Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы

    Кт 4424 «Банктің қарыздары бойынша клиенттердің мерзімі өткен берешегіне сыйақы алумен байланысты кірістер».

    Қарыз алушы өзінің міндеттемелерін келісімшарт  бойынша орындаған жағдайда кепіл  мүлкін сату сот үкімі арқылы немесе соттық, мәжбүрлі саду арқылы ҚР Президентінің  «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»  жариялығының 27-36 баптары бойынша жүргізіледі.

    Алғашқы сауда жылжымайтын мүлік орталғы  немесе банктің сраптама комиссиясы бекіткен келісімшарттарға кепілдік мүліктің бағасы бойынша басталады. Сауда  ең шекті ұсынылған бағамен жүргізіледі. Егер сауда белгіленген баға бойынша жүрмесе, банктің сараптама комиссиясы екінші сауда жүргізу үшін бастапқы бағасын түсіруге құқылы. Екінші сауданың бастапқы бағасы сауданы өткізуге кеткен шығындарды, мерзімдік айыппұл, несиені пайдаланғаны үшін сыйақы, несиелік қарыздар сомасынан төмен болмауы керек.

    Алғашқы баға алдын ала келісіміен қадам  бойынша ең жоғарғы баға берген жалғыз қатысушы қалғанша өседі. Кепілге қосылған мүлікті бағалауда банктің сараптама  комиссиясы тартымсыздық коэффициентін  төмендетуді қолдануы мүмкін.

    Нарықтық  сұранысты есепке отырып, комиссия коэффициенті мөлшерін бекітеді.

    Мәжбүрлі  шығындар құру кезінде келесі корреспонденттік шоттар құрылады:

    Дт 5455 «Клиенттерге берілген қарыздар және қаржы лизингі бойынша арнайы резервтерге ақша бөлу»

    Кт 1465 «Банктің несиелік қызметіне байланысты шығындарды жабуға арналған»

    Анықталған  мерзімінен кейін оқшауланған қарызын  өтемесе, ол мәжбүрлі шығындар есебінен жабылады.

    Дт 1465 «Банктің несиелік қызметіне байланысты шығындарды жабуға арналған»

    Кт 1427 «Банк қарыздары бойынша клиенттердің оқшауланған берешегі».

    Бір мезгілде «Әр түрлі құндылықтар  және құжаттар» баланстан тыс  шоттан мерзімді міндеттемелер шығысталады  және баланстан тыс «шығынға шығарылған қарыздар» шотына кіргізіледі[6, 146-153б].

    Осы шотта қарыз 5 жыл аралығында ексеіріледі. Осы қарыз мерзімі өткеннен кейін «Шығынға шығарылған қарыздар» шотынан шығарылады.

    Банк  Тұран Әлемнің 2005 жылғы ссудалық қоржыны

    Тұран Әлем Банкінің Ипотека несиелерінің көлемі мен саны

    

1. Тұран Әлем Банкі тобы бойынша ипотекалық несиенің көлемі 409 млн Ақш долларын құрады;
2. 2004 жылға қарағандағы өсімі 60 пайыз;
3. «ТӘБ ипотека» компаниясының ортақ несиелік портфелі 317 млн. АҚШ долларын құрады;
4. «ТӘБ ипотекасы» 2005-2007 жылға Мемлекеттік тұрғын үй құрылысты өткізу бағдарламасына қатасды;
5. 2005 жылы «ТӘБ ипотека» франчайзинг жүйесінін өткізуге қатысты;
6. 20 млн. АҚШ доллары көлемінде AG  Dreasdener Bank-тен банктік заем тартылды [7, 8-10б].

 

    2.2 Қазақстанда ипотекалық  несиелеудің даму  перспективасы мен өзекті мәселелері

    Ипотекалық  несиелендіру жүйесін қалыптастыру – қазіргі мемлекеттік тұрғын үй саясатының басымды бағыттарының бірі. Ипотека арқылы банктік мемлекеттік  және кооперативті капитал жер қорының  үлкен бөлігіне өз бақылауын қояды. Сонымен бірге, ипотека экономиканың  әр түрлі салаларына капитал салымдарының түсуінің маңызды арнасы болып табылады.

    Қазақстанда қолданылатын ипотеканың үлгісі өзінің тиімділігін дәлелдеген Малайзиялық  үлгісінің аналогын болып табылады, ал 1993 жылы «Жаңа тұрғын үй саясаты мен оны жүзеге асыру механизмі туралы»  елбасының жарлығы ипотеканы дамытудың бастамасы болып табылады.

    Бүгінгі күні тұтыну несиесінің 80-90 пайызы ипотекалық несиелер.

    Ипотекалық  несиелерді қаржыландыру мен дамудың  жалпы экономикалық қарқындарын ынталандыру механизмдерінің байланысының маңызы өте зор. Осыдан ипотеканы ынталандырудың әр түрлі құлдырауды жеңудегі негіхгі бір тәсілі екендігі көрінеді.

    ҚР-ғы ипотека механизмдерін дамыту қажеттілікті  бүгінгі күні келесі себептерден  көрінеді:

    Біріншіден, тұрғын үй құрылысын дамытудағы объективті қажеттілік – ипотеканың әлеуметтік функциясы.

    Екіншіден, экономикадағы рецессия жағдайы. Кейбір оң коньюктуралық өзгерістерге қарамастан, оны ынталандыру бойынша кешенді  шаралар қажеті – ынталандырушы  функция.

    Үшіншіден, экономикаға тән жоғары тәуекелдер белгілі бір дәрежеде ипотекалық несиелеудің сипатының өзімен консепциялнады. Кепілге, заем алушыға, оның ресми табыстарына  қойылатын қатаң талаптар, инфляция мен барлық тәуекелдер қаупі, кепіл  мүлігін өткізудің болашақтағы мүмкін проблемалары банктерді ипотекалық несие үшін жоғары жылдық пайыздарды алуға мәжбүр етеді.

    Ипотекалық  несиелеумен байланысты жаңа салық  жеңілдіктерінің пайда болуы  ипотека нарығын мемлекет тарапынан  ынталандыратын әрекет етуші факторы  болып табылады. Ол халық үшін ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерге қол жеткізу деңгейін өсіруге мүмкіндік береді.

    Ипотекалық  несие азаматтардың салық тәртібінің жоғарылауына үлесін тигізеді, өйткені  банктердің ипотекалық несиелерді берудегі басты талаптарының бірі заем алушының төлем қабілетігін ресми құжаттық расталуы, соның ішінде салық декларациясын ұсыну болып табылады.

    Көптеген  мемлекеттердің жеке тұрғын үйді қолдауға бағытталған әр түрлі талпыныстарына қарамастан, жалдық тұрғын үйдің  үлесі  әлі де болса өте көп. Мысалыға, Швецияда үйді жалға алу бүкіл тұрғын үй қорының 40 пайызын құрайды, Данияда – 44 пайыз, Германияда – 60 пайыз, Польшада – 27 пайыз т.б.

    Осы елдердің азаматтары қолайлы ипотекалық несиелеу кезінде де тұрғын үйді жалға  алынуын таңдайды.

    Мысалы, Финляндияда жалға алудың нысаны – бөлшекті иесі бар тұрғын үй дамыған, жалға алушы тұрғын үйдің акцияларының бір бөлігін сатып алады және акциялардың қалған бөлігін сатып алуға, кейінірек толық меншік иелігіне өтуге құқық алады [8,42-45б].

    Нарықтық  қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы және адамдар өміріндегі қозғалмайтын мүліктің ролін бағалаудағы маңызды өзгерістерге әкеледі.

    Осы жағдайларда нарық субьектілерінің  қажеттіліктерін тиімді қанағаттандыруын қамтамасыз етуге алатын қозғалмайтын мүлік нарығын құру жолдары мен әдістерін айқындау мен негіздеу проблемасы ең өткір болуда. Нарықты реттеу эффективтілігі көп жағдайларда нормативтік базаны, қозғалмайтын мүлікке құқытарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеудің мемлекеттік жүйесін қамтитын жалпы инфрақұрылымды құру мен дамытушы, қозғалмайтын мүлікке меншік құқығын ерікті сақтандырудың паралельді жүйесін енгізумен, салық салу механизмінің инвестициялық белсенділігін тұрақты және ынталандырушы дамытумен байланысты. Мұның бәрі Қазақстандық қозғалмайтын мүліктің бірегей мүліктік кешен түрінде қызмет етуін қамтамасыз етеді.

    Потенциалды сатып алушыларда бар қаражаттарды эффективті пайдалануды үлкен көмектіипотека көрсете алады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі құрылысшыларға да тұрғын үйлер  құрылысына тұрақты және үздіксіз қаржыландыруды алуға көмектеседі. Бюджеттен қаржының аз бөлінуі жағдайында ипотекалық несие қазіргі кезде бюджеттен тыс қаржыландыруды алудың әрекет етуші көздерінің бірі болып табылады Шешілуі сыртқы факторларға тәуелді проблемамен қатар, ретке құрылыс ұйымдарының ішкі проблемалары да шықты. Қозғалмайтын мүлік нарығының бұл субъектілерінің қозғалмайтын мүлікті бағалау жүйесі басқарудың әкімшілік-командалық үлгісі әсерімен қалыптасты, бұл үлгі қалыптастырудағы нарықтық қатынастар жағдайында жұмыс істеу үшін жарамай қалды. Қозғалмайтын мүліктің экономикалық жағдайын және оның нарықтық құнын сауда-делдалдық кәсіпорындар мүддесін, олардың нарықтағы позицияларын, құрылысты қаржыландыратын банктердің ролін дәл анықтауға мүмкіндік беретін критерийлер жүйесін тексеруде қажеттілік туды.

    Нарықтық  экономика жағдайларындағы құрылыс  кешені үшін инвестициялық процесстерді реттеу проблемасы – жалпы еліміз үшін маңызды мәселе. Құрылыс кешеніндегі  инвестициялық процестерді ұйымдастыру  мен жүргізу механизмі нарықтық экономика талаптарына сай келуі керек, және инвестор, банктер, тапсырысшылар мен құрылысшылар арасындағы ойынның нарықтық ережелерін есепке алуы керек. Шетел тәжірибесін толық қалыптаса қоймаған нарықтық қатынастар үшін қиындық туғызып отыр. Бірақ соған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несиенің қолда бар тәжірибесі оның приктикалық пайдалану мүмкіндігін дәлелдейді.

    Бұдан әрі республикада ипотекалық несие  жүйесінің мынадай көрсеткіштері  болуы керек;

1. тұрғын үймен қамсыздандырудың орташа деңгейін адам басына жалпы ауданның 21-22 шаршы метріне дейін жоғарылату;

2. құрылысты қаржыландырудың құрамдастырылған жүйесі негізінде кезекте тұрғындарды тұрғын үймен қамтамасыз етуді жылдамдату;

3. тұрғындардың жоғары сапалы тұрғын үйге деген өсіп келе жатқан сұранысын одан әрі толық қанағаттандыру;

4. халыққа ссудалар, заемдар, несиелерді ұсынудың несие-банктік жүйені, халықтық тұрмыс-жағдайы төмен қабатын субсидиялауды ұйымдастыру;

5. тұрғын үйдің біріккен құрылысы мен эксплуатациясы үшін тұрғын үй бірлестіктерін, ассоцияцияларын, серіктестерін, кооперативтерін ұйымдастыру;

    Аталған жоспарлаудың орындалуы тек бюджеттік  қана емес, бюджеттен тыс қаражаттарды да, соның ішінде ипотекалық несиелердің  әртүрлі нысандары негізіндегі  жеке капитал салымдарын кеңінен тартқанда ғана мүмкін болады.

    Қазіргі кездегі құрылыс көлемдерінің төмендеуі  жағдайларында халықтың кең қабаттарының тұрғын үйді алу, өзгерту және салу үшін құрылыс-жинақтаушы қорланымдарын  дамытудағы қадам нақты және әрекет ететін шара болмақ [14, 68-69б].

    Екіншілік нарықтың дамуы банктерді бос  несие ресурстарынан қамтамасыз етеді;  несиелер бойынша пайыз  мөлшерлемелері үшін банктерді қолдайтын  мемлекеттік қорларды құрудың маңызы зор.

    Келесі  шараларды жүзеге асыру қажет:

1. несиелерді беру процесін жетілдіру және унификациялау;
2. пәтердің тек тұтыну сапаларын ғана емес, сондай-ақ заем алушылардың болашақ шығындарын да – жөндеу, техникалық қызмет көрсету, эксплуатациясын да есепке ала отырып, тұрғын үйдің нарықтық құнын бағалау әдістемесін жетілдіру;
3. сенімді заңнамалық нормативтік базаны құру; құқытардың оптималды балансын бекіту;
4. ипотекалық облигациялар бойынша инвесторларға салық жеңілдіктерін ұсыну.

    Қазақстандағы пайыз мөлшерлемелерін бағалау  қиын, өйткені экономика әлі де көп дәрежеде долларланған; қаржылық мәмілелердің 70 пайызына жуығы  долларға деноминацияланған немесе индекстелген. Айналыстағы мемлекеттік, муниципалды және корпоративтік қарыздық бағалы қағаздардың 2,4 млрд. долларының 30,9 пайызы теңгелік құралдармен көрсетілген.

    Мұндағы проблема мынада: ммакроэкономикалық деңгейде пайыз мөлшерлемелерінің монетарлық саясаты мен уақытша құрылымы. Сыртқы әсерлерден толық болмаған, сондықтан ҚРҰБ ипотекалық несиелерді экономиканың долларлану деңгейін төмендету құралы ретінде қолдана алады.

    Егер  мемлекет халықтың кейбір топтары үшін жеңілдетілген несиелендіруді жүргізсе, онда халықтың әлеуметтік өміріндегі кейбір проблемалар шешіледі.

    Біріншіден, ауыл тұрғындары үшін жеңілдетілген  несиелендіру енгізу қажет. Ауыл шаруашылығын дамыту үшін жаңа кадрлар керек. Сонда ауылдарға орналасатын ауыл-шаруашылық жоғарғы оқу орындарының бітірушілері; сондай-ақ жұмыс тәжірибесі бар басқа да бағалы мамандар үшін тұрғын үйді сатып алу, жөндеу үшін жеңілдетілген ипотекалық несиелерді енгізуге болар еді. Ауылдағы өмір сүру перспективасы қаладағы тұрмыс жағдайларындағыдай (орталық жылу, сумен жабдықтау, телефонстанциясы т.б.) болса, онымен қоса анағұрлым жағымды экология жоғары квалификациялы кадрларды тартар еді. Ал  мұндағы кепіл зат – ауылдағы үлкен үй немесе қалада қалған пәтер.

    Екіншіден, жастарды қолдау үшін оларға жеңілдетілген  ипотекалық несиелеуді енгізу керек. Жас  жұбайлар, оқу орындарының түлектерге; т.б. жұмыс істей отырып, жоғары бағаға  пәтерді жалға алуға мәжбүр болады. Оларға жатақханадан бөлме және жекешелендірілген  пәтерлерді алуға ипотекалық несиені 30 пайыз мөлшеріндегі бастапқы жарнасыз ұсынуға болар еді. Жалдық төлемнен бюджетке ең көбі 3 пайызы ғана келеді. Мемлекетке банктерде ипотекалық несиелеуден пайыздық сыйақысы болғаны тиімдіріек. Сондай-ақ алғашқы 3-5 жылдарына пайыз мөлшерлемелері минималды болуы керек, әрі қарай жас мамандардың кәсіптік тәжірибесінің, табыстарының өсуіне қарай пайыз мөлшерлемелері де өсіп отырады.

    Үшіншіден, өндірісті, оның ішінде импорт алмастырушы  өнімді дамыту үшін қалаға қоныс тепкен қымбат жұмыскерлерді қолдау үшін аз пайызды, мерзімі ұзартылған (18-20 жылға) ипотекалық несиелеуді енгізу қажет.

    Төртіншіден, зейнеткерлерді қолдау үшін жеңілдетілген  жағдайлардағы ипотекалық несиелеуді енгізуді ұсынылған, зейнетақыны аударудың  ең жақын мерзіміне, яғни 30 күнге дейін, несиелендіруді жүзеге асырған  жөн. Қайтару автоматты түрде аннуитеттік төлеммен, банктегі зейнетақы шотына келіп түскен ақша қаражаттары есебінен жүргізіледі.