Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы

    Экономикалық талаптарға мыналар жатады: кепіл объектісін дұрыс таңдау, оның құнын бағалау, кепіл түрін анықтау, кей жағдайда кепіл заттарын сақталуын бақылауды ұйымдастыру. Заңдылық талаптарға мыналар жатады: кепіл беруші мен кепіл ұстаушының құқықтары мен міндеттерін нақты анықтау, кепіл түріне сәйкес кепіл құжаттарын сақтау тәртібі.

    Кепіл туралы келісімде несиенің түріне қарай  несиені кепілдік қамтамасыз ету  нысаны, мөлшері және тәртібі анықталады.

    Кепіл заты мыналар бойынша болуы мүмкін:

1. заем алушының меншігі болып табылатын құрылыс жұретін жер учаскесі;
2. дайын тұрғын үй немесе аяқталмаған құрылыс;
3. мүліктің және мүлік құқығының басқа түрлері.

    Кепілдік  мүлікті кепіл беруші жоғалту  және құрту тәуекелдерінен сақтандыруы  керек.

    Несиені беру туралы шешім заем алушының несиелік өтініші негізінде кредитор-банкпен қабылданады.

    Кепіл затының келесі ортақ талаптары  болады:

1. кепіл берушіде кепіл затына деген меншік құқығының немесе толық    шаруашылық ету құқығының болуы;
2. кепілдің сол затына өзге кредиторлар тарапынан претензиялардың болмауы;
3. салынатын мүлік түріне байланысты дифференциаланған белгілі бір сала критерийлеріне сәйкес болмауы.
4. кепіл құнының клиенттің сәйкес міндеттерін қанағаттандыру үшін жеткіліктілігі;
5. арнайы кітапта міндетті тіркелу.

    Ссудаларды  жабу ретінде банктер әр қайлы мүлікті қолдануы мүмкін: қозғалмайтын мүлік; өтімді мүлік (жңіл және тез өткізілетін товарлар); әр түрлі бағалы қағаздар (жеткіліктітүрінде өтімді); ақша қаражаттары, соның ішінде шетел валютасындағы; т.б. мүлік; мүліктік құқықтар.

    Сонымен қозғалмайтын мүлік кепілі – бұл  меншікті иемдену тәсілі емес, бұл тек кепілге салынған мүлік құнынан кредитор талаптарын қанағаттандыру нысаны.

    Қарыздың  төленуі жағдайында борышқордың  кепілденген мүлікті сатып алу  құқығын айыру қатысты қарапайым  процедура болып табылады. Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесін талдау осыны дәлелдейді.

    Осы саладағы отандық және шетелдік тәжірибені талдау ипотекалық несиенің келесі ортақ  принциптерін ажыратуға мүмкіндік  береді:

1. меншік құқықтарын шектеу шарттарында мүлікті борышқордың қолында қалдыру;
2. кепіл үлесі түрінде ссуда мөлшерін анықтау;
3. 1 мүлік кепілі бойынша қосымша ипотекалық ссудаларды алу;
4. сақтандыруды есепке ала отырып ссудаларды беру;
5. мерзімінде қарызды төлемеу кезінде қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе оны басқа тұрғындарға беру;

    Қозғалмайтын  мүлік кепілмен берілетін ссудалар нарықтық экономиканы дамыған елдерде  кең таралған. Мұнда әр банк ипотекалық несиелерді берідің өз схемасын қолданады. Олар несиелендіру объектісі мен  субъектілеріне қарай ресурстарды  мобилизациялау әдістеріне қарай негізгі қарыз бен пайызды алуына қарай әр түрлі болып табылады. Оларды ұсынудың механизмдері мен сфераларында әр түрлі ипотекалық несиелерді ұсынуы техникасы мен шарттары көптеген факторларға байланысты, бірақ несиелендіру объектісі – қозғалмайтын мүлік түрі басыңқы болып қалады.

    Ипотекалық  ссудаларды талдай отырып мыналарды  орындау қажет:

1. қарызды өтеу схемасын дайындау;
2. инвестор үшін ипотеканың эффективтілігін және борышқор үшін ссуда бағасын анықтау;
3. ипотеканың анағұрлым мақсатты түрі негізінде таңдауға мүмкіндік беретін қосымша шарттарды табу.

    Осы проблемаларды шешу ипотекалық ссуданың таңдалған түріне және оны берудің нақты шарттарына байланысты [3, 36-б].

    1.2. Қазақстанның  ипотекалық  компаниясы және  тұрғын үй бағдарламасын жетілдіру жолдары

       Қазақстан Республикасы Ұлттық  Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен 2000 жылғы 20 желтоқсанда – «Қазақстан  Ипотекалық Компаниясы» (ҚИК) құрылды. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» негізгі мақсаты – қаржы рыногында «несие алу» жолымен ипотекалық несие берген екінші денгейдегі банктердің қайта қаржыландыруды, сондай -ақ ипотекалық облигациялар шығару және тарту арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады.

        «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы»  өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші жартысынан бастап жүзеге асыра бастады. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» қызметі ипотекалық несиелеу нарығында екінші деңгейдегі банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге мүмкіншілік береді.

         АҚ «ҚИК-ның» қызметінің негізгі түрлері болып мыналар табылады: ипотекалық жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ипотекалық түрғын үй несиесі бойынша талап ету қүқығын банк – партнерден сатып алу және осы талап ету қуқығымен қамтамасыз етілген облигацияларды сондай-ақ бағалы қағаздарды шығару. Ипотекалық несие нарығында Компания арзан қаражат көзі болып табылады және ипотекалық бизнесті қаржыландырудың сенімді көзі болып табылады.

         Компанияның рөлі – екінші  денгейлі банктер мен бірдей  денгейде ипотекалық несие беру емес, екінші қайталама ипотекалық нарықты қалыптастыру және реттеу.

   ҚИК қызметінің негізгі ерекшелігінің  бірі – несиенің берілуі мен оның қайтарылуы шетел валюталарға қатыссыз, тек теңгемен жүзеге асырылады. Сондай-ақ компания бағдарламасы бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.

   Қазіргі кезде Қазақстан Ипотекалық компания өздігінен тартылатын мемлекеттік  емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор өз банктерін қаржыландырады.

   ҚИК қызметі кредитор банктер арасында бәсекелестіктің өсуіне және ипотекалық несиелеу жағдайларының женілдеуіне  мүмкіндік жасады. Мысалы, 2003 жылдың басында банктер кредиттер 3 жылдан аспайтын мерзімге береді, ал теңгемен  несие бойынша сыйақы ставкасы жылдық 28% - ға жетті. 2005 жылдың аяғына несиелеу мерзімдері 20 жылға дейін өсті, ал сыйақы ставкасы жылдық 12 % - ға дейін азайды.

     Нәтижесінде қазіргі кезде ҚИК  өздігінен тартылатын мемлекеттік  емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор – банктерді қаржыландырады. Есептік кезең ішінде ҚИК 500 млн. теңгеге ипотекалық облигациялардың бірінші шығарылымен орналастырды. Сонымен қатар, ҚИК қаржылық агенттік мәртебесін бірінші болып алды, мұның өзі ипотекалық облигациялардың инвестициялық тартымдылығын арттыруға мүмкіндік береді.

         Эмиссиялардың жалпы сомасы Ұлттық  банкте 3 млрд. теңге көлемінде тіркелді, облигациялардың айналыс мерзімі  – 10 жыл. «Қазақстан Қор биржасы»  ЖАҚ – ның Биржалық кеңесінің шешімімен  облигациялар «А» санаты бойынша ресми тізімге енгізілді.

           Банктердің несиелері экономиканы  тұрақтандыруда ең манызды фактор  болып табылады. 

   Кесте-1. Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру бойынша  жиынтық кесте.

            Ипотека куәлігі бір данада  жасалады және кепіл үстаушыға  беріледі. Ипотека куәлігінде мыналар  көрсетілуге тиіс:

1. құжаттың атауына енгізілген «Ипотека куәлігі» сөздері;
2. кепіл берушінің аты – жөні және түрағы (мекен жәйы);
3. кепіл ұстаушының аты – жөні және турағы;
4. егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса, борышқордың аты – жөні және түрағы;
5. ипотека шарты жасалған күн мен орны;
6. егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен проценттінің мөлшерін көрсету;
7. егер олар төленуге тиіс болсанегізгі міндеттеменің сомасы мен проценттін төлеумерзімін көрсеу, ал егер бұл сома және  немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен кезенділігін және әрқайсысының мөлшері немесе оларды айқындауға мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;
8. кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен – жайы;
9. ипотеканың мәні болып табылаты мүліктің кепіл берушінің меншігі болып табылатынын айқындайтын қүкықтың атауы;
10. кепіл берушінің қойған қолы;
11. ипотека куәлігінің берілу күні.

      Компания қызметінің негізгі  жетістіктерінің бірі және түрғын  үй ипотекалық несие жүйесі  жұмысының нәтижесінде қалыптасқан  қағида – несиенің берілуі  мен оның кері қайтарылуы компания  бағдарламасы бойынша, шетелдік  валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады. Сондай – ақ компанияның бағдарламасы бойынша берілетің несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен несие мерзімінің ұзактығымен ерекшеледі. 2003 жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылға қарағанда ипотекалық түрғың үй кредиттерін 8 есеге жуық сатып алды (7938 млн. теңге), 2004 жылы 1 қантарда 5488 несие бойынша несие берешегінің қалдығы жоспардағы 49000 млн. теңге орнына 8116 млн. теңге болды.

           Қазіргі уақытта «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» акционері Ұлттық банк болып табылады. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасында түрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік  бағдарламасының шеңберінде түрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ – ның Арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық несие, тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізгісі келген азаматтарда 1 шаршы метрі 350 АҚШ долларына тиесілі келетін сомадан аспайтын және «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық түрғын үй несиелерінің негізгі талаптарына сәйкес беріледі. Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасы бойынша ипотекалық несие еліміздің барлық облыстарында жүргізіледі, өйткені Қазақстанның барлық аймақтарында осындай түрғын үйлер салынбақшы.