Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы

               Мазмұны

 

         

 

 Кіріспе........................................................................................................2

 

1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және оның құрылымы

 

1.1 Ипотекалық  несиелеудің мәні мен қағидалары....................................3

 

1.2 Қазақстанның  ипотекалық компаниясы және тұрғын  үй

 

бағдарламасын жетілдіру жолдары.............................................................7

 

2 Ипотекалық несиелердің есебі

 

2.1 Ипотекалық  несие есебін ұйымдастыру жолдары және оны

 

талдау...........................................................................................................14

 

2.2 Қазақстанда  ипотекалық несиелеудің даму  перспективасы мен өзекті

 

мәселелері....................................................................................................21

 

3 Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы

 

3.1 Қазақстандағы  ипотекалық несие жүйесі: проблемалары мен

 

даму  жолдары..............................................................................................27

 

Қорытынды..................................................................................................31

 

Пайдаланған әдебиеттер тізімі..................................................................32

         Кіріспе

 

      Ипотекалық  несие жылжымайтын мүлікті кепілге  салу арқылы және ұзақ мерзімге берілетін ссуданы білдіреді.

 

      Елбасымыз  Н.Ә.Назарбаев “Қазақстанның әлемнің  бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы” халыққа жолдауында атап өткендей: жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымды дамыту – еліміздің басым міндеттерінің бірі [1,3б] .

 

      Бүгінде ипотекалық несиелендіруді дамыту өзекті мәселелердің біріне айналуда. Ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы мүддесін, банктердің эффективті және пайдалы жұмысын, құрылыс кешенінің ырғақты өндірісін және мемлекеттің мүддесін, яғни экономикалық өсімді қамтамасыз етеді.

 

      Халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несие жүйесінің дамуы мемлекетке үлкен  пайда әкеледі. Ол маңызды әлеуметтік  міндеті – халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге зор үлесін тигізеді. Ипотеканы дамыту жалпы ел экономикасын дамытудың маңызды факторы болып табылады.

 

      Менің осы курстық жұмысты жазудағы  мақсатым – жалпы еліміздегі ипотекалық несиелердің нарықтағы жағдайын сипаттау, зерттеу, перспективалары мен проблемаларын, даму болашағын айқындау. Сонымен қатар еліміздегі екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несие операцияларын ұйымдастыру, есебін жүргізу және талдаудың негізгі мәселелерін, жолдарын айқындайды.

 

      Ипотеканың  айрықша маңызды принциптеріне  мыналар жатады: кепілге салынатын  мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта  кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялығы, яғни кепілге  салынған мүліктің ауыртпалығын  үшінші тұлғаға оңай танитындай болуы керек.

 

      ҚР-сында  ипотекалық несиелендірү жүйесінің  белсенді даму кезеңі басталды. Қазіргі  кезде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жолымен ақшаны мобилизациялаудың  нарықтық механизмдерін дамыту үшін жағдайлардың жасалуы есебінен тұрғын үй нарығында несие – қаржылық сфераның кеңейуі және халықтың төлем қабілеті сұраныстың өсуі үшін алғышарттар бар. Осы жүйені енгізумен бірге халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде ұсынылатын қаражаттар есебінен дайын тұрғын үй алу мүмкіндігі туды.

 

    Курстық жұмыс екі бөлімнен тұрады. Бірінші  бөлімінде, ипотекалық несиенің мәні, қағидалары, Қазақстандағы ипотекалық компаниясын және түрғын үй бағдарламасын  жетілдіру жолдары және оның құрылымы туралы мәселелер қарастырылған.

 

    Екінші  бөлімінде, ипотекалық несиелеу есебін ұйымдастыру жолдары және ипотекалық несиелеудің даму перспективасы  мен өзекті мәселелері қарастырылған. 

 

 

     1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және оның құрылымы

 

    1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен қағидалары 

 

    Ипотека  несиемен қамтудың сенімді бір әдісі болып табылады. Біздің елмізде нарықтық қатынастардың дамуына қарай ипотекалық несиені дамыту қажеттілігі өсуде. Бірақ ипотеканың дамуы қажетті экономикалық шарттарсыз мүмкін емес. Кепілдік құқықтың әмбебап нормалары бойынша мүлікті  кепілге тек несиелік кепіл иесі ғана қоя алады.

 

    Қазақстанда банктер көбінесе келесі кепіл түрлерін қолданады: жылжымайтын мүлік, жоғары өтімді товарлар, ірі банктердің кепілдігі, шетел және ұлттық валютадағы депозиттер, табыстама. Қазіргі кезде олар өзінің практикасында көбінесе жылжымайтын мүлікті кепілдендіруге жүгінеді. Қазақстанда  ипотеканың дамуы ҚР-сы президентінің нұсқауымен бастау алды. Бұл 1995ж. 23 желтоқсанда №2723 жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң. Берілген нұсқау ипотеканы кепілге қойылған жылжымайтын мүлік және ондағы үлес кепіл берушінің немесе  үшінші жақтың иелігінде немесе  қолданысында болатын кепіл түрі ретінде анықталады. Бүгінгі күні мемлекетте ипотека заңи түрде кіспорын, құрылыс, ғимарат немесе жермен тікелей байланысты т.б. объектілер кепіл ретінде қолданылады. Ипотеканың экономикалық мәні банктен немесе басқа қаржылық ұйымнан ссуда алу мақсатында жылжымайтын мүлік кепілінің бір түрі.

 

    Ипотекалық  несие – бұл жылжымайтын мүлік  кепілі бойынша банктен берілетін ұзақ мерзімді ссуда. Нарықтық экономика осы несиені кең қолдануды көздейді. Классикалық түсінікте ипотека – ол тек қана несиені беру ғана емес, сонымен қатар құнды қағаздарды эмиссиялау мен салым және облигациялармен байланысты ресурстарды тарту әдісі ретінде түсіндіріледі.

 

    Ипотекалық  несиелеу жүйесі 2 бағыттан тұрады:

шаруашылық субъектісіне және тұрғындарға берілетін ипотекалық несие;

несиелер үшін ресурстарды тартуды қосымша қамтамасыз ететін екінші нарықта (ипотекалық қарыздық міндеттеме) ипотекалық несиені сату.

 

    Әлемдік тәжірибеде негізінде бірінші бағытта  ипотекалық банк, екінші – мүлік  кепілімен қамтамасыз етілетін банктің  активтерін сатып алатын қаржылық компаниялар, қорлар және олардың базасында өзінің атынан шығаратын құнды қағаздар жатады.

 

    Бұл құнды қағаздар өтімді, өйткені олар жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген  және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік  береді.

 

    Кейбір  қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша шетелде кепіл ретінде олардың сенімділігін жоғарылататын мемлекет болып табылады.

 

    Мүлікке ипотекалық несиенің екінші нарығының  функциялануы ипотекалық несиенің банктің  капиталының өтімділігін қамтамасыз етеді, айналымда ақша массасын байланыстырады, капиталды ел ауданы және экономикалық сферасына бөлуге көмектеседі, несие бойынша пайыз тавкасын тұрақтандырады.

 

    Осы жағдайда ипотекалық несиемен айналысатын банктер несиелік ресурстармен шектелмейді, өйткені екінші нарықта негізгі  операцияны жүргізу арқылы айналымға  қайта түсіретін жаңа несиені бере, қажетті құралдарды қосымша мобильдауға мүмкіндік алады.

 

    Берілген  жүйені эффективті функциялау екінші ипотекалық нарықтың дамығандығын көрсетеді.

 

    Ипотекалық  несиенің объектісі:

жер учаскесі;

тұрғын-үй, квартиралар, үйлер, котедждер, дачалар және т.б. кәсіпорынның ғимараттары және құрылыстар;

коммерциялық қызметтің сервизтік қызмет көрсету объектісі, ресторандар, офистер, сауда үйлері және жеке дүкендер;

өндірістік кеңселер – складтар, заводтық ғимараттар, ғылыми-зерттеу институттары, энергетика объектісі, гараждар және өндіріске арналған құрылыстар.

 

                       Ипотекалық несиені келесі түрде көрсетуге болады:

тұрғын үй құрылысын несиелендіру;

тұрғын үйге жөндеу жұмыстарын жүргізу.

 

    Тұрғын  үй құрылысын несиелендіру қысқа  мерзімді және коммерциялық банктерге немесе құнды қағаздарды сату арқылы немесе кәсіпорын және банктен заем негізінде қаражаттарды тартатын депозиттік институттар түрінде ұйымдастырылған мамандандырылған институттар мен көрсетіледі.

 

    Ипотекалық  несиенің басты есебі нарықтық механизмдерді дамыту мақсатында тұрғындардың  сұранысының төлем қабілеттілігін ұстау, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын мобилизациялау және ұзақ мерзімді ипотекалық жүйесін дамытуда несиелік – қаржы сферасына бағыттау.

 

    Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде коммерциялық банк тұрғын үйді несиелеудің 3 түрін  көрсетеді:

жеке және заңды тұлғалардың жерді алу үшін берілетін қысқа және ұзақ мерзімді несие;

жеке және заңды тұлғалардың құрылыс жұмыстарын қаржыландыруда алатын тұрғын үй құрылысына қысқа мерзімді несие;

жеке және заңды тұлғалардың тұрғын үйді иемдену үшін алынатын ұзақ мерзімді несие.

 

    Үй  құрылысы үшін берілетін несие сомасы құжаттарда көрсетілген сомасы аясында  болады. Бұндай несиелер несиелік желілер негізінде беріледі. Сондағы алынатын соманың барлығы бірақ берілмейді, ол ол заңды жұмыстың орындалу шамасына қарай бөлініп төленеді.

 

    Ипотекалық  несие нарығында келесі субъектілер  қызмет етеді:

қарыз алушы;

кредитор;

ипотекалық несиеге қаражаттарды салатын инвестор (ссуда беретін банк қана емес);

үкімет.

 

    Қарыз алушының негізгі мақсаты ай сайын несие бойынша төлем жүргізе отырып, мүмкіндігінше арзан және жағдайы жақсы тұрғын үйді иемдену болып табылады [2, 34-36б].

 

    Банк  өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын максималдандыруға  бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.

 

    Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы болады.

 

    Ипотекалық  несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз ретінде қарыз  алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.

 

    Сөйтіп  салымды беретін тұлға салым  затына физикалық түрінде иелік  етуді жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге  дейін банкке тиесілі болады.

 

    Мұндай  салым ипотекалық несиенің негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда кепіл заты егжейлі-тегжейлі –  суреттеледі, және ол мемлекеттік тіркеуге жатады. Қозғалмайтын мүлік салымы несиелік келісімдердің жалп міндеттемелер пунктерін қамтуы тиіс: мерзім, қарыз сомасы және пайыздар. Қосымша шарттар салық төлемдерін реттеуді, жөндеу жұмыстарын және меншікті сақталу жағдайын, оны пайдалану бойынша міндеттерді білдіреді.

 

    Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің максималды деңгейін төмендетеді.

 

    Барлық  дерлік салымдарды бөлшектеп өтелетін ссуда түрінде түсінуге болады. Ипотекалық несие бойынша заем алушы алынған  ссуда сомасын пайыздармен бірге  ай сайынғы төлемдер нысанында өтеуге міндетті. Ай сайынғы төлемдер тұрақты  бола алады, кейде өсуі де мүмкін, бұл олардың мөлшерін инфляция деңгейінде түзетуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелендіру барысындағы ссуда туралы және оны қамтамасыз ету құралдары туралы келісімдер несиенің басқа түрлеріндегі келісімдерден ерекше болып табылады, бұл ерекше заңдылық нормаларды қолдануды көздейді. Олардың ең маңыздыларына мүлікті қарыздар үшін мәжбүрлеп ұстап қалу құқығы жатады. Бөтен қозғалмайтын мүлікке құқық кепілденген мүлік құнына негізіндегі талапты басыидылықпен қанағаттандыру мүмкіндіктерінен тұрады. Бұл құқықтың мәні келесідей: қарыз алушының өз міндеттерін орындамау жағдайында, мысалы, ссуданы мерзімінде өтемеуде, кредитор кепілденген қозғалмайтын мүлік құнынан өз талабын қанағаттандыра алады, сондай-ақ өзге кредиторлар алдында басым түрде.

  Экономикалық талаптарға мыналар жатады: кепіл объектісін дұрыс таңдау, оның құнын бағалау, кепіл түрін анықтау, кей жағдайда кепіл заттарын сақталуын бақылауды ұйымдастыру. Заңдылық талаптарға мыналар жатады: кепіл беруші мен кепіл ұстаушының құқықтары мен міндеттерін нақты анықтау, кепіл түріне сәйкес кепіл құжаттарын сақтау тәртібі.

 

    Кепіл туралы  келісімде несиенің түріне қарай  несиені кепілдік қамтамасыз ету  нысаны, мөлшері және тәртібі анықталады.

 

    Кепіл заты мыналар  бойынша болуы мүмкін:

заем алушының меншігі болып табылатын құрылыс жұретін жер учаскесі;

дайын тұрғын үй немесе аяқталмаған құрылыс;

мүліктің және мүлік құқығының басқа түрлері.

 

    Кепілдік  мүлікті кепіл беруші жоғалту  және құрту тәуекелдерінен сақтандыруы  керек.

 

    Несиені беру  туралы шешім заем алушының несиелік өтініші негізінде кредитор-банкпен қабылданады.

 

    Кепіл затының келесі ортақ талаптары болады:

кепіл берушіде кепіл затына деген меншік құқығының немесе толық    шаруашылық ету құқығының болуы;

кепілдің сол затына өзге кредиторлар тарапынан претензиялардың болмауы;

салынатын мүлік түріне байланысты дифференциаланған белгілі бір сала критерийлеріне сәйкес болмауы.

кепіл құнының клиенттің сәйкес міндеттерін қанағаттандыру үшін жеткіліктілігі;

арнайы кітапта міндетті тіркелу.

 

    Ссудаларды  жабу  ретінде банктер әр қайлы мүлікті қолдануы мүмкін: қозғалмайтын мүлік; өтімді мүлік (жңіл және тез өткізілетін товарлар); әр түрлі бағалы қағаздар (жеткіліктітүрінде өтімді); ақша қаражаттары, соның ішінде шетел валютасындағы; т.б. мүлік; мүліктік құқықтар.

 

    Сонымен қозғалмайтын мүлік кепілі – бұл  меншікті иемдену тәсілі емес, бұл тек кепілге салынған мүлік құнынан кредитор талаптарын қанағаттандыру нысаны.

 

    Қарыздың  төленуі жағдайында борышқордың  кепілденген мүлікті сатып алу  құқығын айыру қатысты қарапайым  процедура болып табылады. Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесін талдау осыны дәлелдейді.

 

    Осы саладағы отандық және шетелдік тәжірибені талдау ипотекалық несиенің келесі ортақ  принциптерін ажыратуға мүмкіндік  береді:

меншік құқықтарын шектеу шарттарында мүлікті борышқордың қолында қалдыру;

кепіл үлесі түрінде ссуда мөлшерін анықтау;

1 мүлік кепілі бойынша қосымша ипотекалық ссудаларды алу;

сақтандыруды есепке ала отырып ссудаларды беру;

мерзімінде қарызды төлемеу кезінде қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе оны басқа тұрғындарға беру;

 

    Қозғалмайтын  мүлік кепілмен берілетін ссудалар нарықтық экономиканы дамыған елдерде  кең таралған. Мұнда әр банк ипотекалық несиелерді берідің өз схемасын қолданады. Олар несиелендіру объектісі мен  субъектілеріне қарай ресурстарды  мобилизациялау әдістеріне қарай негізгі қарыз бен пайызды алуына қарай әр түрлі болып табылады. Оларды ұсынудың механизмдері мен сфераларында әр түрлі ипотекалық несиелерді ұсынуы техникасы мен шарттары көптеген факторларға байланысты, бірақ несиелендіру объектісі – қозғалмайтын мүлік түрі басыңқы болып қалады.