Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы

         Бағдарламаның ерекшеліктері:

1. сыйақы ставкасы -10%;
2. алғашқы жарна түрғын үй қүнының 10% кем емес;
3. несие беру мерзімі 20 жылға дейін;
4. мерзімен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді.

       Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасының  қүрылысы, сыйақы ставкасын төмендету  есебінен төлем ақы төлеу қабілетінің сүранымына жағдай жасау, алғашқы жарнаны төмендету және несие беру мерзімін үзарту. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйді сату тәртібі – ұкіметтің бекітілген Қаулысымен жергілікті атқару органдары – арқылы сатуға қол жеткізу ережелерімен реттеледі. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйге қол жеткізуге мүлделі Қазақстан республикасының азаматтарды Ережеге сәйкес Уәкілетті органға үміткерлердің ресми тізіміне ену үшін қажетті өтініш білдіреді.

        Түрғын үй  сатып алудағы басым  қуқықтың берілуі:

1. балалары бар жас отбасына;
2. мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінде түрғын мемлекеттік органдар және мекемелердегі қызметкерлеріне;
3. әлеуметтік саладағы мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне.

       Түрғын үйді сатып алу туралы  шешім қабылданғаннан кейін, Уәкілетті орган және Қазақстан Республикасының азаматы екі жұмыс күнінің ішінде заң тәртібімен белгіленген сатып алу – сату шартын жасайды, сонан соң несиегер мен серіктес банк арасында банктік несие шарты жасалады.

        Компания бағдарламасы бойынша  несиелеудің негізгі шарттарының бірі – теңгемен түрғын үй ипотекалық несиесін беру. Теңгемен ипотекалық несие беру нарығын дамытудың бір жолы 2005-2007 жылдарға арналғын ҚР-да тұрғын үй қүрылысынын дамытудың арнаулы мемлекеттік бағдарламасы болып табылады.

        Тұрғын үй құрылысын дамытудың  2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік  бағдарламасы. Бұл бағдарламаның  негізгі міндеті тұрғын үй  рыногындағы ұсыныс пен сүранысты  екенін, соған сәйкес осы бағытта  жүзеге асырылатын нақты шараларды  тізіп көрсетті. Олар: бірінші, ипотеканың несиелеуді дамыту; екінші, тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйесін жетілдіру; үшінші, қолжетімді жаңа тұргын үй құрылыс үшін жергілікті атқарушы органдарды несиелеу; төртінші, коммуналдың тұрғын үй құрылысы; бесінші, құрылыс материалдары тиімді констукциялармен технологиялар өндірістерін дамыту; алтыншы, инженерлік инфрақұрылымды өркендету.

       Бірінші. Ретте атап көрсетілген, яғни тұргын үй саласына инвестиция тартуда ипотекалық несиелеу ең тиімді жолдардың бірі екеніне тоқталған Даниал Ахметов аталған қызмет түрі қазіргі уақытта еліміздің аз ғана тобына ғана қолайлы жағдай туғызып отырғанын, оның негізгі себебі түргындарды алғашқы жарна қаражатының жеткіліксіз екенін атап өтті.

       Қазіргі 13-15 пайыздық ставка 9-10 пайызға  дейін азайтылып, ипотекалық несиелер үшін қайтару мерзімі бүгінгі 10 жылдан 20 жылға дейін ұзартылмақ, ал алғашқы төлемақы жарнасы 15-тен 10 пайызға дейін төмендетілмек.

        Екінші. Тұрғын үй құрылысы жинақтамалары жүйесін жетілдіру. Бүл жүйе Қазақстанда жаңадан қалыптасып келеді. Үкімет басшысы осыған орай салымшыларды молынан тарту үшін жинақтаудың алғашқы төлем ақы жарнасы 50-ден 25 пайызға дейін төмендету, несиені қайтару мерзімін қалған сома бойынша 15-тен 25 жылға дейін ұзарту бағдарлама барысында қарастырылған.

       Үшінші. Жаңа қолжетімді түрғын үй құрылысы үшін жергілікті атқарушы органдарды несиелеу. Бұл жердегі ең маңызы мәселе, деп атап көрсетті Премьер-Минимтр Даниал Ахметов осы жүйе бойынша салынған арзан пәтерлердің алыпсатарлық арқылы үстеме бағаға сатылуына жол бермеу. Сондықтан да Үкімет түрғын үйді несиелеу сатудың тиісті ережелерін әзірлеуде. Сонымен қатар, жеке сектор да мемлекет құрған ипотекалық несиелеу мен тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйелеріне қатысушылар тарапынан түсетін төлемге қабілетті сүранысқа қызығушылық танытып, арзан әрі жайлы тұрғын үй құрылысының қарқынын арттырмақ.

       Төртінші.   Коммуналдық тұрғын үй салу, яғни мемлекет түрғын үй проблемасын шешу жөнінде белгілі бір міндеттемелер алатын жекелеген азаматтар категориясын баспамен қамтамасыз ету жергілікті атқарушы органдардың құзыры болып табылады. Осы мақсатта әр облысты жыл сайын кем дегенде 100 пәтерлік  үй салу көзделген. Үш жылдағы  жалпы қаржылық шығын 18,9 миллиард теңгені құрайды.

        Бесінші. Құрылыс материалдарды, тиімді конструкциялар мен технологиялар өндірісін дамыту, яғни елімізде әйнек, шыны талшығын, металды алмастыратын алюминий қүймаларынан, композиттік және басқа материалдардан жасалған конструкциялар шығару жөніндегі кәсіпорындар жоқ екен. Соған орай, бағдарламада құрылыс материалдарының,  технологиялардың отандық өндірісін дамыту жөніндегі шаралар белгіленген.

         Алтыншы. Тұрғын үй бағасының елеулі құрамдасы инженерлік коммуникацияларға кететін шығындар екенін ескерсек, инженерлік инфрақұрылымды дамытудың қажетті айқындала түседі. Мемлекеттік бағдарлама іске асырудын күтілетін нәтижелер 2005-2007 жылдары іске қосылатын тұрғын үй 12 миллион шаршы метр болады; 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс орындары құрылады; тұрғын үй қорының қолайлылығы және қалалар мен басқа елді мекендердің архитектуралық бейнесі жақсарады және т.с.с.

          2005 - 2007 жылдарға арналған ҚР тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыру үшін келесідей қаржыландыру ресурстары мен көздер қажет етіледі: 3 жылға 150,0 млрд. теңге мемлекеттік ресурстар, соның ішінде 2005 жылы – 60,5 млрд. теңге, 2006 жылы – 63,7 млрд. теңге, 2007 жылы – 25,8 млрд. теңге. Сонымен қатар, 2005 жылы несиеге берілген 42 млрд. теңге 2007 жылы қайта инвестицияланады.

           Бағдарлама келесі  бағыттар бойынша  жүзеге асырылады:

1. Тұрғын үй құрылысының ұсынысын ынталандыру:
1. Жалпы сипаттағы жүйелік шаралар:

1.1 тұрғын үй бір шаршы метр құрылысының күнін төмендету;

1.2 жеке тұрғын үй құрылысығ дамыту;

1.3 жеке капитал инвестициясын тарту негізінде тұрғын үй құрылысы;

1.4 жаңа технология еңгізу мен тиімді, экологиялық таза құрылыс

    материалдар өндірісін дамыту.

2. Халықтың әлеуметтік қорғалатын орта топтары үшін құрылысты ынталандыру:

2.1 коммуналды тұрғын үй құрылысы;

2.2 мемлекеттік қаражат есебінен тұрғын үй құрылысы.3

3. Төлем қабілеттілігі бар сұранысты ынталандыру:

3.1 ипотекалық несиелеу жүйесін жақсарту;

3.2 құрылыс жинақтар жүйесін дамыту.

    Бағдарламаның шеңберінде тұрғын үй құрылысы жоспарланып, оның шаршы метрі 350 АҚШ долларынан аспайтын болуы керек. Компания бағдарламасы бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиесінің ставкалық сыйақысы өзгермелі; оның өзгерісіне ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі құнсыздану индексіне байланысты болады. Несие алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрежесі құнсызданудан қорғау үшін сыйақының жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады.

       Банк ипотекалық тұрғын үй  несиесі бойынша талап ету  құқығын кері өтеп алуды төмендегі жағдайлар бойынша:

1. Компанияның талаптарына ипотекалық тұрғын үй несиесінің сәйкес келмеуі;
2. Ипотекалық немесе несиелік шарт бойынша қарыз алушы міндеттері орындалмаса немесе орандауға жатпаса;
3. өзге де талаптарды орындамаса;
4. талдамалы ипотекалық куәлікті алмастыру.

           Банктердің несиелері экономиканы  тұрақтандыруда ең манызды фактор болып табылады [5,54-62б]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                        2 Ипотекалық несиелердің есебі

    2.1 Ипотекалық несие  есебін ұйымдастыру  жолдары және оны  талдау

    Ипотекалық  инвестициялау жүйесі  төмен пайызбен ұзақ мерзімге берілетін жинақ механизмі  ретінде қарастырылады. Ипотекалық ссудалар тұрғын үйді және өндірістік кеңселерді иемденуге, тұрғызуды және қайта жоспарлауды қаржыландырады. Онда қазіргі ипотекалық несие негізінде қорғаныс сенімділігі мынандай қағидалармен ұсталады:

1. Маман  қағидасы – ипотекалық кітапта көрсетілген кепілдік құқықты белгілі бір мүлікпен байланыстыру;

2. Жариялылық  сенімділік қағидасы – барлық  қызығушылық білдіретін тұлғаларға  кітапта көрсетілген құқықтардан  басқа құқықтың жоқтығына сенімділікті  қамтамасыз ету;

3. Құқық  бойынша ипотекалық кітапқа енгізілген қарызды жабудан басқа қолданылмайтын қағида.

    4. Берілген мүлікке әр түрлі  кредиторлардың претензияларын  қанағаттандыру.

    Қазіргі кезде ипотекалық несие жүйесінің  бірнеше түрлері бар. Солардың бірі жылжымайтын мүлікті тұтыну заты емес, тауар және табыс көзі болып табылатын коммерциялық құрылысшы. Осы жүйе берілген жылжымайтын мүлікке салымды құрады және жаңа құрылыс салуға несие алады. Салым - берілген жылжымайтын мүліктің амортизациясын есептеу арқылы  және жаңа құрылыс бағасының құны арқылы ашылады.

    Ипотекалық  несиенің банктік несиемен бірге  қаржыландырудың қосымша көзі ретінде  қарастырылатын жүйесі бар. Мысалыға,  муниципалды дотация, жекешелендірілген  сертификаттар, азаматтардың және кәсіпорынның қаржылық құралдары, жер учаскесіне, гаражға және басқа да жылжымайтын мүліктің  қосымша салымына банктің қосымша несиесі.  Және делдал компания немесе сатып алу және сату аукционы арқылы контрактіні жүргізу.

    Осы жүйелер құрылыстың бағасының тұрақсыздығына байланысты, коммерциялық тәуекелді  төмендетеді.

    Ипотека кепіл берушінің сату құқы арқылы кез келген жылжымайтын мүлікке  бекітілуі мүмкін. Нақтырақ айтатын  болсақ:

1. жер учаскелері;
2. тұрғын үйлер және квартиралар;
3. өндірістік қызметте қолданылатын кәсіпорын, ғимарат, құрылыс және басқа да жылжымайтын мүлік;
4. тұтынуға арналған құрылыстар;
5. басқа да жылжымайтын мүліктер.

    Ипотека заты  толық шаруашылықты жүргізуші  және жеке меншік құқығында кепіл  берушіге жатуы керек. Мүлікке ипотека  барлық меншік иелерінің жазба түріндегі  келісімі ретінде ғана беріледі.

    Несиені бөлу туралы несиелік комитеттің шешімі негізінде несие бөлімі заң бөлімінен  бірігіп несиелік келісім мен  кепіл келісімін дайындайды. Несиелік бөлім қажетті қорларды жинап, оны  мөрімен куәландырады.

    Несиелік  келісім, кепіл келісімі және басқа  да құжаттар толығымен рәсімделіп, мемлекеттік органдарға сәйкес кепілді  тізімге алу үшін немесе ҚРҰБ талаптарына  сай рәсімделген кепілдеме хаттарын алуға немесе несиені қайтаруды  қамтамасыз ету бойынша басқа  құжаттарды рәсімдеу үшін заң бөліміне беріледі. Несиелік комитеттің шешіміне негізделген несиенің қайтарымдылығын қамтамасыз ету ұжаты бойынша несие бөлімі бухгалтерияға несиені аудару туралы өкім береді. Яғни оған Банк басқармасы төрағасының және несие бөлімі басшыларының қолы қойылуы керек. Заңды тұлғалар үшін мерзімдік міндеттемелер рәсімделуі талап етіледі. Бухгалтерия несиені жоғарыда көрсетілген үкім ретінде аударады және мерзімді міндеттемелердің бизнес жоспары мен келісімге келген тапсырма сай екенін тексеру үшін несие бөлімінің қолымен куәландырылған қарыз алушының қолындағы төлем тапсырмасы керек.

    Клиенттердің  несиелік шотын ашу және жабу ішкі бухгалтерияның бұйрығы бойынша  жүзеге асырылады. Несие толық сомада немесе бөлшектеп беріледі:

1. несиелік немесе арнайы несиелік шоттан бенефициар төлем құжаттарын төлеу;
2. бенефициар төлем құжаттары бенефициар мекенжайына төленеді;
3. аккредитив қою жағдайында несиелік шоттан аккредитив шотына қаражатты аудару;
4. қарыз алушының есеп айырысу шотына несие сомасын аудару;
5. қарыз алушыға қолма-қол ақша беру;
6. қарыз алушының жазбаша көрсетілген шотына несие сомасын аудару,
7. басқа да жолдармен.

    Қызмет  көрсетіп отырған банк клиенттерге  несие берген кезде мынадай корреспонденттік шоттар құрылады: