Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы

 

       Банк  ипотекалық тұрғын үй  несиесі бойынша талап ету  құқығын кері өтеп алуды төмендегі жағдайлар бойынша:

Компанияның талаптарына ипотекалық тұрғын үй несиесінің сәйкес келмеуі;

Ипотекалық немесе несиелік шарт бойынша қарыз алушы міндеттері орындалмаса немесе орандауға жатпаса;

өзге де талаптарды орындамаса;

талдамалы ипотекалық куәлікті алмастыру.

 

           Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды фактор болып табылады [5,54-62б].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                        2 Ипотекалық несиелердің есебі

 

    2.1 Ипотекалық несие есебін ұйымдастыру  жолдары және оны  талдау

 

    Ипотекалық  инвестициялау жүйесі  төмен пайызбен ұзақ мерзімге берілетін жинақ механизмі ретінде қарастырылады. Ипотекалық ссудалар тұрғын үйді және өндірістік кеңселерді иемденуге, тұрғызуды және қайта жоспарлауды қаржыландырады. Онда қазіргі ипотекалық несие негізінде қорғаныс сенімділігі мынандай қағидалармен ұсталады:

 

1. Маман  қағидасы – ипотекалық кітапта көрсетілген кепілдік құқықты белгілі бір мүлікпен байланыстыру;

 

2. Жариялылық  сенімділік қағидасы – барлық  қызығушылық білдіретін тұлғаларға  кітапта көрсетілген құқықтардан  басқа құқықтың жоқтығына сенімділікті  қамтамасыз ету;

 

3. Құқық  бойынша ипотекалық кітапқа енгізілген қарызды жабудан басқа қолданылмайтын қағида.

 

    4. Берілген мүлікке әр түрлі  кредиторлардың претензияларын  қанағаттандыру.

 

    Қазіргі кезде ипотекалық несие жүйесінің  бірнеше түрлері бар. Солардың бірі жылжымайтын мүлікті тұтыну заты емес, тауар және табыс көзі болып табылатын коммерциялық құрылысшы. Осы жүйе берілген жылжымайтын мүлікке салымды құрады және жаңа құрылыс салуға несие алады. Салым - берілген жылжымайтын мүліктің амортизациясын есептеу арқылы  және жаңа құрылыс бағасының құны арқылы ашылады.

 

    Ипотекалық  несиенің банктік несиемен бірге қаржыландырудың қосымша көзі ретінде  қарастырылатын жүйесі бар. Мысалыға,  муниципалды дотация, жекешелендірілген  сертификаттар, азаматтардың және кәсіпорынның қаржылық құралдары, жер учаскесіне, гаражға және басқа да жылжымайтын мүліктің  қосымша салымына банктің қосымша несиесі.  Және делдал компания немесе сатып алу және сату аукционы арқылы контрактіні жүргізу.

 

    Осы жүйелер құрылыстың бағасының тұрақсыздығына байланысты, коммерциялық тәуекелді  төмендетеді.

 

    Ипотека кепіл  берушінің сату құқы арқылы кез келген жылжымайтын мүлікке  бекітілуі мүмкін. Нақтырақ айтатын болсақ:

жер учаскелері;

тұрғын үйлер және квартиралар;

өндірістік қызметте қолданылатын кәсіпорын, ғимарат, құрылыс және басқа да жылжымайтын мүлік;

тұтынуға арналған құрылыстар;

басқа да жылжымайтын мүліктер.

 

    Ипотека заты  толық шаруашылықты жүргізуші  және жеке меншік құқығында кепіл  берушіге жатуы керек. Мүлікке ипотека  барлық меншік иелерінің жазба түріндегі  келісімі ретінде ғана беріледі.

 

    Несиені бөлу туралы несиелік комитеттің шешімі негізінде несие бөлімі заң бөлімінен  бірігіп несиелік келісім мен  кепіл келісімін дайындайды. Несиелік бөлім қажетті қорларды жинап, оны  мөрімен куәландырады.

 

    Несиелік  келісім,  кепіл келісімі және басқа  да құжаттар толығымен рәсімделіп, мемлекеттік органдарға сәйкес кепілді  тізімге алу үшін немесе ҚРҰБ талаптарына  сай рәсімделген кепілдеме хаттарын алуға немесе несиені қайтаруды  қамтамасыз ету бойынша басқа  құжаттарды рәсімдеу үшін заң бөліміне беріледі. Несиелік комитеттің шешіміне негізделген несиенің қайтарымдылығын қамтамасыз ету ұжаты бойынша несие бөлімі бухгалтерияға несиені аудару туралы өкім береді. Яғни оған Банк басқармасы төрағасының және несие бөлімі басшыларының қолы қойылуы керек. Заңды тұлғалар үшін мерзімдік міндеттемелер рәсімделуі талап етіледі. Бухгалтерия несиені жоғарыда көрсетілген үкім ретінде аударады және мерзімді міндеттемелердің бизнес жоспары мен келісімге келген тапсырма сай екенін тексеру үшін несие бөлімінің қолымен куәландырылған қарыз алушының қолындағы төлем тапсырмасы керек.

 

    Клиенттердің  несиелік шотын ашу және жабу ішкі бухгалтерияның бұйрығы бойынша  жүзеге асырылады. Несие толық сомада немесе бөлшектеп беріледі:

несиелік немесе арнайы несиелік шоттан бенефициар төлем құжаттарын төлеу;

бенефициар төлем құжаттары бенефициар мекенжайына төленеді;

аккредитив қою жағдайында несиелік шоттан аккредитив шотына қаражатты аудару;

қарыз алушының есеп айырысу шотына несие сомасын аудару;

қарыз алушыға қолма-қол ақша беру;

қарыз алушының жазбаша көрсетілген шотына несие сомасын аудару,

басқа да жолдармен.

 

    Қызмет  көрсетіп отырған банк клиенттерге  несие берген кезде мынадай корреспонденттік шоттар құрылады:    Дт 1411, 1417 «Клиенттерге берілген қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді қарыздар»

 

    Кт 1001 «Кассадағы қолма-қол ақша»

 

         2203 «Клиенттердің ағымдағы есепшоттары».

 

    Мерзімді  міндеттемелер  бір мезгілде баланстан  тыс  шотқа келіп түседі – «Әр  түрлі құндылықтар және құжаттар» (7339). Басқа банк қызмет көрсететін клиенттерге несие беру кезінде мынадай бухгалтерлік жазу жасалады:

 

    Дт 1411 «Клиенттерге  берілген қысқа мерзімді қарыздар»

 

         1417 «Клиенттерге берілген ұзақ  мерзімді қарыздар»

 

    Кт 1050 «Банктің корреспонденттік есепшоттары».

 

    Клиенттерге шетел  валютасымен несие берген кезде  келесідей жазу жасалады:

 

    Дт 1411, 1417«Клиенттерге  берілген қысқа  мерзімді және ұзақ мерзімді қарыздар»

 

    Кт 1858 «Банктің шетел валютасы бойынша валюталық қысқа позициясы»

 

          2858 «Банктің шетел валютасы бойынша валюталық ұзақ позициясы».

 

    Сонымен бір  уақытта теңгемен:

 

    Дт 1859 « Шетел  валютасының теңгемен көрсетілген қарсы құны ( валюталық  ұзақ позициясы)»

 

         2859 «Шетел валютасының теңгемен  көрсетілген қарсы құны (валюталық  қысқа позиция)»

 

    Кт 1001 «Кассадағы қолма-қол ақша»

 

         2203 «Клиенттердің ағымдағы есепшоттары»

 

         1050 «Банктің корреспонденттік есепшоттары».

 

    Несиені қайтару кезінде өткізбелер керісінше  жасалады. Теңгелей берген несиені  қайтарған кезде:

 

    Дт 1001 «Кассадағы қолма-қол ақша»

 

         2203 «Клиенттердің ағымдағы есепшоттары»

 

         1050 «Банктің корреспонденттік есепшоттары»

 

    Кт 1411 «Клиенттерге  берілген қысқа мерзімді қарыздар»

 

         1417 «Клиенттерге берілген ұзақ  мерзімді қарыздар».

 

    Шетел валютасында  берілген несиені қайтарғанда:

 

    Дт 1001 «Кассадағы қолма-қол ақша»

 

         2203 «Клиенттердің ағымдағы есепшоттары»

 

         1050 «Банктің корреспонденттік есепшоттары»

 

    Кт 2858 «Банктің шетел валютасы бойынша валюталық ұзақ позициясы».

 

    Бір уақытта теңгемен берілген:

 

    Дт 1859 « Шетел  валютасының теңгемен көрсетілген қарсы құны ( валюталық ұзақ позициясы)»

 

         2859 «Шетел валютасының теңгемен  көрсетілген қарсы құны (валюталық  қысқа позиция)»

 

    Кт 1411 «Клиенттерге  берілген қысқа мерзімді қарыздар»

 

         1417 «Клиенттерге берілген ұзақ  мерзімді қарыздар».

 

    Клиент  қарыздың негізгі сомасын қайтармаған кезде, ол кешіктірілген қарыз деп есептеледі:

 

    Дт 1424 «Банк қарызтары бойынша клиенттердің мерзімі өткен берешегі»

 

    Кт 1411 «Клиенттерге  берілген қысқа мерзімді қарыздар»

 

         1417 «Клиенттерге берілген ұзақ  мерзімді қарыздар».

 

    Болашақта клиент кешіктірілген қарыздарын төлеген кезде:

 

    Дт 1001 «Кассадағы қолма-қол ақша»

 

         2203 «Клиенттердің ағымдағы есепшоттары»

 

         1050 «Банктің корреспонденттік есепшоттары»

 

    Кт 1424 «Банк қарызтары бойынша клиенттердің мерзімі өткен берешегі».

 

    Егер  клиенттің қаржылық жағдайы үмітсіз деп табылса, онда банк оның қарыздарына тосқауыл қояды.

 

    Дт 1427 «Банк қарыздары бойынша клиенттердің оқшауланған берешегі»

 

    Кт 1424 «Банк қарызтары бойынша клиенттердің мерзімі өткен берешегі».

 

    Тосқауыл  қойылған қарыз бойынша пайызды есептеу тоқтатылады.

 

    Клиенттің тосқауыл қойылған берешегі қайтарылған  кезде:

 

    Дт 1001 «Кассадағы қолма-қол ақша»

 

         2203 «Клиенттердің ағымдағы есепшоттары»

 

         1050 «Банктің корреспонденттік есепшоттары»

 

    Кт 1424 «Банк қарызтары бойынша клиенттердің мерзімі өткен берешегі».

 

    Несиелеу  принципінің бірі – төлемділігі  болып табылады,  яғни клиент несиені  пайдаланғаны үшін белгіленген пайызын  төлеуі керек. Осы үлгіде несие ұсына  отырып банктер делдалдық қызметі  үшін өтемақы алады, себебі олар несие  бойынша төлемдер төленбеуінің тәуекелін өздеріне алады, өйткені банктің салымшылары алдындағы өзінің міндеттемелерін орындамауы тәуекелді жоғарылатады. Банк қызметінің негізгі түрі сырттан қаражат тарту және басқаларға несие беру болып табылады. Бұл қызметтің өзін-өзі ақтау себебі сырттан тартылған қаражаттың пайыздық мөлшерлемесі банк өзі берген несиеге қарағанда едәуір төмен.

 

    Банктің пайыздық деңгейі мынадай бірқатар факторларға байланысты:

несиелік қаражатқа деген сұраныс пен ұсыныстың қатынасы. Қандай да болмасын нарықта сұраныс несиелік қаражат ұсынысынан жоғары болады және керісінше;

ҰБ саясатының реттеу бағыты. Бізде ҰБ екінші деңгейдегі банктердің пайыздық саясатын анықтауға араласпайды, банктің несие үшін пайыздық мөлшерлемені төмендету немесе жоғарылату, ынталандыру, міндетті резерв нормасын, қайта қаржыландыру мөлшерлемесін икемдеу жолдарымен анықтайды;

Берілген несиенің көлемі және мерзімі ( несиенің көлемі жоғары және ұзақ болса, онда пайыздық мөлшерлеме де жоғары болады);

Несиелік капиталдың өзіндік құны (яғни тартылған қаражат банкке қаншалықты қымбатқа түседі);

Қарыз алушының несие қабілеттілігі. Банк қарыз алушының қаржылық қатынасы тұрақты, сенімді болса пайыздық мөлшерлемені төмен белгілейді және керісінше, егер қарыз алушы сенімсіздеу болса банк жоғары пайыздық мөлшерлеме белгілейді);

Қамтамасыз ету сипаттамасы (кепілдік сенімділігі, кепілге қойылған мүліктің өтімділік дәрежесі);

 

Несиенің  мақсаты.

 

    Банктік несиенің пайыздық мөлшерлемесі деңгейіне  әсер ететін тағы да бір қажетті  фактор – сол банктің қаржылық жағдайы. Меншік капиталы жеткілікті мөлшерде қалыптаспаған банктің табыстық деңгейі жоғары емес және күтілмеген жағдайлар кезінде резервтің сенімділігі немесе шығындылығы агрессивті пайыздық саясат ұстанғаннан басқа әрекет ете алмайды. Банктер бұл позициялар бойынша тиісті деңгейде болса, онда либералды пайыздық саясатты ұстануларына жол береді. Банктің пайыздық деңгейіне инфляция үлкен әсер етеді. Банктің несиелік пайызды мөлшерлемесі де инфляцияның өсуіне сәйкес келеді.

 

    Жоғарыда  айтылғандардан мынадай қорытынды алуға болады: банктік несие пайызының жоғары шегін нарықтық жағдай анықтайды, ал төменгі шегі несиелік ұйымның өзінің қызмет жағдайына тәуелді.

 

    Несиені беру  кезінде тұрақты және қалқымалы  пайыз бекітілуі мүмкін. Тұрақты  пайыз несие шартының әрекет ету уақытында өзгермейді. Қалқымалы пайыз банктің қалауы бойынша несиелік шарт әрекет ету уақытында өзгеруі мүмкін. Банктегі бухгалтерлік есепшот бойынша пайызды аадару және олардың көрсетілуітуралы ережесіне сәйкес жүргізіледі. Бұл ережеге сәйкес аналитикалық есеп гот бойынша пайызды аудару үшін, банктерде әр есепшот үлесіне. Объектілер, несиені пайдалану мерзімі және пайыздық мөлшерлеме бойынша дербес шот ашылады.

 

    Банктің несиелік комитетінің шешім бойынша пайыздық мөлшерлеме , тәртібі, кезеңі, пайыздық аудару мерзімдері және төлету тәрітібі анықталады. Бұл шешімді банктің төрағасы бекітеді. Банктің операцияны басқаруы міндетті болып табылады және банктің келісімшартында көрсетіледі.

 

    Несиелік  келісімшартта қарастырылған мерзімде және мөлшерде пайыздар аударылады, бұндай жағдайда пайыздарды аванспен аударуға және төлеуге жол бермейді. Шотты жапқан кезде дербес шотты бір банктен басқа банкке бергенде, пайыздар шоттың дәл жабылған күніне аударылады. Щот жабылғаннан кейін одан алынатын қалған соманың пайыздық қойылымынан шоттың иесіне тиімді етіп және банк өзіне тиімді етіп одан пайыздық мөлшерлемесін алады. Алынған пайыздық мөлшерлеме банктің сол мезгілінде пайдасы деп сналады. Несиелер бойынша пайызды төлеу және аудару үшін келесідей бухгалтерлік өткізбелер жасалады:

 

    Егер  несие  түрінде берілсе, пайыздық аударымдар бойынша:

 

    Дт 1740 «Клиенттерге  берілген қарыздар және қаржы лизингі бойынша есептелген кірістер»

 

    Кт 4411, 4417 «Клиенттерге  берілген қысқа, ұзақ мерзімді қарыздар бойынша сыйақы алуға  байланысты кірістер».

 

    Егер  несие  шетел валютасымен берілген жағдайда, пайыздық аудару бойынша:

 

    Дт 1740 «Клиенттерге  берілген қарыздар және қаржы лизингі бойынша есептелген кірістер»

 

    Кт 1858 «Банктің шетел валютасы бойынша валюталы қысқа позициясы»

 

          2858 «Банктің шетел валютасы бойынша валюталық ұзақ позициясы».

 

    Бір уақытта теңге түрінде:

 

    Дт 1859 « Шетел  валютасының теңгемен көрсетілген қарсы құны ( валюталық  ұзақ позициясы)»

 

         2859 «Шетел валютасының теңгемен  көрсетілген қарсы құны (валюталық  қысқа позиция)»

 

    Кт 4411, 4417 «Клиенттерге  берілген қысқа, ұзақ мерзімді қарыздар бойынша сыйақы алуға  байланысты кірістер».

 

    Есептелген  пайызды  төлеу кезінде: