Оценка стоимости предприятия/бизнеса

                                                            ( 7 )

Где: В₀₀ – затраты на восстановление объекта оценки.

уоо - строительный объем оцениваемого объекта.

С1969 - стоимость  1  куб. м. аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 5.

К_кр - коэффициент, учитывающий климатические особенности района.

К_р - стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС (10%).

I1984/1969-индекс-удорожанияна 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969г.

I1991/1984    - индекс удорожания на 01.01.1991 г по сравнению с 01.01.1984 г.

Iдо/1991-индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991г

П_п - прибыль предпринимателя. 

    Для расчета прибыли предпринимателя  в данной работе используется следующая  формула:

    П_пр=П * У_а/2 [1+П* У_а/3+ Č_о (1+2/3+П²+ У_а²)],                                    ( 8 )

где Č_о – С_о/С – доля авансового платежа в общей стоимости платежей;

    П – период строительства, согласно СНИП 1.04.03-85 (для данного объекта оценки период строительства равен 18 месяцев );

    У_а - годовая норма отдачи на вложенный капитал (R_кап).

    Таким образом, П_пр=19,6% 

Таблица 2 – Расчет затрат на восстановление недвижимого имущества ОАО «Хабаровский пищевой комбинат»

 

Таким образом, затраты на восстановление объекта  оценки составляют- 12 068 030  рублей.

Оценка  износа

     Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и (или) его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

     В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяют на три типа: физический износ, функциональный износ, внешнеэкономический износ.

     Физический  износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

 Физического износа рассчитывается по формуле:

                                                                                               ( 9) 

где ИФ - физический износ;

ИФ_ЭЛ - физический износ отдельного элемента в %;

 d-затраты на восстановление элемента. 

     Физический  износ может быть устранимым и  неустранимым.

     Устранимый  физический износ (т.е. износ который  может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Неустранимый  физический износ рассчитывается по формуле:

                                                                                                  ( 10 )

 Где ИФнеус- неустранимый физический износ;

 ХВ - хронологический возраст;

 СФЖ - срок физической жизни.

При определении неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие и долгоживущие.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости  вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна, по  крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и стоимости.

 Внешний износ  вызывается фактором извне - изменением  ситуации на рынке, изменением  финансовых и законодательных  условий и т. д.

Административно-производственные здания с торговыми помещениями  являются весьма доходными объектами недвижимости, поэтому у оцениваемого объекта внешний износ отсутствует. 
 

Таблица 3– Расчет исправимого физического износа недвижимого имущества   ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» 

 

Таким образом, исправимый физический износ объекта  оценки составил 10 681 280 рублей.

Таблица 4–Расчет неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания ОАО «Хабаровский пищевой комбинат» 

     Таким образом, неисправимый физический износ  в короткоживущих элементах здания составил 3 539 993 рублей.

      Таблица 5–Расчет неисправимого физического износа в долгоживущих элементах здания 
 

 

     Таким образом, неисправимый физический износ  в долгоживущих элементах здания составил 650 282 рублей 

 Определение стоимости земельного участка

 Основным  арендодателем земельных участков выступает муниципальное образование г. Хабаровска, ставка арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению, и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности.