Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы

 

    Ипотекалық ссудаларды талдай отырып мыналарды орындау қажет:

қарызды өтеу схемасын дайындау;

инвестор үшін ипотеканың эффективтілігін және борышқор үшін ссуда бағасын анықтау;

ипотеканың анағұрлым мақсатты түрі негізінде таңдауға мүмкіндік беретін қосымша шарттарды табу.

 

    Осы проблемаларды  шешу ипотекалық ссуданың таңдалған түріне және оны берудің нақты шарттарына байланысты [3, 36-б].

 

    1.2. Қазақстанның  ипотекалық  компаниясы және  тұрғын үй бағдарламасын жетілдіру жолдары

 

       Қазақстан Республикасы Ұлттық  Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен 2000 жылғы 20 желтоқсанда – «Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» (ҚИК) құрылды. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының»  негізгі мақсаты – қаржы рыногында «несие алу» жолымен ипотекалық несие берген екінші денгейдегі банктердің қайта қаржыландыруды, сондай -ақ ипотекалық облигациялар шығару және тарту арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады.

 

        «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші жартысынан бастап жүзеге асыра бастады. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» қызметі ипотекалық несиелеу нарығында екінші деңгейдегі банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге мүмкіншілік береді.

 

          АҚ «ҚИК-ның» қызметінің негізгі түрлері болып мыналар табылады: ипотекалық жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ипотекалық түрғын үй несиесі бойынша талап ету қүқығын банк – партнерден сатып алу және осы талап ету қуқығымен қамтамасыз етілген облигацияларды сондай-ақ бағалы қағаздарды шығару. Ипотекалық несие нарығында Компания арзан қаражат көзі болып табылады және ипотекалық бизнесті қаржыландырудың сенімді көзі болып табылады.

 

         Компанияның рөлі – екінші  денгейлі банктер мен бірдей  денгейде ипотекалық несие беру емес, екінші қайталама ипотекалық нарықты қалыптастыру және реттеу.

 

   ҚИК қызметінің негізгі ерекшелігінің  бірі – несиенің берілуі мен оның қайтарылуы шетел валюталарға қатыссыз, тек теңгемен жүзеге асырылады. Сондай-ақ компания бағдарламасы бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.

 

   Қазіргі кезде Қазақстан Ипотекалық компания өздігінен тартылатын мемлекеттік  емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор өз банктерін қаржыландырады.

 

   ҚИК қызметі кредитор банктер арасында бәсекелестіктің өсуіне және ипотекалық несиелеу жағдайларының женілдеуіне мүмкіндік жасады. Мысалы, 2003 жылдың басында банктер кредиттер 3 жылдан аспайтын мерзімге береді, ал теңгемен  несие бойынша сыйақы ставкасы жылдық 28% - ға жетті. 2005 жылдың аяғына несиелеу мерзімдері 20 жылға дейін өсті, ал сыйақы ставкасы жылдық 12 % - ға дейін азайды.

 

     Нәтижесінде қазіргі кезде ҚИК  өздігінен тартылатын мемлекеттік  емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор – банктерді қаржыландырады. Есептік кезең ішінде ҚИК 500 млн. теңгеге ипотекалық облигациялардың бірінші шығарылымен орналастырды. Сонымен қатар, ҚИК қаржылық агенттік мәртебесін бірінші болып алды, мұның өзі ипотекалық облигациялардың инвестициялық тартымдылығын арттыруға мүмкіндік береді.

 

         Эмиссиялардың жалпы сомасы Ұлттық  банкте 3 млрд. теңге көлемінде тіркелді, облигациялардың айналыс мерзімі – 10 жыл. «Қазақстан Қор биржасы»  ЖАҚ – ның Биржалық кеңесінің шешімімен облигациялар «А» санаты бойынша ресми тізімге енгізілді.

 

           Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды фактор  болып табылады.

 

   Кесте-1. Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру бойынша жиынтық кесте.№ Банк атауы Несиелеу мерзімі Минималды бастапқы жарна, % Жылдық пайыз Мерзімінен  бұрын өтеу мүмкіндігі Мерзімінен  бұрын өтеу шарттары

1. АТФ Банк 15-20ж дейін 10-30 13,5 бар Айыппұл жоқ

2. Альянс Банк 3-20 жыл 15 13,6 бар өтеу сомасынан 2% айыппұл

3. Казкоммерц-банк 3-30ж дейін 7ж дейін-14.5;

 

7ж. жоғары-14;15ж.жоғары-13.5 13,5 бар Бастапқы пайыздан 1,5 % айыппұл

4. Каспий Банкі 7ж. дейін 30 18 бар 3 айдан кейін айыппұл жоқ

5. Халық Банкі 15ж. дейін 7ж.дейін-15;

 

10ж.дейін-20;

 

15ж.дейін-30 11

 

10

 

9 бар Айыппұл жоқ

6. Нұрбанк 15ж.дейін 15 12 бар 1ж.дейін-5%;

 

1ж.кейін  айыппұл жоқ

7. БТА Ипотека 3-20жыл 15 12,8 ҚИК;

 

14,8 бар өтелетін сомадан 2% айыппұл

8. ЦентрКредит Банк 20ж. дейін 15 13,6 бар өтелетін сомадан 2% айыппұл

9. Цеснабанк 20ж. дейін  15 13,6 бар өтелетін сомадан 2% айыппұл

 

 

 

            Ипотека куәлігі бір данада  жасалады және кепіл үстаушыға  беріледі. Ипотека куәлігінде мыналар  көрсетілуге тиіс:

құжаттың атауына енгізілген «Ипотека куәлігі» сөздері;

кепіл берушінің аты – жөні және түрағы (мекен жәйы);

кепіл ұстаушының аты – жөні және турағы;

егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса, борышқордың аты – жөні және түрағы;

ипотека шарты жасалған күн мен орны;

егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен проценттінің мөлшерін көрсету;

егер олар төленуге тиіс болсанегізгі міндеттеменің сомасы мен проценттін төлеумерзімін көрсеу, ал егер бұл сома және  немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен кезенділігін және әрқайсысының мөлшері немесе оларды айқындауға мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;

кепілге берілген жылжымайтын  мүліктің тізбесі мен мекен – жайы;

ипотеканың мәні болып табылаты мүліктің кепіл берушінің меншігі болып табылатынын айқындайтын қүкықтың атауы;

кепіл берушінің қойған қолы;

ипотека куәлігінің берілу күні.

 

      Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және түрғын  үй ипотекалық несие жүйесі  жұмысының нәтижесінде қалыптасқан  қағида – несиенің берілуі мен оның кері қайтарылуы компания  бағдарламасы бойынша, шетелдік  валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады. Сондай – ақ компанияның бағдарламасы бойынша берілетің несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен несие мерзімінің ұзактығымен ерекшеледі. 2003 жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылға қарағанда ипотекалық түрғың үй кредиттерін 8 есеге жуық сатып алды (7938 млн. теңге), 2004 жылы 1 қантарда 5488 несие бойынша несие берешегінің қалдығы жоспардағы 49000 млн. теңге орнына 8116 млн. теңге болды.

 

           Қазіргі уақытта «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» акционері Ұлттық банк болып табылады. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасында түрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасының шеңберінде түрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ – ның Арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық несие, тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізгісі келген азаматтарда 1 шаршы метрі 350 АҚШ долларына тиесілі келетін сомадан аспайтын және «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық түрғын үй несиелерінің негізгі талаптарына сәйкес беріледі. Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасы бойынша ипотекалық несие еліміздің барлық облыстарында жүргізіледі, өйткені Қазақстанның барлық аймақтарында осындай түрғын үйлер салынбақшы.         Бағдарламаның ерекшеліктері:

сыйақы ставкасы -10%;

алғашқы жарна түрғын үй қүнының 10% кем емес;

несие беру мерзімі 20 жылға дейін;

мерзімен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді.

 

       Мемлекеттік  түрғын үй бағдарламасының  қүрылысы, сыйақы ставкасын төмендету  есебінен төлем ақы төлеу қабілетінің сүранымына жағдай жасау, алғашқы жарнаны төмендету және несие беру мерзімін үзарту. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйді сату тәртібі – ұкіметтің бекітілген Қаулысымен жергілікті атқару органдары – арқылы сатуға қол жеткізу ережелерімен реттеледі. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйге қол жеткізуге мүлделі Қазақстан республикасының азаматтарды Ережеге сәйкес Уәкілетті органға үміткерлердің ресми тізіміне ену үшін қажетті өтініш білдіреді.

 

        Түрғын үй  сатып алудағы басым  қуқықтың берілуі:

балалары бар жас отбасына;

мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінде түрғын мемлекеттік органдар және мекемелердегі қызметкерлеріне;

әлеуметтік саладағы мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне.

 

       Түрғын үйді сатып алу туралы  шешім қабылданғаннан кейін, Уәкілетті орган және Қазақстан Республикасының азаматы екі жұмыс күнінің ішінде заң тәртібімен белгіленген сатып алу – сату шартын жасайды, сонан соң несиегер мен серіктес банк арасында банктік несие шарты жасалады.

 

        Компания  бағдарламасы бойынша  несиелеудің негізгі шарттарының бірі – теңгемен түрғын үй ипотекалық несиесін беру. Теңгемен ипотекалық несие беру нарығын дамытудың бір жолы 2005-2007 жылдарға арналғын ҚР-да тұрғын үй қүрылысынын дамытудың арнаулы мемлекеттік бағдарламасы болып табылады.

 

        Тұрғын үй құрылысын дамытудың  2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік  бағдарламасы. Бұл бағдарламаның  негізгі міндеті тұрғын үй  рыногындағы ұсыныс пен сүранысты  екенін, соған сәйкес осы бағытта  жүзеге асырылатын нақты шараларды  тізіп көрсетті. Олар: бірінші, ипотеканың несиелеуді дамыту; екінші, тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйесін жетілдіру; үшінші, қолжетімді жаңа тұргын үй құрылыс үшін жергілікті атқарушы органдарды несиелеу; төртінші, коммуналдың тұрғын үй құрылысы; бесінші, құрылыс материалдары тиімді констукциялармен технологиялар өндірістерін дамыту; алтыншы, инженерлік инфрақұрылымды өркендету.

 

        Бірінші.  Ретте атап көрсетілген, яғни тұргын үй саласына инвестиция тартуда ипотекалық несиелеу ең тиімді жолдардың бірі екеніне тоқталған Даниал Ахметов аталған қызмет түрі қазіргі уақытта еліміздің аз ғана тобына ғана қолайлы жағдай туғызып отырғанын, оның негізгі себебі түргындарды алғашқы жарна қаражатының жеткіліксіз екенін атап өтті.

 

       Қазіргі 13-15 пайыздық ставка 9-10 пайызға  дейін азайтылып, ипотекалық несиелер үшін қайтару мерзімі бүгінгі 10 жылдан 20 жылға дейін ұзартылмақ, ал алғашқы төлемақы жарнасы 15-тен 10 пайызға дейін төмендетілмек.

 

         Екінші. Тұрғын үй құрылысы жинақтамалары жүйесін жетілдіру. Бүл жүйе Қазақстанда жаңадан қалыптасып келеді. Үкімет басшысы осыған орай салымшыларды молынан тарту үшін жинақтаудың алғашқы төлем ақы жарнасы 50-ден 25 пайызға дейін төмендету, несиені қайтару мерзімін қалған сома бойынша 15-тен 25 жылға дейін ұзарту бағдарлама барысында қарастырылған.

 

       Үшінші. Жаңа қолжетімді түрғын үй құрылысы үшін жергілікті атқарушы органдарды несиелеу. Бұл жердегі ең маңызы мәселе, деп атап көрсетті Премьер-Минимтр Даниал Ахметов осы жүйе бойынша салынған арзан пәтерлердің алыпсатарлық арқылы үстеме бағаға сатылуына жол бермеу. Сондықтан да Үкімет түрғын үйді несиелеу сатудың тиісті ережелерін әзірлеуде. Сонымен қатар, жеке сектор да мемлекет құрған ипотекалық несиелеу мен тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйелеріне қатысушылар тарапынан түсетін төлемге қабілетті сүранысқа қызығушылық танытып, арзан әрі жайлы тұрғын үй құрылысының қарқынын арттырмақ.

 

       Төртінші.   Коммуналдық тұрғын үй салу, яғни мемлекет түрғын үй проблемасын шешу жөнінде белгілі бір міндеттемелер алатын жекелеген азаматтар категориясын баспамен қамтамасыз ету жергілікті атқарушы органдардың құзыры болып табылады. Осы мақсатта әр облысты жыл сайын кем дегенде 100 пәтерлік  үй салу көзделген. Үш жылдағы  жалпы қаржылық шығын 18,9 миллиард теңгені құрайды.

 

         Бесінші. Құрылыс материалдарды, тиімді конструкциялар мен технологиялар өндірісін дамыту, яғни елімізде әйнек, шыны талшығын, металды алмастыратын алюминий қүймаларынан, композиттік және басқа материалдардан жасалған конструкциялар шығару жөніндегі кәсіпорындар жоқ екен. Соған орай, бағдарламада құрылыс материалдарының,  технологиялардың отандық өндірісін дамыту жөніндегі шаралар белгіленген.

 

          Алтыншы. Тұрғын үй бағасының елеулі құрамдасы инженерлік коммуникацияларға кететін шығындар екенін ескерсек, инженерлік инфрақұрылымды дамытудың қажетті айқындала түседі. Мемлекеттік бағдарлама іске асырудын күтілетін нәтижелер 2005-2007 жылдары іске қосылатын тұрғын үй 12 миллион шаршы метр болады; 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс орындары құрылады; тұрғын үй қорының қолайлылығы және қалалар мен басқа елді мекендердің архитектуралық бейнесі жақсарады және т.с.с.

 

          2005 - 2007 жылдарға арналған ҚР тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыру үшін келесідей қаржыландыру ресурстары мен көздер қажет етіледі: 3 жылға 150,0 млрд. теңге мемлекеттік ресурстар, соның ішінде 2005 жылы – 60,5 млрд. теңге, 2006 жылы – 63,7 млрд. теңге, 2007 жылы – 25,8 млрд. теңге. Сонымен қатар, 2005 жылы несиеге берілген 42 млрд. теңге 2007 жылы қайта инвестицияланады.

 

           Бағдарлама келесі  бағыттар бойынша  жүзеге асырылады:

Тұрғын үй құрылысының ұсынысын ынталандыру:

Жалпы сипаттағы жүйелік шаралар:

 

1.1 тұрғын үй бір шаршы метр құрылысының күнін төмендету;

 

1.2 жеке тұрғын үй құрылысығ дамыту;

 

1.3 жеке капитал инвестициясын  тарту негізінде тұрғын үй құрылысы;

 

1.4 жаңа технология еңгізу мен тиімді, экологиялық таза құрылыс

 

    материалдар өндірісін дамыту.

Халықтың әлеуметтік қорғалатын орта топтары үшін құрылысты ынталандыру:

 

2.1 коммуналды тұрғын үй құрылысы;

 

2.2 мемлекеттік қаражат есебінен тұрғын үй құрылысы.3

 

3. Төлем қабілеттілігі бар сұранысты ынталандыру:

 

3.1 ипотекалық несиелеу жүйесін жақсарту;

 

3.2 құрылыс жинақтар жүйесін дамыту.

 

    Бағдарламаның шеңберінде тұрғын үй құрылысы жоспарланып, оның шаршы метрі 350 АҚШ долларынан аспайтын болуы керек. Компания бағдарламасы бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиесінің ставкалық сыйақысы өзгермелі; оның өзгерісіне ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі құнсыздану индексіне байланысты болады. Несие алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрежесі құнсызданудан қорғау үшін сыйақының жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады.