы под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости - 19.3 млрд руб., что является абсолютным рекордом. Что касается кредитов, выданных под залог приобретаемой заемщиком недвижимости, что является более распространенным явлением в России и для многих наших соотечественников единственным способом поучаствовать в ипотечном кредитовании, то и здесь «ВТБ 24» безоговорочный лидер - 7.8 млрд руб.

Замыкает тройку лидеров «ДельтаКредит» с результатом 7.16 млрд руб., основная часть которых приходится как раз на «массовую» ипотеку. Иными словами, объем ипотечных кредитов, выданных под залог приобретаемой недвижимости, составляет 7.1 млрд руб., оставшиеся 53 с небольшим миллиона приходится как раз на кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

Если говорить о темпах роста, то стоит отметить феноменальный взлет  объемов ипотечного кредитования у  банка «Открытие», занимающего в  рейтинге 8 место. За год показатель этого участника вырос на 1380% с 225.7 млн руб. по итогам I полугодия 2010 года до 3.3 млрд руб. по итогам минувшего полугодия.

В десятку лидеров в таблице  по размеру портфеля ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года вошли: «Сбербанк», «ВТБ 24», «ДельтаКредит», «Росбанк», данные по которому были консолидированы с «БСЖВ» в связи с объединением, «Уралсиб», «ТрансКредитБанк», «Абсолют Банк», «Райффайзенбанк», «Юникредит Банк» и «Ханты-Мансийский Банк».

Описание характеристик потребителей и их поведения на рынке ипотечного креди-тования сделано по результатам опроса, проведенного исследовательской компа-нией Business Vision.

Одним из факторов роста рынка ипотечного кредитования является состояние рынка жилой недвижимости и удовлетворенность населения жилищными условиями. Как уже говорилось ранее в данном обзоре, всего 16% жителей крупных городов РФ удовлетворены своими жилищными условиями. Почти пятая часть населения крупных городов планирует покупку жилья в ближайшие 5 лет.

Среди будущих покупателей жилья  выделяются две крупных группы потребителей: тех, кто уже имеет жилье, но планирует  расширение площади (почти половина аудитории), и тех, кто собирается покупать свой первый объект недвижимости (1/4 будущих покупателей).

 

 

Характеристика стандартных  продуктов рынка ипотечного кредитования.

Ипотечные кредиты предоставляются платежеспособным гражданам в возрасте от 18 до 65 лет.

Размер кредита от 30% до 70% от стоимости  приобретаемого недвижимого имущества  и зависит от чистого официального дохода (за последние 6 месяцев), размера  первоначального взноса и срока  кредитования. В некоторых ипотечных  продуктах предусмотрено увеличение размера кредита до 90 %.

Процентная ставка зависит от специфики кредитного продукта и показателей платежеспособности клиента. На данный момент она варьирует от 7 до 21% .

Общее количество Заемщиков по одному кредиту (займу) определяется в соответствии с условиями ипотечных продуктов.

Срок предоставления кредита – от 3 года до 30 лет, но не более разницы между 65 годами и текущим возрастом Заемщика (полных лет), при этом полное исполнение обязательств по Кредитному договору должно производиться не позднее месяца, в котором Заемщиком будет достигнут возраст 65 лет.

Порядок погашения кредита –  ежемесячные равномерные платежи, состоящие из суммы процентов  за пользование кредитом и суммы  в погашение основного долга по кредиту.

Досрочное погашение кредита определяется в соответствии с условиями ипотечных  продуктов.

При оформлении кредита на приобретение жилого помещения в собственность требуется оформление страхования жилого помещения, переданного в залог, личное страхование всех Заемщиков.

Кредиты выдаются только на приобретение жилых помещений (квартиры, дома).

Минимальная и максимальная сумма кредита/займа определяется в соответствии с условиями ипотечных продуктов.

Приобретаемое жилое помещение  оформляется в собственность  Заёмщика и будет обременено Залогом  в силу Закона (указывается в Свидетельстве  на право собственности).

Кредит предоставляется на приобретение конкретного жилого помещения. Возможность  получения кредита для каждого  Заемщика рассчитывается индивидуально. Кредит предоставляется при условии  оплаты разницы между стоимостью приобретаемого жилого помещения и  суммой кредита из собственных средств Заемщика

 

Направления инновационных  изменений в ипотечном кредитовании.

В борьбе за новых клиентов банки  все охотнее предлагают новшества, изменяют свои программы. Чтобы быть впереди конкурентов, необходимы свежие идеи, новый подход к работе - инновации.

Инновациями у нас считаются  следующие нововведения.

Во-первых, постепенное смягчение  требований по обеспечению первоначального  взноса. По данным ежегодного обзора Международной  Академии Ипотеки и Недвижимости на московском рынке ипотечного кредитования первоначальный взнос снизился с 25 до 20%. Банк Москвы и вовсе стал первопроходцем, разработав собственный вариант  кредитования с нулевым первоначальным взносом. Правда, подобное предложение  объявлено пока только на лето - время  традиционного спада активности на рынке недвижимости. Однако сам  по себе этот факт уже говорит о  многом: в условиях стремительного роста цен на жилье люди часто  не успевают накопить необходимую сумму. Так что смягчение или отсутствие требований по наличию собственных  средств значительно упрощает процесс  приобретения долгожданной квартиры.

Во-вторых, снижается процентная ставка на кредит, увеличивается срок кредитования. Теперь уже большинство банков предлагает взять ипотечный кредит на 20 - 25 лет, а при особой необходимости - и  на все 30.

Третьим нововведением стала отсрочка первоначального взноса. Подобная услуга предназначена для тех заемщиков, которые уже имеют в собственности  недвижимость и хотели бы с помощью  ипотеки улучшить свои жилищные условия. Предоставленные шесть месяцев  заемщик может использовать для  того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях. Эта  услуга также позволяет отсрочить  выплату процентов и основного  долга по кредиту на шесть месяцев, то есть на тот период, когда заемщик несет свои основные расходы. Следует отметить, что при внешней привлекательности такого продукта его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10 - 15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.